Tulips Chen

2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，进入2022年，行业不断探底，三季度全国销售和投资再次迎来“二次探底”。

截至三季度末，全国共计256省市累计出台494次放松政策，从放松限购、放松限贷、放松限价等多方面刺激需求释放，然而稳地产政策效果并未取得立竿见影的效果。

国家统计局数据显示，7-8月全国销售和投资规模分别同比下降26%和13%，房屋新开工面积和土地购置面积上双双双缩量至历史新低。

在“二次筑底”过程中，房地产市场也出现了一些向好的表现，比如东部地区商品房销售面积同比降幅逐渐收窄，“保交楼”政策下续建项目加快交付工期促进房屋竣工规模快速上升。

随着“930”政策刺激，预计四季度新房销售将再次筑底并逐渐回温，“一强多弱”的地区间分化将更加明晰。

行业规模见顶叠加市场信心缺失，2022年前8月，商品房销售面积仅为8.79亿平方米，同比下降23%。商品房销售额为8.59亿元，同比下降27.9%，降幅较1-7月收窄0.9个百分点。

分季度来看，三季度7-8月商品房销售面积和金额较2021年同期分别下降26%和24%。较二季度4-5月商品房销售面积也下降4%。从规模上来看，三季度7月和8月销售规模在年内也仅高于4月。

很明显可以看出，三季度商品房销售表现相较于二季度逐渐由“探底”走向“筑底”。一方面，当前销售水平仍处于历史较低水平；另一方面同比降幅开始呈现逐步收窄趋势，市场有一定复苏征兆。

从销售面积来看，前8月数值接近2016年前8月8.75亿平方米。换句话说，行业规模经历了2017年-2021年攀升，至2022年将开始出现明显下降，行业规模将回归至五年前。

对比近十年全国商品房销售面积走势，受惠于棚改货币化安置加速推进，全国商品房销售面积迅速从2015年的12.8亿平方米跳涨至2016年的16.9亿平方米，随后2017年至2021年五年时间商品房销售面积维持在17亿平方米左右。2020年，受疫情影响，货币政策全面放松，预期的调整年并未到来，2021年行业销售规模创历史新高。

但由于住房需求饱和、购买力透支、市场疲软等多方面影响，前三季度销售面积仅为去年的一半左右，2022年行业销售规模将大幅回落，回落幅度至少在30%以上，全年销售面积将在12亿平方米至13亿平方米之间。

中长期来看，行业销售规模大概率回落至12亿平方米左右，相当于2014年和2015年的水平。

今年，房地产企业面临前所未有的偿债压力，叠加销售不畅，房企从年初开始便面临着没钱拿地的情况。

国家统计局数据显示，1-8月，房地产开发企业土地购置面积5400万平方米，同比下降49.7%；土地成交价款3819亿元，下降42.55%。

从各地土拍情况来看，三季度多个城市完成了第二轮和第三轮土拍，各城市热度依旧分化。以深圳为例，第二轮土拍热度虽有所回调，但对比22城表现来看仍在高位，14宗含宅用地平均溢价率达到了9.33%。在二轮土拍中，深圳进一步调高了住宅用地的销售限价，但是由于一二手房价格倒挂依旧存在，因此得益于销售无虞之下的利润率提升，仍有9宗地块地价触顶。

但另一方面，天津、济南土拍平均溢价率持续低位，三四线方面同样明显分化，湖州、六安、芜湖月内土拍平均溢价率均超过10%，而徐州、金华、绍兴、温州等热点城市土拍则全部为底价成交。

受此影响下三季度一方面土地购置面积继续保持低位，同比降幅再度扩大，另一方面土地成交价款则呈缓慢上升态势，同比降幅持续收窄。其中，8月土地购置面积和土地成交价款分别为854万平方米和901亿元，其中土地购置面积环比下降7%、土地成交价款环比上升3%。

四季度，房企拿地规模将进一步回落，“国央平”为地方土拍托底的现状难以长期维持，整体地市信心恢复仍需依靠新房销售端回暖。

目前，新房销售整体仍处在筑底期，向土地市场传到的信心有限，第三轮集中土拍仍将以“国央平”为主，其中部分地方平台公司已有乏力迹象，预计全年土地购置面积同比累计下降达50%以上。

各地“保交楼”和“停工”项目复工政策进一步深化，多个地方政府成立了“一楼一策一专班一银行”的攻坚机制，对房屋竣工起到有效促进作用。7-8月房屋竣工面积达8225万平方米，较4-5月上涨28%，持续发力带动8月同比上涨42%。

而新开工面积已降至全年新低，7-8月仅新开工18639万平方米，较2021年同期下降46%，较4-5月也下降15%。

因此当前房地产投资仍处于底部下行阶段，整体市场投资动作不活跃。房屋新开工规模持续萎缩，叠加土地市场成交缺乏民企活力难以维持原有投资体量。

前8月，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%，其中8月全国完成房地产开发投资额11347亿元，环比上涨1.8%，同比降幅扩大1.5pcts至13.8%。值得注意的是，8月投资环比增长，主要依靠的是续建项目加快竣工进度所产生的建安投资。

三季度来看，7-8月完成房地产开发投资额较2021年同期下降13%，较4-5月也下降8%。单月来看，虽8月环比较7月微增，但7月和8月投资规模均为年内新低，且8月同比和累计同比降幅仍在扩大。

分地区来看，东部地区和中部地区是全国房地产投资的主要大力点和支撑点。

1-8月，东部和中部地区房地产开发投资额分别同比下降6%和4%，高于全国整体水平，其中东部地区累计完成投资额49002亿元。

开发企业逐渐从西部和东北地区撤离，二者延续投资疲弱走势，1-8月投资规模分别同比下降13%和25%。

目前来看，土地购置和建安投资难以支撑房地产开发投资如期回升。当前全国房地产投资仍较为乏力，土拓和建安投资均无法形成有力支撑，来自新房销售端传导的下行压力仍将继续放缓整体投资活动复苏。

受“930”三大积极政策利好影响，叠加各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步宽松的调控对销售表现将产生一定促进作用，但促进将愈发有限。整体商品房销售市场重心将向东部地区一线和二线城市聚集，一二线城市内部也将进一步出现冷热不均的分化。各地区能级、各城市板块之间商品房销售表现的差异将加大，“一强多弱”的特征将进一步显现。

预计四季度将延续三季度“二次探底”的趋势，完成销售规模筑底。由于2021年下半年前值较低，预计后续商品房销售单月同比降幅或有显著收窄；整体销售规模将保持筑底，累计同比降幅则将缓慢收窄。考虑到国家统计局数据比实际商品房销售规模少跌10个百分点，预计全年销售规模较2021年会下降30%以上，销售面积预计降至12亿平方米至13亿平方米。