Tulips Chen

2021年的最后一个月，广州楼市的促销大战愈演愈烈。上周，增城区某在售项目推出了一批7折的公寓房源，还将部分住宅尾货的渠道佣金调高到了13%。“今年业绩压力大，最后一个月了，还是要冲刺一下销售和回款。”12月14日，该项目内部人士对中国房地产报记者表示，在高佣金的激励下，产品的去化速度有明显提升。

据广东中原地产项目部总经理黄韬介绍，上半年房子好卖的时候，广州不少项目给的渠道佣金在3个点以下，下半年市场转冷，佣金点数也水涨船高。“11月成交有所回升，但情况没有想象中那么好，价格降下来了，客户的承受力和预期也在下降，12月还得以价换量。”

“形势真的很严峻。”黄埔区某项目负责人透露，该项目正在办理预售手续，预计月底前开盘，虽然备案价可以突破3万元/平方米，但最终能否按这个价格销售还得看市场走势。据了解，附近万科幸福誉的新品吹风价仅为2.7万元/平方米，而该盘的二手房均价已达3.5万元/平方米。

为去库存 楼盘祭出史上高佣金

“史上最高佣金助力年终冲刺，五区住宅佣金点位13%”。上周，这则颇具诱惑的消息吸引了广州不少中介的注意力。

这是增城某大盘给渠道开出的阶段性佣金奖励，截止时间为12月31日，针对的是部分住宅单位，售价方面也有优惠。例如，约128平方米的单位最高可减23万元，优惠后的总价约为216万元，佣金额可达28万元。公寓方面，该盘也推出了大力度的优惠措施，针对12月10日前一次性付款的客户，给了69折的价格优惠，均价由11月初的1万多元/平方米，降至7000元/平方米。无法一次性付款的买家也能享受7折优惠，要求认购7天内且不超过12月13日付50%的首付，尾款则须在12月31日前交齐。据了解，公寓产品的佣金点数也颇为可观，一套总价40万元的公寓，佣金有3.5万元，将近9个点。

“13%的佣金是针对部分天地楼层、朝向较差的住宅产品，货量不会很多。“该项目内部人士表示，此前其住宅产品的佣金是2个点至3个点，这次大幅提高点数，是希望能刺激渠道带客，消化掉这些积压的库存，加速回款。至于公寓，“增城的公寓供应量很大，竞争激烈，大家都是这么高的佣金。没办法，投资客只能靠渠道带来，好在公寓总价低，单套的佣金成本不算很高。”

据黄韬介绍，广州一手房市场的佣金变化较大，开发商给渠道的佣金一般是3个点至12个点，“比较偏远的地区，例如清远、肇庆、惠州等，能去到10点至15个点。”他表示，佣金的点数视乎项目的销售情况及去化的要求，上半年市场好的时候2个点也有渠道愿意做，下半年市场下行后，在售项目的佣金点数差距也逐渐拉大了。

增城另一个在售项目的开发商表示，此前该项目的佣金为2个点，从11月起便调高到了3个点，“因为我们没有特别高的销售目标，不然佣金估计还得往上提。”

高佣金的背后是去化压力。来自克而瑞的统计显示，11月广州整体推货的开盘去化率仅30%，各个区域的去化表现持续分化，市中心项目保持着较高的去化率，外围区域的去化速度则明显下降。例如，南沙区推盘套数706，去化率10%，增城区推了1571套单位，去化率也仅有13%。

放弃幻想 房企开打价格战

据广州中原研究发展部统计，刚刚过去的11月，在降价促销、房贷松动等因素的作用下，广州新房网签8761宗，环比上涨22%，同比下降32%，摆脱了6月以来每月在7000宗左右徘徊的低迷状态。该机构表示，广州新房的新批供应已连续4个月超万宗，基本与去年同期（8-11月）持平。但与去年三季度、四季度“火爆”行情之下开发商积极供应增加不同，今年开发商推货带有一丝“无奈”，在政策严控之下，市场回归理性，开发商不得不为促回款“活下去”而加大推货量+下调价格吸客。

据了解，在经历2021年二季度、三季度调控之后，广州的开发商已逐渐放弃幻想，积极降价（或大幅低于吹风价）推货吸客。根据克而瑞的不完全统计，9月以来广州全市共有143次开盘加推，其中有45批次是降价发售的，而刚刚过去的11月37次加推之中，有12批次是降价加推。

临近年末，开发商的调价动作更为活跃。“12月的第一周，6个加推楼盘有5个降价。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，年关将至，房企进入抢收倒计时，为冲刺业绩、加速回款，各大房企纷纷加紧出货，陷入内卷混战期。

板块内的竞争对手内卷的更厉害，保利罗兰国际在12月10日推出新一批产品，最低的房源价格不到4万元/平方米，较此前4.3万元/平方米的吹风价有明显的让利。在保利罗兰国际开售前，附近的佳大瑞园突然推出10套特价房，低至3.28万/平方米，价格下调了约6000元/平方米。据了解，佳大瑞园的备案价接近4.3万元/平方米，但因为品秀星樾以3.68万元/平方米的低价开盘吸引了一波客户，此前不得不推出一批3.88万元/平方米的特价房，如今已经第二度降价。

“最后一个月，大部分楼盘的销售策略还是以价换量，不亏就卖，现金比利润重要。”黄韬直言，目前广州的新房不降价很难卖得动。

增城一位开发商告诉中国房地产报记者，该公司10月份推出了一批特价房，低至1.15万元/平方米，相较之前1.6万元/平方米至1.8万元/平方米的均价，打了将近7折。为了追现金流，目前价格也没有回调，均价在1.3万元/平方米。