Tulips Chen

2022年至今，整体房地产市场压力巨大， 8月，受极端高温天气、国内疫情多点散发等因素影响，房地产市场再度走弱。

百强房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，环比较上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累计业绩来看，百强房企1-8月销售操盘金额的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。

在这其中，我们发现，2022年1-8月TOP50房企中民企上榜数量共计28个，较去年同期下降4个，合计销售金额20672.9亿元，同比跌幅58%。民营房企市场占有率已明显下滑。

8月，企业销售延续2022年以来的低迷表现，百强房企中近6成企业单月业绩环比降低，其中12家企业的环比降幅在30%至50%之间，10家企业环比降幅超过50%。

同时，8月也有部分规模房企项目业绩表现较佳。其中，一部分国央企如中海、建发、金茂等在当前市场的正向刺激反馈下，实现了不错的销售去化。

民营房企方面，表现相对较差，据CRIC统计2022年1-8月TOP50房企中民企上榜数量共计28个，较去年同期下降4个，合计销售金额20672.9亿元，同比跌幅58%。

具体来看，民营房企中，两极分化情况严重，头部房企如碧桂园、万科表现出色，在百强房企操盘排行榜中长期领跑，并荣登第一、第二位，操盘金额分别为3046.6亿元及2753.7亿元，明显高于其他房企。

注：万科为混合所有制企业，据全国工商联发布“2022年中国民营企业500强”榜单，本文归为民营企业。

除此之外，其他民营房企的业绩及排名都出现明显下滑。

从销售占比情况看，民企销售金额占TOP50房企销售金额53%，较去年同期下降13个百分点。虽然目前民营房企的整体销售仍微高于其他房企，但市场占有率下滑明显。

近年来企业利润空间持续受到挤压，2021年利润规模负增长。企业整体利润率水平持续下行探底，企业各项利润率指标均降至历史较低水平。

8月，多家规模房企在2022年中期业绩披露中发布盈利预警，主要表现为利润规模负增长以及利润率指标的显著下滑。其中，部分民营企业录得净利润亏损。

也有表现较好的民营房企，如2022上半年万科以2069.2亿元夺得民营房企“营收王”，碧桂园以1623.6亿元位居第二。典型房企中营收规模同比增长的有6家，其中龙湖营收同比涨幅超55%，七成房企营收下滑。

上半年，万科实现净利润181.0亿元在典型房企中居首，5家房企在期内发生亏损。其中，4家房企净利润由盈转亏，其中融信净利润跌幅达539.42%。归母净利润方面，万科保持在百亿元之上占据榜首，仅有4家房企归母净利润为正且实现同比增长；

典型房企中仅龙湖、万科实现营收与利润同增，6成左右房企受市场大环境影响，营收与利润齐跌。

从营收构成占比来看：现阶段房地产业务仍占营收主导地位，为打破行业发展瓶颈，房企多元化布局步伐加快，虽目前对营收贡献微不足道，但在各企业业绩发布会上仍能看到未来企业多元化发展的信心，其中龙湖提出长租公寓“规模与质量”并行发展，万科将逐步向不动产开发、经营方向转型。

从目前来看，民营企业的市场占有率已出现明显下滑，并呈现明显分化格局，部分头部民营企业依然保持领跑态势，更多的则出现了掉队的迹象。

不仅如此，2022年至今，土拍市场呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。

从拿地金额TOP20也能看出，仅有滨江、龙湖、伟星等少民企上榜，国央企则占据了近8成，其中全国化、规模化国央企拿地金额超过5000亿，占金额20强的76%，占据金额TOP100的49%。从投资力度来看，典型的国央企均远超行业平均。其中越秀、建发、国贸等拿地销售比超过0.5，华润、招商、中交等也处在行业均值之上。

房地产行业对“人、地、钱”的依赖度极高。土储规模极大程度决定了未来的业绩增量，新增土储过少，有可能会导致没有项目可卖，未来市场占有率或将进一步下滑。

近期，中央与地方政府频繁释放积极信号，8月中下旬多数城市公布了第三轮集中供地的计划，从供应来看，为了维持土地市场回暖和稳定，政府持续释放“利好”，多个城市供应量较第二轮大幅提升，供地结构也相对均衡。

值得注意的是，土拍政策面依旧保持了“让利”、“引流”的宽松趋势，杭州、上海均小幅调整了土拍规则，意在吸引更多的企业参拍。

随着市场信心的恢复带动销售提升，叠加核心城市土拍宽松，将会给中小房企带来投资的机会。但考虑到核心城市地价较高，短期国央平拿地的主力格局并不会改变，民企或将在市场回暖后迎来一波拿地“窗口期”。

2022年至今，整体市场压力巨大，对于民营企业来说更甚。民营企业的市场占有率不断压缩，民企在土地市场的存在感也变得愈发羸弱。

需要注意的是，今年的土地市场已经确定为“小年”，整体投资可能会比2021年下降约40%，这将影响接下来第四季度及明年的供应量。对2023年来说，不管是房地产开发投资增速还是新开工，甚至最后的销售情况，都会由于供应问题，受到很大影响。

从房企来说，虽然中小企业的暴雷情况尚未完全缓解，但头部规模企业暂时平稳。未来，房地产企业最终将出现央企、地方国企和规模民企与地方民企三分天下的格局。