Tulips Chen

通过中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）提供全额担保的方式，多家民营房企正在加速获得融资支持。

9月18日晚间，旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉控股”，00884.HK）公布票据发行公告。公告表示，旭辉控股此前注册成立的全资附属公司旭辉集团股份有限公司作为发行人将于或大约于9月21日公开发行2022年第二期中期票据，发行规模不多于人民币12亿元，期限为三年，固定票面利率将根据簿记建档结果确定。

此前，在旭辉控股2022年中期业绩发布会上，公司董事局主席林中就曾表示，公司正在筹备由中债增提供全额担保的中期票据的发行。值得注意的是，旭辉控股此次发行中期票据就是由中债增做全额担保。

除了旭辉控股，自8月底以来，龙湖集团、美的置业、新城控股以及碧桂园等多家公司发行中期票据时，中债增均提供了全额担保。

根据中债增的信用增进函，未经投资人同意，中债增不可以对保函内容进行任何修改、改动、解除或终止；如果发行人在规定期限内没有按时支付票据的利息、本金，除非投资人豁免，中债增必须对票据的本金和利息进行代偿。

在不少业内人士看来，由中债增进行全额担保为优质民营房企发债做增信的方式，一定程度上消除了投资人对房企偿债能力的担忧，有利于增厚民营房企的信用。不过，在一位TOP30上市民营房企副总裁看来，虽然中债增增信方式为民营房企发债打开了闸门，但对于多数民营房企而言，当前融资环境并不乐观，在没有增量融资的情况下，房企依然要做好资金排布，保证现金流平衡。

5家示范民营房企融资加速

“房地产行业回暖最根本的是要刺激信心回升。”上述民营房企副总裁认为，对于当下房地产行业而言，最大的问题是信心不足的问题。从企业融资角度来看，民营房企债务压力较大，典型房企现金流吃紧，债务违约事件不断，金融机构信心减少；从市场角度来看，量价齐跌，项目交付不能得到保障，消费者信心缺失。

为了挽回企业信用和行业信心，今年上半年，从市场层面看，各地政府为了刺激需求端出台了多项宽松政策，而在企业层面，为了保障民营房企发债融资渠道稳定，银行间市场也推出由中债增做增信的方式支持民营房企发债。

今年5月，监管部门选定了部分房企列入发债示范企业名单，碧桂园、龙湖集团、新城控股和旭辉控股均在其中。彼时为了解决投资人的信心问题，推出了信用风险缓释工具，但最终的增信效果并不明显。

8月底，监管部门对房地产企业发债增信力度进一步加大，示范民营房企发债由中债增提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。例如8月底龙湖集团发行的2022年第一期规模为15亿元中期票据，9月8日美的置业发行上市的2022年第三期中期票据，9月14日新城控股发行上市的2022年第二期中期票据以及9月16日碧桂园发行的2022年第一期中期票据，中债增均做了全额担保。

据公开资料显示，中债增是我国首家专业债券信用增进机构，于2009年在中国人民银行的指导下由中国银行间市场交易商协会联合多家实力国企共同发起成立。有了中债增的担保，优质民营房企融资难的问题一定程度上得到落实解决。据公开资料不完全统计，截至目前，通过中债增增信支持发债模式进行（或宣布进行）发债的民营房企已有5家，发行债券总额合计已超过50亿元。

在这些发行中期票据的试点房企中，碧桂园发行的中期票据利率最低。9月16日，碧桂园地产集团有限公司2022年度第一期中期票完成簿记，发行金额为15亿元，期限3年，最终票面利率为3.2%。

在典型民营房企成功发债的带动下，房地产行业融资端也逐渐呈现边际改善的趋势。从9月16日国家统计局发布的宏观经济和房地产行业数据也能看出，房地产销售和投资规模分别环比上涨5%和2%。据wind数据显示，房地产行业信用债自二季度以来发行平稳，二季度房地产业发行信用债数量为158只，发行规模约1479亿元，且自5月以来发行金额环比连续为正。进入9月之后，房地产行业发债规模也平稳运行。

从企业层面来看，除了民营房企发债取得一定进展，不少央企、国企近期也在积极发债。例如，中国铁建房地产集团有限公司于9月16日完成发行7亿元中期票据，万科、华润置地、首开股份等房地产企业近期均有中票发行计划。

多数民营房企仍在“等风来”

除了央企、国企和上述提到被列为示范性房企的优质民营房企以外，实际上，对于大多数民营房企而言，当前的融资环境依然不乐观。

“除了这些示范性房企能够得到增量融资，普通的民营房企基本没有融资流入。”据一位长三角房企总裁表示，从去年11月份开始，民营房企的开发类贷款几乎停滞，除了存量贷款，基本没有新增，发债也是如此。

虽然从数据上看，今年二季度以来，房地产行业发债金额保持平稳运行，但据公开报道统计，在今年前8个月里，在房地产国内信用债发行总额中，有九成发行主体是央企、国企，民营房企发债金额占比不足5%，基本上除了滨江集团等个别企业，民营房企发债接近于零。

即使是这些优质民营房企获得了增量融资，但其可持续性也是业界担忧的方面，根本原因还是房地产市场下行投资者预期信心不足。

在业内人士看来，对于民营房企来说，不管中债增全额担保的方式是否能够让投资人重拾对地产行业的信心，但短期来看的确起到了时间换空间的作用。对于未获得增量发债资格的普通民营房企而言，当下依然需要做好资金排布，平衡好债务和现金流。

如何平衡？

中梁控股集团执行董事、联席总裁何剑表示，若将房企的现金流比喻为水池中的水，当下如果想要保持水池中的水不枯竭，在两个水源（即融资和销售回款）基本被堵住的情况下，只能防止水流出。在其看来，当前民营房企需要减少融资性现金流出和经营性现金流出。前者较为普遍的做法就是主动进行债务管理，对债务适度展期，而后者则是需要对组织和人员进行优化，降低管理费用，同时在项目端、工程生产建设的支付端尽量降低支付比例，采取资产抵值的方式化解部分债务和欠款。

虽然目前房企融资并未全面放开，但为了缓解房企的资金困境，监管层面也在探索可行措施。

8月19日，央视新闻曾报道，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月2日，银保监会副主席周亮出席活动时表示，保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生，促进房地产市场平稳健康发展。在此之前，银保监会也曾多次表态，做好房地产行业融资，支持房地产行业健康发展。

“如果能得到监管层帮助，得到政府的信用背书，对民营房企增加流动性补充、缓解经营端压力、解决各方债务，将会非常有帮助。”上述民营房企副总裁表示，困难是暂时的，长期来看，行业发展前景是光明的，而当下，企业唯有做好自己，静等政策“东风”。