Tulips Chen

三季度，地产股在震荡波动中逐步走低。

从同花顺客户端数据来看，三季度房地产开发板块指数从1868.36下跌至1734.35，季度跌幅超7%。港股房地产管理和开发板块指数同样一路向下，尤其自9月13日至9月28日间，12个交易日中仅有2个交易日板块指数上涨，其他10个交易日板块指数均处于下跌态势，三季度板块指数下跌幅度约21%。

从企业市值表现来看，市值百强房企中，截至9月28日，三季度有21家企业市值上涨，79家企业市值下跌。市值下跌的企业数量占比近八成。

值得注意的是，市值超过千亿元的地产企业进一步减少至9家，且其中超过半数企业具有央企、国企背景。

三季度，由于资本市场对内地房地产股票的信心趋弱，不少内地房地产股票市值缩水严重，过去长期霸占房企市值老大位置的万科再次从第一滑落，三季度市值下跌近15%。截至9月28日，保利发展和中海地产的市值均超过万科，但目前房企市值第一易主为老牌港资房企新鸿基地产，这也说明传统的港资房企在行业疲弱的环境下更具发展韧性。

信心受损致地产股下跌

长期以来，地产股受消息面的影响明显，一个政策利好会助推地产股整体上涨，但一个利空消息也可能带动整体地产股走低。

今年三季度，地产股也依然延续了这一特点，整体呈现震荡波动的走势。

这种走势背后，一方面是各地不断探索出台更加宽松的调控政策，不少城市部分放松限购政策，刺激需求端消费。这种政策利好给地产行业带来复苏发展的预期，因此容易带动地产股走高。

比如9月9日地产股迎来久违大涨，板块指数单日上涨2.26%，板块内近百只个股上涨，多只股票涨停。植信投资研究院资深研究员马泓就表示，地产股大涨与近期销售复苏转暖相关，但更重要的是可能市场预期会有更大的利好政策出台，所以推动了地产股上涨。

但另一方面，虽然宽松型政策出台了不少，在房企债务端和现金流端的作用效果甚微。加上地产市场下行趋势未变，房企销售表现并未有明显好转，而八月份房企密集发布的半年报都显示出当前房企盈利水平下滑严重，这些因素再次影响了投资者对地产行业发展的信心和预期。

例如9月16日，房地产开发板块指数单日下跌近4%，下跌背后与政策端放松朝令夕改不无关系。9月14日，有市场传闻青岛对限购政策做出调整，但官方却予以澄清，而后政策中将不限购等政策收回。这种不确定性导致投资者信心再度动摇，地产股股价应声下跌。

在一位港股上市房企财务官看来，股价下跌容易，回涨却很难。尤其是当前资本市场对地产股的信心处于底部，而信心一旦受损，短期内很难恢复，这就导致，在新的确定性的行业逻辑出现之前，地产股即使有一些消息面的刺激上涨，但涨势难以维持。

对于房地产板块后市走向，一些业内人士表示“既不悲观也不乐观”，主要还是看预期是否能落地以及行业实际的盈利能力。

央企、国企股价抗跌

今年三季度，市值百强房企中，仅有21家企业市值上涨。其中，新华联三季度市值涨幅最高，达到50%，市值从二季度末56亿元上涨至84亿元。

从9月5日至9月28日，新华联的股价仅有两个交易日下跌，股价一路从2.31元/股上涨至4.44元/股，区间涨幅超过90%。在此期间，新华联股价出现多个涨停，尤其是9月19日，新华联股票已经低开低走，在午后一度跌停，但随后直线拉升上演“地天板”，并以12.7万手封死涨停。

对于新华联股价异动，有消息表示是游资炒作而致，而游资盯上该股原因有报道称或许在于环球影城概念股等旅游因素。

根据公开报道，目前，新华联涉及环球影城概念、京津冀一体化概念、蚂蚁金服概念以及旅游概念，新增商超百货概念。虽然新华联在股票异动公告中否认公司涉及环球影城概念，不存在应披露而未披露的重大事项，但这依然没有阻止游资的疯狂炒作。

