Tulips Chen

2年前，当全国主要城市房价正酝酿新一轮迅猛上涨的时候，在广州天河一家金融企业工作的黄先生也匆忙入市，在紧邻广州的老家佛山市南海区买了一套三居室的新房。

买房选对城市房价上涨快

    现在黄先生对自己当时的选择颇为后悔，因为2年过去，当广州市区的房价大多涨了三成后，佛山的房子却几乎未动。“相比两年前，这钱还不如存余额宝。”黄先生说，即便是广佛同城化已推进了五六年，但广佛之间的房价仍有巨大鸿沟，例如在广佛交界处，相隔一两公里，广州的楼盘房价是佛山的2倍以上。

    这种差距的背后，本质上是产业结构和城市行政等级的不同。《第一财经日报》通过对珠三角、闽三角、苏沪地区、京津唐地区主要城市的研究发现，在一个经济区域内，行政等级越高的城市，其服务业占比也会越高，相应的房价也越高。与之相反，该区域范围内以传统制造业为主的城市，房价会比服务业为主的城市低不少。

     三产占比高，房价就高

    一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，这也使得大城市“磁场效应”明显。

     有媒体对2013中国公共财政收入最高的50个城市对城市的人口吸引力进行排名。其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京排名第二，人口净流入数为771.8万。深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。

     按照统计，中国人口净流入超过100万的城市共有22个。目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。

     不过，人口净流入虽然重要，但并非影响房价的唯一要素。例如，东莞人口净流入位居全国第四，为643万，是户籍人口的3.46倍；佛山人口净流入位居全国第八，为348万，与户籍人口基本相当。但这两个城市的房价均未过万，与区域内的两个中心城市广州和深圳均有较大的差距。

    同样的情况也出现在闽南和苏南。以泉厦为例，改革开放后凭借民营轻工业的蓬勃兴起，泉州的人口净流入达到136万，泉州的经济总量高居福建第一，但至今泉州的房价也就相当于厦门的1/3多一点。

    这种差距背后的因素在于产业结构的不同。例如，在珠三角地区，广州第三产业占比64.6%，服务业对经济增长的贡献率为70.6%。深圳三产占比56.5%，东莞三产占比53.8%，佛山占比为36.1%，中山为42%。

    在闽南，厦门三产占比达51.6%，泉州仅为34.9%。在长三角，南京和上海三产占比分别为54.4%和62.2%，而苏锡常则分别为45.7%、46%、45.2%。在京津唐地区，北京三产占比高达76.9%，天津只有48.1%，重工业城市唐山则只有32.1%。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》说，服务业强的城市，往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁，整个城市的发展实力在提升，产业品质在提升。“新的产业会对相应的地产市场产生新需求。服务业发达的背后，往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很高。”

     其次，服务业背后也是引起城市消费结构转变的内容。尤其是包括咨询、会计、奢侈品商业等行业的进入，提高了城市的消费结构，推动了物价和房价的上涨。第三，服务业强的城市，就业接纳能力强，人口导入快，自然会引起房价的上涨。

    厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华教授对本报称，随着城市的发展，中心城市的制造业不断向郊区和周围城市转移，大城市中心城区逐渐以服务业为主。产业经济结构决定了收入水平，而收入水平又影响了房价走势。

    李友华分析说，像佛山、泉州等以劳动密集型制造业为主的城市，虽然外来人口也很多，但由于收入比较低、流动性比较强，因此并没有转化为有效的购买力。相比之下，以服务业为主的城市，聚集的高端人才更多，收入比较高，稳定性好，他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强很多。

    中原地产首席市场分析师张大伟说，二产和三产的财富集中度不同，以二产为主的城市，缺乏白领阶层，而以外来进城务工人员为主，虽然外来人口很多，但形不成有效置业，包括商业地产在内的服务业难以发展。

    而像北方一些重化工业为主的制造业大市，由于其制造业主要是大型央企、国企，工业化进程较早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚户区改造，这也拉低了房价。

    吸附效应

    产业结构的背后，对应的是这个城市的行政等级，在区域中所处的地位以及教育、医疗等公共资源的分配。

    例如，在珠三角，广州和深圳是副省级城市，而其他城市只是普通地级市，整个广东省最好的教育、医疗等公共服务资源大多集中在广深。因此广佛交界处距离一两公里房价却相差一倍的背后，正由于广州和佛山两座城市的资源不同。

    在闽南，厦门是福建唯一的副省级城市，其城市建设、教育、对外交通等公共服务均在福建首屈一指，而旁边的泉州只是普通地级市，城市建设与厦门有不小距离。

    在长三角也是如此，上海作为直辖市，是整个长三角的龙头；南京则是副省级省会城市，其所拥有的公共资源均非苏锡常三个地级市所能企及。

    “产业结构的背后和城市的行政等级是紧密相关的。”严跃进说，行政级别高的城市，会带来更优质的资源导入，对于产业导入、城市规划方面都会更有优势。“产业结构的背后，也是各类收入、城市显性和隐性福利的表现，此类福利多，自然会增强城市的竞争力，相应的资源价格自然会上升。”

    另一方面，由于行政级别高，中心地位突出，这些三产占比较高的中心城市对周围也形成了较强的吸附能力。

    以闽南的泉厦为例，改革开放后泉州以纺织鞋帽为主的民营经济蓬勃兴起，在不少企业做大到一定程度之后，为了吸引研发营销等方面的中高端人才，这些大企业将公司研发营销总部搬到了城市环境更好的厦门，从而带走了包括税收在内的不少资源。曾经有泉州市领导对此愤愤不平。

    “这是没有办法的事情，你不这么做，要让人家高端人才来我们这里，他们肯定会犹豫。但到厦门的话，招揽人才就方便很多。”泉州晋江一位企业家告诉本报记者。

    这也正是以服务业为主的中心城市对周围的吸附作用。表现在楼市上，在民营经济发达的泉州，经商群体十分庞大，很多人选择到城市建设、公共服务等资源更好的厦门置业。

    同样的情况也出现在珠三角和长三角。例如东莞、佛山、中山等地的经济十分发达，民间财富雄厚，但这些地方的中高端购买力还是主要流向了广深两个以服务业为主的副省级城市。

    张大伟称，决定未来城市房价走势最重要的两个因素是三产的发展水平和公共配套服务。行政级别高的城市，拥有的公共资源更多，很容易吸附周围城市的资源，因此像南京，GDP总量不如苏州、无锡，厦门GDP总量不如泉州，但南京、厦门的房价却更高。