Tulips Chen

2022年8月，房地产市场再度走弱。

CRIC重点监测30城成交面积环比下降13%，同比跌幅达31%。

行业整体信心正在恢复，百强房企销售业绩虽处于低位，但整体出现平稳信号。

8月TOP100房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，环比上月基本持平，同比下降32.9%，降幅收窄6.8个百分点。值得注意的是，这是房企单月销售操盘金额同比降幅连续第三个月收窄，整体表现平稳。

从累计业绩来看，百强房企1-8月销售操盘金额同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。

楼市正式进入传统“金九银十”重要节点，但从目前来看，稳地产政策力度较弱，叠加市场信心尚未恢复，市场下行预期很难得到根本扭转，今年“金九银十”恐怕也难以出现，接下来的四季度整体市场也难言乐观。

成交层面难以显著反弹的情况下，房企仍然面临较大的去化压力。

房企销售业绩整体虽延续低迷，但从单月业绩来看已趋于平稳。

TOP100房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，环比较上月基本持平；同比降低32.9%，降幅收窄6.8个百分点，这也是自今年6月以来连续三个月同比降幅有所收窄；与2020年同期相比，降幅进一步扩大至46.8%。

累计业绩来看，百强房企1-8月销售操盘金额为40988亿元，同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。从全口径销售金额来看，1-8月百强房企全口径销售金额为46819亿元，同比下降47.6%。

从千亿房企数量变化来看，与今年1-7月相比，千亿房企数量并未有新的扩充，1-8月仍只有10家房企实现全口径销售额破千亿，较去年同期减少17家。这也是近年来千亿房企数量最少的月份。

房地产行业整体信心尚处在低位、市场整体需求以及购买力不足，9月以及第四季度企业的去化压力仍然较大。

从房企业绩表现来看，8月百强房企单月业绩环比下降的企业达到了六成，其中12家房企业绩环比降幅在30%至50%之间，环比降幅超过50%的房企就有10家。

按照不同梯队来看，TOP10房企中，有7家房企单月业绩环比下降30%以内，只有3家房企单月业绩环比高于30%。TOP11-30强单月业绩环比增长的房企占比较高，半数以上房企单月业绩环比上涨。

8月，仍有部分房企业绩表现较佳，其中单月业绩环比上涨的房企有40家，业绩同比上涨的房企有30家。

典型如一部分国央企，其中中海、建发、金茂等在当前市场的正向刺激反馈下，实现了不错的销售去化，中海8月实现全口径销售金额243.4亿元，环比增长39.3%。另一部分则是环京市场布局的房企，得益于廊坊限购的解除，对这部分重仓环京市场的企业销售有积极作用，如荣盛8月实现全口径销售金额34.3亿元，环比增长32.9%。

对比上半年业绩月均水平，8月，仍有六成百强房企单月业绩不及上半年的月均水平。其中，有14家房企较上半年月均水平的增幅超过30%。

当前，正值房企2022年中期业绩密集发布时期，多家规模房企发布盈利预警，利润规模负增长、利润率指标显著下滑成为业绩关键词。而部分房企，诸如世茂、阳光城、祥生等，上半年录得净利润亏损。

近年来，随着行业进入下行周期，企业利润空间持续收到挤压，2021年利润规模负增长。

而面对当前的环境，房企整体利润率水平还将持续下行探底，企业各项利润率指标均降至历史较低水平，短期内企业盈利水平将继续承压。

对于房企而言，除了保交付、促销售回款、改善流动性之外，还要通过优选项目、审慎拿地，保证项目利润率水平；回归产品、加强产品力打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润的关键。

受极端高温天气、国内疫情多点散发等因素影响，房地产市场再度走弱。

CRIC数据显示，重点30城供应面积环比增长12%，但成交面积环比下降13%，同比跌幅达31%与上月基本持平。其中，一线城市成交转降，同、环比分别下降16%和10%。26个二、三线城市成交环比下降13%，同比下降33%。

分区域来看，长三角地区热门城市市场有所降温。上海、杭州、苏州等成交小幅回调，环比跌幅控制在10%以内；宁波、合肥等成交明显回落，环比跌幅皆超30%；徐州、无锡等成交筑底回升，例如无锡，得益于二套房首付比例下调，开盘去化率平均21%，核心区部分楼盘去化率能达到60%。

大湾区市场全面降温。广州、深圳、佛山、东莞等成交环比跌幅都在10%左右。深圳开盘去化率结构性回升至48%，部分改善盘去化率超70%，但刚需盘去化承压，即便降价、渠道提佣、首付分期，去化效果也不尽人意。广州到访量显著下降，转化率跌至5%，开盘去化率仍处20%低位。

环渤海地区市场整体低迷。北京、济南等成交持续走低，环比跌幅均超10%，长春、大连等环比跌幅更是超20%。

而中西部地区市场则陷入沉寂。武汉、西安等成交小幅回落，例如武汉，部分房企以价换量效果明显，全市开盘去化率升至32%，但整体到访量环比下降10%，持销期单盘认购套数由19套降至16套。

行业下行压力已不言而喻，行业大周期拐点尚未真正到来，“金九银十”恐难以如期而至。而稳地产政策力度偏弱，叠加市场信心不足的情况下，市场下行预期难以得到扭转。

分化仍将是接下来各城市市场关键词，其中上海、杭州、成都等热点城市市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹；广州、南京、武汉等一线及强二线城市市场或将持续修复，短期成交或将企稳回升；而沈阳、南宁、昆明等弱二线及多数三四线城市市场依旧面临较大的下行压力，成交仍将维持低位运行。

附：2022年8月中国房地产企业销售排行榜TOP50