Tulips Chen

2021年，房地产行业经历了从上半年开发销售总体维持高速增长到下半年市场基本面承压下行的转变，“促进房地产业的良性循环和健康发展”成为新的政策主题，秉持稳健经营原则的房企展现出了更强的抗风险和可持续发展能力。3月30日，碧桂园发布了2021年的经营业绩，5580亿元的权益销售额依然稳居行业第一，营业收入也同比增长13%至5230.6亿元，再创新高。

2021年，碧桂园的财务基本面持续优化，有息负债总额、净负债率、融资成本等指标均有所下降，权益回款率保持在90%的行业高位，经营性净现金流为正。也因此，该公司成为了少数仍能保持穆迪、惠誉“投资级”评级的民营房企之一。自2021年12月以来，碧桂园已经获得了两家银行共550亿元的授信额度，还成功发行了供应链ABS、公司债、可换股债券，获批了50亿元的中期票据，印证了监管层和金融机构对优质房企合理融资需求的支持态度。

即便短期内房地产市场仍面临着不小的压力，但碧桂园集团董事会主席杨国强认为，中国的城镇化还有很长的路要走，未来大批人口需要进入生活配套更为丰富的城镇生活，长期稳定的住房需求依然存在。

县域经济是我国实行新型工业化和城镇化的重要载体，根据《政府工作报告》，“提升新型城镇化质量”是今年工作重点之一。据悉，相比过去着力推动中心城市，今年国家将着力推进以县城为重要载体的城镇化建设，更好满足农民到县城的就业安家需要。这意味着，在碧桂园聚焦深耕的县域市场，房地产依然大有潜力可挖掘。

收入稳健增长，财务持续优化

近年来，中央坚持“房住不炒”的调控基调，以“稳地价、稳房价、稳预期”为指导，精准施策保障房地产行业平稳健康发展。2021年，国家出台了一系列去金融化的配套政策，如“三道红线”“贷款集中度管理”等，引导房企去金融属性、去杠杆化，回归满足人们居住需求的本源。

在此背景下，2021年，房地产行业的洗牌与整合进一步加速，虽然市场和融资端都面临巨大挑战，但依然有不少优质房企取得了稳健的业绩表现，获得市场各方的认可。就销售规模而言，碧桂园依然是实至名归的行业第一，且已经连续5年蝉联行业销售总量冠军，2015年至2021年，该公司的权益合同销售金额复合增长率达29%，凸显了龙头房企平滑市场波动的杰出经营能力。

在运营效率和财务安全方面，碧桂园同样交出了与龙头身份相符的成绩单。期内，该公司实现了5022亿元的权益现金回款额，权益回款率保持在90%，连续6年达到90%或以上，经营性净现金流为108.6亿元。截至2021年末，碧桂园手握1813亿元的现金储备，现金短债比高达2.3倍。有息负债总额降至3179.2亿元，同比下降2.6%，净负债率45.4%，较上年底下降10.2个百分点，平均融资成本5.2%，较上年底下降36个基点，剔除预收账款后的资产负债率由2020年底的80%下降为74%。

2021年底，多个监管部门表态要积极满足优质房企的合理融资需求，支持优质房企兼并收购困难房企的优质项目。凭借稳健的财务状况、优秀的运营能力，碧桂园成为了第一批受惠的房企之一，自2021年12月以来，已成功发行了10亿元公司债、总额共15.26亿元的供应链ABS、39亿港元的可换股债券，50亿元的中期票据也已获批，境内外融资渠道通畅。此外，该公司近期还获得了两家国有银行高达550亿元的授信额度，进一步充实资金储备。3月25日，碧桂园与中国农业银行广东省分行举行战略合作签约仪式，签订200亿元的《并购及保障性租赁住房战略合作协议》及200亿元的《住房按揭战略合作协议》。更早前的3月3日，该公司也与招商银行签署了150亿元的《地产并购融资战略合作协议》。

