Tulips Chen

转眼，2022年只剩下最后三个月，行业进入了全面冲刺阶段。

2022年，对于房地产行业而言，是特别值得铭记的一年，房地产市场一再探底，每一个地产人应该都已感受到了“寒气”。

在融资不畅，销售疲软的情况下，房企还面临着较大的偿债压力，不少房企出现债务违约，出险房企交付风险频发，行业遭遇一场信任危机。

更多的房企正在经历一场“涅槃重生”的过程。经历了这一轮大调整周期，获得新生的房企，将真正迎来“剩者为王”的时代。

2022年仅剩下最后三个月，行业复苏之路如何？房地产企业能否涅槃重生，四季度将成为重要窗口期。政策、行业、城市、土地、营销等能否迎来转折，都将成为四季度乃至2022年全年的重要命题。值此之际，我们推出国庆特别策划：地产涅槃，全面复盘三季度房地产市场之变。

本篇是为开篇。

百强房企销售业绩是市场最直观的反应。9月百强房企销售环比增长10%，这是一个积极信号，百强房企已连续2个月实现环比增长；累计业绩同比降幅虽保持在45.4%的较高水平，但整体降幅有所收窄。

行业整体信心尚未恢复，百强房企销售业绩虽处于低位，但整体出现平稳信号。目前行业下行压力持续，多数企业截至9月末的目标完成率不足60%，四季度房地产企业仍面临较大的去化压力。

今年“金九”未能如期而至，房地产市场再次探底，企业整体销售业绩也延续了今年以来相对低迷的表现。

9月TOP100房企实现销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，增幅不及往年同期，同比降低25.4%，降幅较前几月进一步收窄，但降幅收窄的原因主要还是去年下半年市场降温明显，业绩基数较低。

从前三季度累计业绩表现来看，2022年以来，百强房企各个季度的整体业绩规模均保持在历史低位。

1-9月，百强房企累计销售操盘金额达到46697.9亿元，同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。分季度来看，三季度百强房企累计销售操盘金额16133.8亿元，同比下降33%，降幅较二季度收窄20个百分点。

值得注意的是，三季度以来同比降幅虽有所收窄，但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位，企业整体的去化压力仍然较大。

四季度房企仍需做足准备，积极寻找机会窗口。

规模房企提前铺排供货、积极营销去化，整体业绩表现也释放出一部分积极信号。

9月，超半数百强房企实现单月业绩环比增长，其中环比增幅在0-30%之间的房企达到了30家，有25家房企环比超过30%。典型如华润、招商、绿地、越秀、仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。

百强房企环比业绩虽有所增长，但同比业绩不甚乐观。

9月单月业绩同比降低的企业数量达到近7成，仅3成企业实现了单月业绩同比增长，其中TOP31-50梯队有六成房企单月同比业绩降幅超过50%，TOP10房企同比降幅多集中在30%左右。这也意味着，规模房企整体仍深陷负增长困局。

规模房企前三季度整体目标完成率不及预期。

公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至9月末的目标完成率不足60%，不少房企甚至不足50%，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

四季度房企货值供应、销售去化压力进一步放大。

近年来行业格局变动加剧，尤其是今年前三季度，规模房企业绩表现出现了明显的分水岭。

整体来看，在房地产企业整体遭遇流动性压力、销售去化受阻的情况下，一部分房企暴雷违约，但同时也有不少企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

这部分有较强抗周期韧性的企业大致可分为三类：

一类是央国企如华润、招商、建发、越秀、华发等，凭借自身的资金和运营优势、同时强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整期中发挥了稳定的领军作用。

另一类是部分优质民企如绿城、滨江、万达等，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，年内新项目投资、推盘去化如期推进、行业排名稳步提升。

此外，还有一些外资房企如仁恒置地、瑞安房地产、新世界中国等，聚焦一二线核心热点城市布局、项目储备优质、去化压力相对较小、抗风险能力较强，业绩表现好于内资房企。

目前行业格局正从“强者恒强”转向“稳者更强”。中长期来看，行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。

由于市场信心缺失，居民购房消费趋势性放缓，房地产市场再次探底。

9月，重点30城供应面积环比增长8%，成交面积环比仍下降4%，同比下降29%。其中，一线城市市场坚挺，成交同、环比涨幅皆超10%；二三线城市市场尽显疲态，成交环比下降8%，同比跌幅扩至35%。

分区域来看，长三角地区仅苏杭市场回稳，成交环比转增。例如杭州，9月下旬房企供货节奏显著加快，而在热点板块优质项目带动下，平均去化率多达78%，反映市场热度不减。上海、南京等市场降温特征明显，成交环比转跌，宁波、无锡等环比跌幅更是超20%。。

大湾区市场局部复苏，深圳、东莞、佛山等成交环比转升，同比也是转正。例如深圳，两个网红盘“日光”，在一定程度上拉升市场热度，平均去化率升至57%，但外围区域刚需盘去化率普遍低于30%。

环渤海地区市场分化加剧，在政策暖风作用下，天津、济南等市场似有回稳迹象，成交筑底回升。而中西部地区市场异常惨淡，省会城市市场近乎全面转冷。

中央及地方需求端政策力度有望持续加码。在四季度到来之前，9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。70个大中城市中，符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城。2022年底前，天津、石家庄等23城首套房贷利率或将下调突破4.1%，但较难突破公积金贷款利率。随着首套房贷利率下调，在一定程度上将减轻月供还贷压力，进而提升刚需购房消费。

在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳。但城市分化加剧，上海、杭州等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持；广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或将持续修复；多数三四线城市市场或将艰难探底。

附：2022年9月中国房地产企业销售排行榜TOP50