Tulips Chen

印象中沈阳楼市去化表现一直十分稳健。

沈阳中原研究部楼市第20周资讯显示，全市商品住宅存量1633万㎡，去化周期约19个月。

但沈阳楼市实际广义库存规模却远大于这个数字。

609万㎡冰冻库存难以去化

日前，沈阳中原研究部针对沈阳商品住宅存量进行盘点，截止到2022年3月，沈阳商品住宅广义库存总量为3560万㎡，其中可售存量为1629万㎡，潜在存量为1931万㎡。

图片来源：沈阳中原研究部公众号

我们日常所了解到的商品住宅存量即可售库存，这1629万㎡包括的有效存量仅为1020万㎡，去化周期仅13个月；还有609万㎡是2016年及以前的库存量，去化周期高达70个月的冰冻库存。

而潜在库存则是取得土地暂未入市，或者未取得销许的项目，分别为491万㎡和1440万㎡。

这样的数字仍是全国楼市的冰山一角。

现在全国楼市的问题并非库存总量庞大到无法消化，而是区域分化严重。

以沈阳为例，从环线来看，三至四环的有效库存量最多，但是去化周期却不是最高，反而是有效库存只有79万㎡的一至二环，冰冻库存占比高达60%！

图片来源：沈阳中原研究部公众号

从区域来看，沈北新区、浑南区有效库存量比较高，但是去化周期最长的却是苏家屯区，长达18个月，比去化周期最短的于洪区多了10个月。

图片来源：沈阳中原研究部公众号

摊上烂尾楼百姓苦不堪言

沈阳楼市中这609万㎡冰冻库存和1440万㎡未取得销许的潜在存量中，还隐藏着一批让购房者心痛的难题——烂尾楼。

大学经典、黄河府、美国郡、莫比国际、领先国际城……每一个楼盘名字都会牵出购房者心里的一段伤痛。

大学经典是市委党校回迁项目，据了解，房子于2009年动迁，由于各种原因一直没有完工，长达12年没有回迁。10余年中，600余户居民在外租房，忍受巨大经济和精神压力。还有的家庭祖孙三代住在市委党校院内，爷爷奶奶临终也没看到新房。

莫比国际地处沈阳铁西核心位置，对面是维康医院，门前多条公交车线路，距地铁站很近。但是这样一个地理位置优越的项目却烂尾长达10余年。网友的公公婆婆都没住上新房已经离世，儿子想结婚无房居住，导致与女方分手，一套房子成了全家人不愿回忆的伤痛。

还有以温泉为宣传特色的美国郡，很多人选择这个楼盘是为了让父母晚年生活质量有所提升，为了尽份孝心。本是沈城周边很好的一处休闲度假之地，这么好的资源没有好好地利用，各种承诺设施不健全，遗留很多问题没有解决，成为了烂尾楼。

辛辛苦苦攒半辈子钱，甚至是找亲戚朋友借钱，就为了买一套房，有个属于自己的家，摊上烂尾楼，谁能不焦虑？

政府积极解决烂尾楼问题

烂尾楼是每个城市的历史遗留问题，近年来，沈阳政府一直致力于解决烂尾楼问题，积极给百姓一个满意解决方案。

除了辽宁省住建厅下发文件，提出要推动烂尾楼、闲置楼相关项目尽快盘活之外，辽宁省政府还专门召开全省盘活存量工作推进会，明确要加大力度盘活存量资源。

今年2月，全国性商品房预售资金监管办法出台，在保交付、防烂尾政策底线下，加强对当地项目预售资金的监管。于购房者而言，在划定保交楼政策底线之后，市场信心或将逐渐恢复。

同时我们买房时也要擦亮双眼，如何避免买到烂尾楼，这四招可以先学起来。

招数一：了解开发商的实力

房地产黄金时代已经一去不复返，目前很多中小开发商面临不同程度的资金短缺问题，选择一个口碑与实力并存的开发商可以通过以下几个方面：

一是了解开发商的资质情况，对其综合实力有所判断；

二是查企业年报，看看这个开发商是在盈利还是在亏损；

三是了解该开发商在全国范围内的开发规模，在多少城市有多少楼盘，目前楼盘进度如何；

四是通过老业主口碑来了解开发商的房屋品质，毕竟居住过的人还是很有发言权的。

招数二：买房时审查“五证”

五证齐全的房子一般烂尾风险较小，“五证”指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》。尤其是《商品房销售（预售）许可证》最为关键，可以细看到具体楼栋。如果在售房源未取得预售证，购房者就不要签订购房合同、支付任何款项，因为这类交易不具法律保障。

招数三：实地考察已开发项目

买房最好去实地考察一下，先去要购买的这个楼盘的施工现场去看一看，一是看是否正常施工，二是看施工进度如何。然后再到该开发商已经交房的楼盘去走一走，看看园区环境，配套建设，还可以看看物业服务情况，了解未来居住生活品质。

招数四：考虑购买现房

避免买到烂尾房最有效的一招就是购买现房，目前进驻沈阳的开发商为了快速回笼资金，大多数楼盘都是卖期房，不过也不排除有些开发时间较长或进入开发尾声的楼盘也有现房销售。这里要特别注意，不要轻易相信销售人员所谓的“准现房”，还是要眼见为实。

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