三季度市值涨幅第二的是华发股份，季度环比涨幅超30%。华发股份的上涨原因或许在于资本看好其国企背景支撑其在行业下行期能够逆势扩张。

今年以来，华发股份在土地市场表现积极，尤其是在其重要的布局之地上海。自集中供地推行以来，华发股份明显加速在上海布局节奏，在今年三次集中供地中华发股份共斩获了7宗地块，涉及土地金额超250亿元。而上海一直是国内房地产市场最为稳定的城市，项目销售有保障，华发股份持续补仓，在资本市场看来，意味着后续业绩有保障，这种良好预期支撑了华发股份股价上涨。

实际上，当前民营房企发展遇阻，资本市场表现不佳，股价下跌，市值严重缩水，而部分典型央企、国企却逆势向上。

9月28日，恒生投资管理董事兼投资总监薛永辉就公开表示，对内地房地产相比香港房地产略为看好，因为内房已经过调控，市场对内房的负面看法略有好转。在这当中，薛永辉就表示偏好国有企业。

从三季度涨幅榜来看，保利发展、绿城中国、建发集团、华发股份这类央企、国企在市场下行期间股价更抗跌，市值也逆势上涨。

市值上涨的企业中也不乏民营企业，最典型的就是滨江集团。与华发股份类似，滨江集团是目前民营房企中仅存大举拿地的企业，但滨江集团的扩张并非盲目的。作为深耕型企业典型代表，滨江集团拿地聚焦于浙江，尤其是重仓杭州，而杭州的新房市场一直较为火热，这也支撑了滨江集团的销售去化。

值得注意的是，在三季度环比涨幅居前的企业中，有5家企业涨幅相同，均为5.92%，而这5家企业的共同点是目前仍处在停牌状态。由于所有企业样本的总市值均从港币转换成人民币，因此这几家企业所呈现出来的上涨实际上是因为汇率波动。

压力犹存 企业经营需保持审慎

相比典型国企在资本市场的稳健表现，三季度不少民企示范生市值跌幅居前。

从中国房地产报记者梳理的三季度市值涨跌数据来看，市值跌幅最大的是旭辉控股，其二季度末总市值还有300多亿元，但截至9月28日，公司总市值仅剩74亿元，环比跌幅达76.11%。

作为民营房企中仅存几家尚未在公开市场暴雷的房企之一，旭辉控股的股价一直随整体大势波动，但9月28日，在地产股一片下跌声中，旭辉控股当日下跌幅度超30%，港股旭辉永升服务也下跌超过20%。

股债双杀背后是一则关于旭辉控股非标债务违约的传闻。当日，有新闻报道称，旭辉控股未能偿还天津兴卓房地产开发有限公司旗下的部分非标债务。就在前一日，旭辉控股董事局主席林中也发布一封内部信，鼓励集团全体干部共同渡过难关。

为了增强市场信心，9月28日晚间，旭辉控股发布公告称，将采取一切可行的措施继续加大力度提升现金流。同时，为了显示自身经营未有风险，旭辉控股还宣布公司已于9月28日按时支付2024年到期6.55%境外优先票据的利息，以期提振资本市场信心。

除了旭辉控股，截至9月28日，三季度市值缩水较为严重的企业还有碧桂园。数据显示，碧桂园的市值从962亿元下降到418亿元，市值跌去一半。

在三季度环比跌幅排行榜前十企业中，民营房企示范生占了3个，即旭辉控股、碧桂园、新城控股，这也反映出，当前，资本市场对民营房企的信心依然脆弱。虽然此前作为民营房企示范生，这些房企在发债融资方面率先打开闸口，一度给行业注入信心，带动地产股市值回升。但总体而言，资本市场对民营房企的信任仍然很有限。

上述港股上市房企财务官表示，在整个房地产下行压力下，就算是央企、国企，经营也会存在压力，投资也要保持审慎。