Tulips Chen

春节假期整体楼市活跃不足，2022年1月，从已公布业绩的房企来看，普遍呈下滑态势。好的消息是，1月以来，房地产政策环境正在持续改善。

2月9日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司公告披露，2022年1月，公司实现签约销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%；实现签约销售金额151.47亿元，同比减少38.47%。

记者梳理发现，同日发布一月销售数据的房企，如龙光、中骏、中南建设等的销售金额和销售面积同比均出现比例不低的下滑。

机构数据显示，2022年1月TOP100房企销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%；其中销售额超百亿房企15家，较去年同期减少14家；超五十亿房企22家，较去年同期减少31家。

据克而瑞研究院数据，2022年1月，TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者，刚刚过去的一月份，房企销售金额同比走弱的原因是多方面的，与行业从严调控，房地产信贷政策从严，银行贷款集中度管理与房企“三道红线”管理，购房者房住不炒的预期、疫情局部反弹、春节淡季都有一定关系。

“我们项目交了订金的业主因为没有返乡，合同没能签成。”四川某项目楼盘负责人说。

疫情管控对返乡置业影响明显，“就地过年”大大减少了春节返乡人数。

供需两端走弱 房企营销降“力度”

刚刚过去的春节，房企的营销热情减退不少。

对比过去几年春节房企的积极营销，加大推盘，2022年1月房企鲜少推出集团性活动，区域联动营销热度也同步减弱。据克而瑞统计，仅有世茂、绿地、融创、荣盛等房企推出了一些节日活动，碧桂园2021年底推出步数打卡，富力借助冬奥契机推出“线上公益跑”打卡活动。

至于线下售楼处，根据CRIC调研数据，深圳仅有50%-60%售楼处开放，相较往年的80%有明显下滑，北京疫情突袭，售楼处开放率也仅有54%。武汉、福州、济南等虽然未关闭售楼处，但也只有2-3人值班，保证最基本的接待能力。长沙、成都等地春节期间大部分都直接放假，直到年后才恢复正常开放。而天津和西安由于疫情影响，整个1月连带春节基本都处于停摆状态，线下售楼处开放程度很低。

供应端“势弱”的情况下，房企销售数据的下滑也是意料之中的。机构统计的数据显示，2022年1月份，碧桂园以494.5亿元的销售总额排名第一，万科地产销售金额335亿元排名第二，保利发展销售金额283亿元排名第三。

除碧桂园、中海地产、龙湖集团、华发股份的权益销售未出现下降外，百强房企中其余房企同期比均录得下滑。其中，万科1月权益销售金额为217.8亿元，较去年同期的456.3亿降幅达一半；中国金茂1月权益销售金额为69亿元，较去年同期的138.7亿元降幅腰斩，房企销售乏力状况显著。

根据克而瑞数据，2022年1月，百强房企单月业绩同比下降近4成，多数规模房企销售表现不佳，业绩不及去年同期和去年月均水平。

其中，中国恒大跌出TOP40，以29.5亿元操盘金额位列第49位，近期频频出售资产的世茂集团则跌出TOP20，以60.1亿元排名第28位。与此同时，龙光集团、仁恒置地则逆势冲至11、12位。

纵观百强房企各阵营的销售增速，第一阵营的15家房企(百亿元以上)销售额增长率均值为-24.0%，第二阵营的22家房企 (50亿元-100亿元)销售额增长率均值为-31.3%；第三阵营(30亿元-50亿元)房企共20家销售额增长率均值为-33.8%，降幅最大。

克而瑞认为，2022年1月不少房企放缓供货节奏，供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑。更为重要的是，去年下半年以来市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。

中原地产市场分析师卢文曦认为，单从数据上看，自新冠疫情发生以来，2021年1月份的销售额基数算是较高的，这是2022年1月行业数据出现大幅下跌的原因之一；此外，以往1月份还有些返乡置业在支撑，尽管返乡置业不能始终维持高热度，但还是能对市场起到支撑作用的，但今年显然无法撑起来。因为，不同市场的分化导致购房者认为，只在工作的地方买房子才能够把握住机会。

市场下行惯性存在 政策端频现利好信号

销售端表现不利的同时，房企的融资节奏也在大幅放缓。

公开数据显示，2022年1月房企总体信用债发行规模为303.7亿元，相较于去年1月644.08亿元，同比下降52.85%。1月内地房企海外债发行规模为95.55亿元，相较于去年1月796.51亿元，同比下降88%。

此外，房企的拿地金额也出现不同程度的下降。2022年1月，50家代表房企拿地总额同比下降88.8％。TOP100企业拿地总额837亿元，拿地规模同比下降62.6％。TOP100门槛值为3亿元，较2021年1月下降3亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为66.7％。

在房企各项数据出现下行的情况下，政策端频现利好信号。1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。会议要求，2022年要重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革等方面工作。

其中，重点已明确2022年将坚决处置房企楼盘逾期交付风险，坚持房住不炒、促进房地产业良性循环和健康发展。目前，已有恒大、奥园、佳兆业、花样年等房企明确提出“保交付”目标。在2022年开局不利的局面下，房地产企业要改善流动性压力，必须调动一切资源优先保竣工、保交付，以盘活资金、改善现金流，应对新一年的挑战与机遇。

同日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为：5年期以上LPR为4.6%，下降5个基点。这是5年期LPR利率时隔20个月后首降。

地方层面，据西南证券不完全统计，1月以来，已有15个城市出台购房鼓励措施，包括下调公积金贷款最低首付比例、提供购房补贴等。

四川省自贡市住房公积金管理中心日前发布《关于调整住房公积金政策问题的通知》，明确放宽住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准；广西玉林市日前出台《玉林市关于加快人口进城若干政策措施》，明确规定在玉林城市规划区范围内(玉州区、玉东新区)购买家庭首套商品住房，可享受财政发放新市民购房补贴、财政补贴购房契税、申请住房公积金贷款等购房优惠政策。

卢文曦表示，很明显目前市场还是处于一个下降调整期，而且下行趋势的惯性还是存在的，短时间内无法彻底扭转过来。至于信贷宽松等利好政策，只是将相关政策恢复到一个相对正常的尺度，这种情况下，寄希望短期内市场会有超常表现，也是不现实的。