Tulips Chen

　　3月11日，海南三亚市人民政府发布《三亚市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。通知指出，三亚房地产市场将严格执行商品房销售明码标价规定、严格禁止预售商品房转让。认真执行差别化的住房信贷政策，在三亚市购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%，暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

　　值得一提的是，三亚是继3月2日杭州限购升级之后，又一个调控加码的热点城市。信号意义重大!那么，热门城市购房需求受到挤压后是否已溢出到三四线城市?

　　三亚楼市调控加码：第三套及以上住房停贷

　　全国楼市调控仍在继续，继上周南昌出台限购措施后，三亚开始对楼市调控，主要以下四个着力点：

　　1、严格执行商品房销售明码标价规定;

　　2、严格禁止预售商品房转让;

　　3、加强房地产市场秩序监管

　　4、认真执行差别化的住房信贷政策：购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%;暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

　　以下为通知全文：

　　为促进我市房地产市场平稳健康发展，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，防止房地产市场出现大起大落，结合本市实际，现就有关事项通知如下：

　　一、严格执行商品房销售明码标价规定

　　开发企业在办理商品房预(销)售许可时需严格按照国家发改委《商品房销售明码标价的规定》向住建部门报备商品房房源和价格，并严格按照“一房一价”进行销售。住建部门应会同有关部门对全市商品房在售项目开展商品房销售明码标价的专项检查工作，对未按要求公示房源和价格的开发企业从严从重处罚，维护好房地产市场秩序。

　　二、严格禁止预售商品房转让

　　禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，住建部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

　　三、加强房地产市场秩序监管

　　建立全市房地产销售信息每日统计报告制度。住建部门要结合三亚房地产销售和购房者需

　　求情况，研究制定短期和长期相结合，促进房地产市场平稳健康发展的长效机制和基础性制度安排。严禁开发企业与客户签订“阴阳合同”。对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，停止网上销售，并记入不良信用档案，降低直至取消资质。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价等违法违规行为。

　　四、认真执行差别化的住房信贷政策

　　在本市购买首套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例按国家相关规定执行;购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%;暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。上述个人住房信贷政策调整由人民银行海口中心支行、银监会海南监管局指导省级市场利率定价自律机制决议后实施。

　　五、坚持正确的舆论引导

　　新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的当事人，要追究其法律责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答民众关心的问题，共同维护我市房地产市场平稳健康发展的良好局面。

　　多地楼市调控政策加码，一二线成交量明显下滑

　　在分类调控、因城因地施策的政策基调下，热点城市持续调控不断。今年以来，杭州、北京、河北、南昌等地都出台了有关房地产调控的政策。从内容看，各地持续发布政策，政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面，政策力度逐渐收紧。

　　2月27日：重庆率先表态，表示将通过四个方面坚决遏制投机炒房行为。

　　2月28日：北京提出将对自住型商品房的销售政策进行调整，一是只针对无房家庭进行销售，二是不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购。

　　3月1日：河北保定涿州市规定，非本市户籍居民仅允许购买1套住房(含二手房)。

　　3月2日：杭州住宅限购升级，本地人限购第三套住宅，外地人必须交满2年社保等。

　　3月2日，保定市的涞水县亦出台限购政策。包括非本地户籍居民家庭限购1套房且首付不低于30%，本地户籍居民购买第二套住房首付比例不低于60%。

　　在各种调控政策加码之下，各地楼市成交数据已呈明显下滑趋势。

　　海通证券最新报告分析称，一线城市成交下滑显著，二线和三四线成交涨幅收窄。2月监测的主要城市成交面积环比均出现下滑，以往春节月成交比正常月份成交量小，但2017年却是相反。分线来看，一线城市成交下滑最为明显，同环比均出现下滑，一方面是受到限购限贷政策影响需求收缩，另一方面1-2 月批准上市面积同比萎缩26.5%。二线和三四线城市累计同比虽然为正，但相较去年增速有所下行。此外，城市间的分化较为显著，一线城市中仅有广州累计成交为正，二线城市中成都和三亚累计同比涨幅居前。

　　

　　需求外溢，三四线城市成投资客新战场?

　　今年以来，一二线热点城市和三四线的楼市销量呈现两极化态势，即使春节因素亦无法阻挡。

　　大家都知道，去年上海实行最严楼市新政后，对上海房产市场以及周边城市起到了立竿见影的效果。上海的楼市在持续高烧后，成交量价也出现降温。而提高非沪籍人士购房门槛的“新政”无形间让购房需求外溢，一时间以苏州、南京为代表的长三角城市楼市热度风头无二。

　　本轮热点城市调控不断，购房需求受到挤压后是否已溢出到三四线城市?方正宏观任泽平最新发布的研报认为：

　　由于房地产库存主要集中在三四线城市，去库存政策的因城施策色彩明显。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，为2010年以来最高值，较2015年提升16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点;二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点;三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。

　　

　　从1-2月数据看，三四线样本城市销量同比增速仍然保持高位，但较2016年12月下降。在根据Wind日交易数据整理的46个三四线样本城市中，2017年1-2月有34个三四线样本城市的日均成交量同比为正，其中有29个城市同比增速超过20%、16个超过50%、3个超过100%。但从整体看，以简单算术平均值计算，1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，但低于2016年12月的42.8%;从月日均成交量合计同比看，1-2月，46个三四线样本城市同比增速为26.2%，低于2016年12月的29.3%。

　　

　　对于三四线地产销量火爆的原因，任泽平分析称，国际经验表明，人口迁移的第二个阶段是从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加。

　　他表示，人口迁移存在两个阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，当城市化处于中后期时，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

　　

　　中原地产首席分析师张大伟亦表示，毫无疑问，已经调控的核心一、二线城市不会存在松动的机会。但当全国核心一、二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，这些非热点城市可能迎来“活”的时机，将成为新一轮的楼市热点。

　　天风证券近期对镇江、常州等城市进行调研时发现，三四线城市前期库存高企，14~16年积极去库存且土地供给大幅减少的城市去化周期已得到明显的改善。核心都市圈周边的三四线城市溢出效应较为明显，一二线城市的购房者较多，一旦一二线地产调控政策放宽，资金预计会回流核心城市;位于长三角等发达地区的强三四线城市销售增长主要来自本地需求，溢出效应不明显，部分毗邻都市圈的项目受益于周边一二线城市限购。其报告认为三四线未来销售情况会出现分化，需要重点关注城市是否有经济和人口基本面支撑，以及是否处于核心经济圈，同时关注供地情况。