Tulips Chen

“中国富人在哪里过年?三亚。”2017年春节，全国空气最洁净的海南，成为中国人旅游度假地的首选。

王思聪们的三亚行迹自不待言，大量中产阶级人群也选择春节去海南，这成了中国人房产投资的最新参照。

经历过上世纪90年代的楼市泡沫，2010年的“国际旅游岛”概念热炒，此后陷入长达6年沉寂，但现在，海南楼市重新活了、火了。

2016年底，融创等知名开发商大举进攻海南，人们才发现，海南楼市在过去一年已然回暖。2017年春节期间，中国北方雾霾肆虐，又让更多人动了去海南买房的念头。

事实上，2016年全国房地产去库存，海南亦不例外。海南省甚至出台了“两个暂停”政策，以消化现有房源，这促使楼市去化的加速。

持续的回暖乃至火爆之后，海南楼市攀上了15000元/平方米单价的高峰，但库存周期仍然长达23个月，海南或者三亚的房价，会在2017年，赶超南京、厦门这些热门二线城市吗?

海南楼市又“热”了

回望2016年，海南楼市的复苏早已开始，并贯穿全年。

海南省统计局数据显示，2016年1-11月，全省房屋销售面积1309.35万平方米，增长44.6%，销售额1290.98亿元，增长51.2%。其中三亚房价处于最高位，达到18318元/平方米。

另据中国指数研究院统计，2016年12月，海南楼市成交共11428套，环比上涨34%;商品住宅均价为13708元/平方米，环比上涨18.1%。其中三亚成交4624套，成交均价为20186元/平方米。

2017年春节期间，相比一二线楼市成交的惨淡，海南的旅游旺季又直接带动了房产销售的上涨势头。

中原地产统计，2016年12月19日至2017年2月12日，海南全省成交3182套，环比增加1943套，成交面积28.92万平方米，成交均价15121元/平方米。

其中，今年1月份的新房成交均价达15591元/平方米，创下海南楼市历年新高;而三亚这个领头羊更是迅猛，1月三亚成交均价达20890元/平方米，直逼国内热点二线城市水平。

海南省政府《2016年海口、三亚房地产价格走势分析》指出，冬季是海南房地产市场销售旺季，同时随着内地雾霾污染的加重，越来越多的人选择到海南来居住。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，海南作为中国唯一的热带海岛，以及海南基础设施的投资，令其环境优势凸显，也是多数北方人躲避雾霾、避寒的买房动力。海南由旅游度假的需求，正在向环境需求为主的多元化转变。

宋丁的观点正是时下最为流行的：对海南房产的投资是健康环境投资，可说是一种“刚需”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，以前海南楼市沉寂，是因为投资投机需求大，空置率也很高，但2016年全国热点城市购房政策收紧后，不少民间资金无处可去，很多投资需求重新回到了海南;再加上季节和空气因素，海南房地产市场的性价比凸显了出来，导致市场交易有所上升。

21世纪经济报道记者查询，去年海南省出台“两个暂停”政策，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停商品住宅用地出让和规划报建。

大力去库存之下，截至2016年底，海南省商品住宅库存比2015年底减少868万平方米，去化期从45个月降到了23个月。

多位房地产分析人士指出，23个月的去化周期仍处于警戒线之上，供过于求仍然严重。

严跃进认为，海南楼市后续很难明显得到提振，一个很重要的原因是供应规模大，海岸线的开发力度太大。众多房企投资非理性，大规模土地出让后，市场供应总体偏高;并且海南房产市场流通性较差，二手房市场极不发达。这些都导致海南楼市的未来预期并非那么乐观。类似去年南京、厦门等城市的房价暴涨不太会出现。

“国际旅游岛”虚实

为何一提到海南就想到楼市、房价?自提出“国际旅游岛”概念以来，海南的形象一直希望靠近国际滨海度假城市如夏威夷、巴厘岛等，但对于房地产业的依赖，导致海南旅游服务业仍处低端，相关配套设施也不完善。

长期以来，地产开发投资是拉动海南固定资产投资增长的重要力量，据省统计局数据显示，2016年房地产开发投资占全省固定资产投资总额的47.7%，同比回落3.1个百分点，不过仍占主要地位。

2016年，在旺盛的市场需求刺激下，诸多地产巨头纷纷加码海南投资。截至目前，万达、万科、恒大、绿城、雅居乐、融创、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市场。

去年11月，万达集团与海南政府签订500亿元投资资金建设海口万达城，据万达集团方面表示，海口万达城2017年上半年开工，2020年开业。开业后预计年接待游客超过1000万人次。

而作为千亿房企的老大恒大则早已进入海南。其持有恒大海口文化旅游城、恒大美丽沙、恒大海上帝景、海南海花岛和恒大海口湾等多个项目。

雅居乐则以雅居乐清水湾、雅居乐山海间、雅居乐月亮湾三大项目，全面布局海南东线优质海岸。其雅居乐清水湾累计销售额超过600亿元，是海南地产市场上的重量级项目。

同时，随着2016年海口、三亚“棚改”的启动，一批以国企为主力军的开发企业陆续进驻海南，房地产市场将面临新的格局。

一个堪称标志性的事件是，去年12月，融创携旗下六大海南精品项目，宣布深耕海南市场。

这一轮大型开发商扎堆进入之后，能否改变海南旅游服务业落后的局面?

海南省政府有关人士表示，未来海南将加大大型经营性地产项目的开发，而非一般性房地产项目。

在新发布的《海南省2017年重点项目投资计划》中，旅游产业项目68个，2017年计划投资528亿元，在十二个产业中投资额最大。

21世纪经济报道记者注意到，恒大儋州海花岛旅游综合体、海口观澜湖度假区，以及复星的三亚亚特兰蒂斯项目等，都被视为旅游产业项目而非房地产，均位列其中。

广州一家在海南有数个项目的开发商表示，这一波大型开发商进入海南与以往不同，多是进行片区和区域整体开发，住宅和配套齐上，开发和服务并重，甚至培育新的产业如影视娱乐业等，未来的海南旅游业、服务业水平将明显提升。

融创有关人士表示，在这个节点进入海南，融创将在社区规划、产品品质、特色配套、服务升级等方面，推动海南房地产市场的变革升级。