Tulips Chen

摘要：广州新版“国五条”落地已届一月，当地楼市近期成交量锐减。虽然上月成交均价环比小幅下跌，但业内人士认为这只是郊区低价楼房成交量增加带来的“结构性降价”，并非实质性降价。在相关部门出台限制预售证发放的措施后，部分未拿到预售证的开发商通过收取诚意金的方式变相提前推盘。

广州“结构性降价”难抑推盘热情

      广州新版“国五条”落地已届一月，当地楼市近期成交量锐减。虽然上月成交均价环比小幅下跌，但业内人士认为这只是郊区低价楼房成交量增加带来的“结构性降价”，并非实质性降价。在相关部门出台限制预售证发放的措施后，部分未拿到预售证的开发商通过收取诚意金的方式变相提前推盘。
　　楼市成交量锐减
　　网易住宅成交数据中心显示，4月份广州一手住宅成交5658套，环比减少48.2%。上周（4月29日-5月5日）广州网签1051套，环比减少19%，同比大幅减少83%。其中，“五一”假期(4月29日-5月1日)共成交379套，同比减少32.2%。
　　在成交价方面，4月份广州楼市成交均价从3月份的16298元/平方米回落至15937元/平方米，环比下跌2.21%，但同比依然上涨。专家指出，均价的环比窄幅回落属于结构性降价，即郊区低价房成交量增加、中心区高价房成交减少，从而带动整体均价环比下降。从各区成交情况来看，位于中心区域的高价项目仍在上涨。天河区“五一”期间新房均价达42096元/平方米，这是近年来首次突破4万元/平方米。在所有签约项目中，郊区盘占70%以上，成交均价均在1万元/平方米左右。最新的统计数据显示，上周广州新房网签均价达14031元/平方米，环比上涨6.9%，同比大涨21.2%。
　　“广州对高价项目限制发放预售证，抑制了中心城区的成交，郊区房则趁势推盘，其价格较低，成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，广州楼市并未出现实质性降价，只是结构性降价。”广州房地产专家韩世同表示，政府用价格指导来干预预售证顺利发放，使开发商不至于一下子推很多楼盘。未来其他城市房价的调控估计也会在原来限售的基础上控制成交节奏，以收到“均衡成交”的效果。
　　在二手房方面，据广东合富房地产置业有限公司统计，4月广州二手住宅网签量环比下降60%以上。“政策‘末班车’效应使3月份二手房市场‘过度亢奋’，透支4月份乃至以后几个月的需求，因此4月份二手房成交量回落是必然的。”合富置业市场经理梁燕明表示，鉴于二手房交易个人所得税的影响，不少买家存在观望情绪，也在一定程度影响了二手房的成交。
　　开发商预期乐观
　　在供需关系仍不均衡的背景下，开发商对广州楼市仍持乐观预期，这从开发商的拿地热情和推盘热情可见一斑。在5月6日举行的一场土地拍卖会上，白云区的一块住宅用地被10多家开发商争抢，在经过近200轮竞价后以18.7亿元的最高限制地价转让，实际楼面地价达25597元/平方米，刷新该区域的历史成交纪录。
　　广州4月24日开始全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业销售住宅，必须办理预售网上申报并接受国土房管部门的价格指导。记者在走访过程中发现，开发商使出多种手段应对这一调控措施，部分开发商在未取得预售证的情况下仍变相卖房。
　　广州市房地产信息中心主办的阳光家缘网显示，4月24日至5月8日，广州共有16个项目获得预售证，均位于较偏远的增城、花都、南沙等地。中心城区项目均价一般在3万元/平方米以上，无一项目获得预售证。在没有预售证的情况下，一些中心城区的楼盘不得不延期开盘，部分楼盘则“变相”提前售楼。某楼盘原计划5月份开盘，但新政实施后，一直未取得预售证。售楼处工作人员对中国证券报记者表示，可以先交诚意金，等预售证办理下来即可购房。
　　为应对限价，部分房地产开发商想出多种门道。广州市珠江新城某高端楼盘销售人员介绍，开发商可以提供双份合同，即“委托装修合同”和最终要导入官方系统的“备案合同”。还可以通过“偷面积”拉低均价，把原本属于公共空间的部分算入房屋面积中，使网签价格低于实际成交价格。