更难得的是，虽然大量民营房企在过去数月里频繁被下调评级，但碧桂园依然保持着穆迪、惠誉两家国际评级机构的“投资级”评级，以及标普的BB+评级和“正面”展望，是行业中评级最高的民营房企之一。标普表示，39亿港元可换股债券的发行以及近期的在案交易，证明了该公司在波动较大的融资环境中具有比同行更强的融资能力。穆迪也认为碧桂园将继续保有良好的在岸银行和债券融资渠道，于紧缩的融资环境中维持流动性。

迫于流动性压力，不少房企在2021年大幅减少了新增土地投资，而现金充裕、财务健康的企业则趁机在市场低位吸纳优质土储，保障未来发展所需。2021年，碧桂园全年共获取333幅土地，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元，在中指研究院的“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”中夺得双料冠军。

展望未来，房地产市场规模进入总量高位、增速低位的新时代已成为了行业共识。在业内看来，未来房企的发展模式将从过去过度依赖金融驱动的外延式增长转变为内涵式增长，具备稳健经营底色和融资优势的碧桂园也将在行业新一轮的整合中持续保持行业领先地位，实现有质量、可持续的发展。

聚焦核心都市圈，深耕潜力县域市场

近年来，越来越多的房企将投资重心向一二线城市倾斜，加剧这些市场竞争烈度的同时，也令业内产生了一些看空三四线城市的声音。而碧桂园的经营数据则提供了一个重新看待三四线城市发展潜力的视角。事实证明，在聚焦深耕、精准投资的策略下，三四线城市的项目为该公司的规模增长及效益提升作出了重要贡献。

年报数据显示，2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比达68%，有161个城市的市占率超过5%，其中有13个地级市的市场占有率大于20%，55个城市的市占率在10%-20%。

从国家的政策走向来看，新型城镇化依然是中国房地产行业发展的主要推动力，三四线城市所在的县域市场将担负越来越重要的使命。国家发展改革委近日印发的《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出，今年中国将坚持把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化的首要任务，城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制政策，推进以县城为重要载体的城镇化建设，支持一批条件较好的县城重点发展，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要。

实际上，县域经济一直在我国的国民经济发展中扮演着重要的角色，2020年《中国县域经济发展报告》显示，全国百强县（市）GDP总和955645亿元，占全国的9.6％，其中GDP超千亿县市增至32个。在核心都市圈及大城市周围，存在着大量经济实力较强、有产业支撑，能够承接外溢人口、房地产市场需求旺盛的县城或县级市。

杨国强也一直强调：“很多人是从农村里出来的，最后他们的房子是在哪里落地？还有很多人要到两三万人口以上的教育、医疗、交通条件更好的城镇居住。”

为了满足这些人群的居住需求，碧桂园在全国进行了广泛布局，截至2021年底，该公司的3216个项目分布在31个省份，299个地级市，1425个县级市/区/县，有效对冲了市场波动。当然，广泛布局并不代表盲目投资，截至2021年末，该公司约1.8万亿元的权益可售资源里，75%位于五大都市圈。2021年的新增土储中，江苏、广东、浙江的投资额超过50%，货量结构持续优化，投资日益向经济、人口吸附力更强的城市群和都市圈倾斜。

2021年，碧桂园权益合同销售额排名前十的城市，大部分为强三四线城市，其中，盐城、金华、南通的销售额超过80亿元，惠州、佛山的销售均超110亿元，东莞更是高达148亿元。这些数据也说明县域市场的房地产发展动力不容小觑。

据了解，未来，碧桂园将对全国的市场做进一步的分类，按照市场规模、供需关系遴选出符合集团战略发展的市场，更聚焦于以大都市圈为首的一二线和强三四线城市。

不少研究机构都认为，碧桂园的布局具有选城准、因城施策、持续深耕等优势，使得该公司能够在有效控制投资风险的基础上最大限度的分享潜力县域市场的发展红利，且这种能力已经得到历史验证。有业内专家表示，2022年，伴随着偿债高峰期的到来，房地产行业将加速优胜劣汰，基于资金压力、开发能力或者战略转变等而退出三四线城市的房企大概率也会越来越多，碧桂园有望进一步发挥差异化的竞争优势，持续受益于行业集中度的提升。