Tulips Chen

房地产市场分化还在加剧。

进入9月，上市房企陆续披露2022年8月销售简报。从数据上看，大部分房企8月销售额仍处于低位，也有个别房企在8月实现销售额同比、环比增长情况。

克而瑞统计数据显示，8月TOP100房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，环比上月基本持平，同比下降32.9%，降幅收窄6.8个百分点。这是房企单月销售操盘金额同比降幅连续第三个月收窄，整体表现平稳。从累计业绩来看，百强房企1~8月销售操盘金额同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。

“目前，行业信心尚处低位。”市场人士普遍认为，前8月房企销售同比降幅仍然较大，说明市场还在筑底盘整。稳地产政策力度较小，整个行业销售不畅、资金面承压等情况并未完全得到改善；“金九银十”恐难出现，四季度整体市场不容乐观，房企仍旧面临较大去化压力。

8月销售进一步分化

从企业销售来看，2022年8月大多数规模房企销售表现不佳。

据克而瑞数据，2022年8月，百强房企中近6成企业单月业绩环比降低，其中12家企业环比降幅在30%~50%，10家企业环比降幅超过50%。在TOP10房企中，有7家房企单月业绩环比下降30%以内，只有3家房企单月业绩环比高于30%。

其中，金地集团8月份实现销售额212.3亿元，同比上升11.56%，环比增长14.5%；1~8月累计实现签约金额1403.9亿元，同比下降32.4%。在2021年同期低基数基础上，同比降幅正在进一步收窄。

碧桂园等头部房企8月销售金额都出现了环比下滑。8月，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约288.7亿元，7月该数据约301.1亿元。融创中国8月实现合同销售金额约107.5亿元，实现合同销售面积约80.6万平方米。7月该数据分别为110.3亿元和88.4万平方米。

一家TOP20民营房企营销总经理告诉记者，8月份的销售与7月基本持平，主要以稳住项目的价格基本面为主，反倒是有些国企、央企以及对现金流需求大的民营房企在做降价促销。市场持续低迷，降价促销反而会出现货损增加的情况，使得债务和资产关系出现不平衡。

据中指院统计，2022年1~8月，不同阵营企业数量均有较大变化，其中千亿元以上阵营10家，较去年同期减少14家；超百亿元房企96家，较去年同期减少48家。

具体来看，销售超过千亿元房企分别为碧桂园、万科、保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、融创中国、金地集团、龙湖集团。其中碧桂园以3206.9亿元位列行业第一，万科以2790亿元位列第二，保利发展以2780.5亿元位列第三。

“今年大逻辑是保住企业生存底线。只要稳住基本面，其他就都不是问题。”前述某房企营销总经理表示。

此外，8月也有部分规模房企项目业绩表现较佳，例如中海、建发、金茂等房企，在当前市场正向刺激下实现了不错的销售去化。其中，中海地产8月实现全口径销售金额243.4亿元，环比增长39.3%。

克而瑞研究中心总经理林波认为，8月房企销售相比7月有所下滑，并不意味着市场探底，一方面市场供应量大，市场情绪也还没有修复，所以8月份整体市场销售是有压力的。从环比角度来说，未来几个月房企销售或有些许改善，主要取决于供应量的增加和房企降价力度。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，随着楼市维稳及对房企纾困政策落地，预计销量在9月、10月可能会出现小幅提升，但今年房企面临整体业绩下行态势不会改变，房企的分化在未来一段时间会更为明显。大型国企、央企的优势会有更大层面的展示，另外重仓布局在市场已经复苏的一二线城市的房企后续有望出现较好表现，尤其是近期市场成交量保持高位的上海、成都、杭州等城市，以及政策快速放松的环沪、环京等区域。

拿地规模进一步收窄

没有销售的支撑，房企的拿地活跃度也明显减少。

相关数据显示，2022年1~8月，TOP100企业拿地总额8816亿元，同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3个百分点。

从新增货值来看，保利发展、华润置地和招商蛇口占据榜单前三位。2022年1-8月，保利发展以累计新增货值1528亿元占据榜单第一，华润置地和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为1360亿元和1211亿元。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，央企、国企拿地参与度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企、国企，这与稳健型央企、国企资金状况相对较好有直接关系。

据克而瑞统计，8月份50强房企中，仅有10家房企拿地，占比20%。有土地储备入账的房企比例仅占二成，且房企拿地金额不足700亿元，较去年峰值下降88%，不到10%的房企拿地金额超过50亿元。

从拿地态度来看，以万科为代表的部分头部房企8月拿地金额有所下降。万科、金茂拿地金额同比降幅超过60%，货值也较同期下降56%和73%；中交、保利等拿地金额也几近减半。

不过，一线城市仍然是房企投资重镇。

由于深圳集中供地成交金额达339亿元，一线城市在百强房企投资金额中占比上升至38%，二线城市由于本月集中供地较少，金额占比下降至49%，三四线城市占比则维持在13%左右。

以华润为例，1~8月华润在北京、深圳新增土地货值占比超过50%；此外，越秀拿地也几乎围绕上海、深圳、广州、杭州等一线、准一线城市进行。

林波认为，土地市场上“规模化国企央企强势、民企羸弱、城投平台托底”的格局更加明显。销售回款减少、现金流不足仍是制约房企投资积极性减弱的核心原因。在行业暴雷潮和市场信心不足的情况下，购房者往往更加青睐国企以及优质的民营房企，这也是国企在业绩表现上更为突出的原因所在。

前述房企营销总经理告诉记者，今年公司主要精力会放在保经营和保交付上，不会再考虑拿地。

“短期各地将继续优化认房认贷政策，降低首付比例、降低房贷利率等，特别是二线城市，政策优化节奏有望加快。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，9月房地产市场的表现对当前市场情绪的修复较为关键，在传统“金九”到来之际，各项稳市场举措会积极出台和落地，有利于市场信心好转。

“总体来看，行业仍然还在底部波折阶段。”林波说，随着政策面持续释放利好，尤其是在楼市端刺激销售以及化解房企风险，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加大，在有力提升购房者信心的同时，经营稳健的优质房企业绩将更具增长弹性。