Tulips Chen

摘要：新房成交量的下滑已逐渐成为全国市场的趋势。今年一季度，海南省新建商品房成交套数为17861套，相比去年同期的23911套，减少6050套，同比下跌幅度约25%。而3月份环比下降30%。

海南3月房价大跌

    海南3月房价大跌近三成

    琼海等城市新盘网签数据为零

    据记者了解，目前海南省部分城市二手房价格亦下跌30%以上，但依旧有价无市。业内人士认为，在纯投资客被挤出的海南楼市，由于供给量过大，量价下跌的趋势短期难以改变。

    “目前海口和三亚放开限购限贷的可能性不大，必须跟着中央的路线走。”面对可能下跌的趋势，海南省住建厅有关负责人告诉记者，海南省政府已在力求通过减少普通商品房的供给比例，增加商业和旅游地产，减少住宅用地供应，调整市场的供给结构。

    单价环比降近5000元

    从一季度起，海南楼市成交量价开始同时下跌。

    根据新浪乐居数据，3月份海南省商品房成交量为6929套，同比下降35%，住宅成交均价11434元/平米，环比2月份的16335元/平米下降近5000元。3月份琼海、澄迈网签数据为零，其余有成交数据的11个市县中，陵水仅成交1套。

    “由于经济形势差，加上银根紧缩，民间融资利率较高，投资放贷比房子更获利。”海南锦诚旅游地产服务机构负责人王路认为，海南本身就是一个投资性市场，不管是养老还是旅游度假，都附带有投资性需求，置业者会考虑在现在的环境下，购买难以保值增值，暂时选择观望。

    三亚山水国际营销总监陈发文告诉记者，受大环境影响，今年以来整个海南市场成交都不太好，加上海南库存较大，供过于求。“这两年到海南置业的，很少有纯投资的客户，大多是带有自住性质的需求，如过冬、养老或度假，同时作为资产配置，因此更愿意购买价格较低的房子。”

    而随着这几年调控的持续，以纯投资为目的的后续接盘者被切断，使前期投资客深套其中，二手房价格普遍下跌30%。

    “业主急用钱，凤凰岛一次性亏本甩卖3套，原来购买价6.5万元/平米，现在4.8万元/平米转让，降价30%左右。”三亚一中介人员小李告诉记者，要想成交就必须降价。而这一新盘最高售价达到八九万元，由于价格高企，后期一直滞销。

    王路告诉记者，由于新盘量太大，海南二手房市场一直以来都极度不活跃，变现能力很差，议价空间比较大。

    “现在三亚1万多的新房到处都是，二手房还需缴大量税，谁会去买。”陈发文说，目前整个海南岛在开发的项目有1100多个，其中三亚大约一百多个，而海口达四五百个。三亚在今年入市的低价房也较多，成交结构导致均价下跌的可能性较大。

    由于整个海南岛的气候和生态环境差距不大，各市旅游地产都在开发竞争，而目前来海南置业的多为确有养老和旅游度假需求，加上海南东部和西部沿海城市由于房价便宜，单价几千块则可以买到海景房，对房价过万的海口和三亚客户分流很大。

    政府拟停建小户型

    作为海南传统的全年成交最高峰，一季度数据下行，已然令地方政府坐立不安。

    市场刚刚传出的消息称，自4月1日起三亚不再放行80平米以下户型建设，未来10亩以下住房用地也将不再允许报批，主要建设低密度、低容积率的大户型别墅与洋房。

    此举被业内解读为，政府欲停建小户型，推动去化率，意图通过政令扭转三亚房地产市场，调整产品供应结构，兴建大户型，促使其由低端走向高端。

    陈发文说，目前尚未收到文件，但已经在地产圈内传开，普通商品房开发比例确实太高，不利于海南产业的转型。

    记者统计，今年一季度，三亚新建商品房成交面积为48.1万平米，与去年同期的70万平米相比，下降幅度约31%。

    “省里确实有这么一个大的指导方向，就是要逐步减少普通商品住房的比例，增加旅游和商业地产，如产权式酒店、写字楼、养老养生项目等，具体怎么做，由各个市来执行。”海南省建设厅有关负责人告诉记者，政府考虑到卖住宅长久不了，必须要调整结构，鼓励建设长期经营性物业。

    事实上，对于住房结构的调整，在去年11月海南省就提出了具体目标，力争到2017年末，海南省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至70%，2012年该比例为84.4%。同时，对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县依法调整为商业或者旅游用地。

    房地产对于海南的作用不言而喻，2013年在各地都出台“国五条”细则之时，海南就拒绝出台。而近期关于地方放松调控的说法甚嚣尘上，海南房地产严重依赖省外置业者，限购政策会否取消也引起了关注。

    “目前根本没有听到省里说要放开，也不是我们想放就能放的。”上述海南省建设厅有关负责人表示，近期取消限购、限贷的可能性不大，海南一般不会做先行者，过段时间再看。

    “海南不敢第一个吃螃蟹，只能想别的办法。”陈发文认为，政府调结构也未必能成功转型，目前海南酒店也面临过剩的问题，酒店处于盈亏平衡线上下，除消化库存外，政府应该控制总量，不能无节制地卖地，应该放缓供应节奏，市场达到供需平衡，价格才能稳定，目前三亚的去化时间为2年，已经高于一般城市。

    而实际上，多位地产业内人士均认为，其实限购对海南市场影响已经不大，市场环境好时限购照样有旺盛需求，反之即使不限购也难有成交，目前的量价齐跌，主要在于市场供应量过大。