Tulips Chen

监管层正在不断释放支持房企融资的信号。

8月22日，人民银行行长、国务院金融委办公室主任易纲主持召开部分金融机构座谈会，提出要保障房地产合理融资需求。

此前3天有消息称，中国银行间市场交易商协会再次召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用增进公司”）增信支持的方式支持民营房企发债融资，涉及碧桂园、龙湖、旭辉、新城控股等8家示范民营房企。

随后，多家房企反馈：“正在密切沟通中”。

8月23日，首单全额担保民营房企债券落地，龙湖成功发行一笔规模为15亿元中期票据，募集资金用于项目建设、购回或偿还境外美元债等。

连日来监管层驰援房企流动性的消息，在提振楼市信心的同时也引爆了二级市场房地产板块，债券市场也迎来翻红。

相关数据显示，2022年1月~8月中下旬，房企内地信用债中已经发行的中期票据金额达1350亿元，较去年同期多增450亿元。单看8月1日~8月23日，房地产企业已发行或拟发行上市的中期票据超过15笔，合计规模超过140亿元。

国务院参事、银保监会原副主席王兆星在8月20日参加“中国财富管理50人论坛2022夏季峰会”发表演讲提到，金融机构应该在坚持市场化、法制化原则下，满足受困房企合理融资需求，保持对房地产行业正常贷款。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，政策支持对房企融资而言就是一场“及时雨”，原因是现阶段重塑市场信心比什么都重要。房企融资端已出现积极一面。短期看，利好政策覆盖面还比较窄，仅个别优质房企获益。预计未来房企融资环境将继续优化。

中金公司研究报告预计，房地产市场景气度有望持续回升。

多房企密集融资

8月以来，多家房企密集发布融资计划。

8月17日，据簿记管理人浙商银行公告，滨江集团拟公开发行2022年度第一期中期票据，规模为人民币9.4亿元，利率区间3.8%~4.8%，发行期限2年。融资金额用于偿还即将于8月25日到期的一笔超短期融资券“22滨江房产SCP002”，这笔短融债券余额9.3亿元，票面利率3.66%。

“滨江算是几家为数不多可以顺畅发债的房企之一，上半年就获得了几十亿元融资，除借新还旧外，也造就了滨江在土地市场上大胆出手，背后也有合作方‘撑腰’。”一位接近滨江集团的相关人士透露。

另据深交所固定收益信息平台披露，滨江集团一笔26.5亿元小公募公司债状态更新为“已反馈”。募集说明书显示，这笔公司债将用于滨江住房租赁项目及补充流动性。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，预计到明年上半年，房企整体融资环境有望得到逐步改善。随着房地产销售环境向好，房企预收款等收入增加对其自身增信提供了更好基础。另外，在各方面政策推动下，优质房企将获得更多商业银行、政策性银行以及非银机构资金支持。

8月22日，京投发展完成发行4.46亿元中期票据，利率为2.86%。8月18日，中国铁建发布8亿元中期票据募集说明书，发行期限为 3+2 年；同日，武汉城建集团拟发行10亿元中期票据。8月17日，北辰实业发布一笔发行规模上限为14.3亿元中期票据申购说明。此外，华侨城计划利用超短期融资券和中期票据融资30亿元，太仓中德创新园将发行2.76亿元碳中和ABS，是房地产领域该细分产品的一次突破。

机构企业事业部研究负责人刘水认为，近两月持续有房企违约，市场信心仍未修复，非银融资主要依靠境内公开市场，发行主体以国企、央企和少量优质民企为主。融资主体和渠道均受限，短期内行业融资环境不会有明显好转，但受监管一直强调的“满足房企合理融资需求”及各地行业支持性政策影响，环境不会再度出现明显恶化。

首创证券房地产行业首席分析师王嵩预计，2022下半年房企融资端政策将保持友好，优质房企融资渠道将得到进一步改善。

融资环境有望宽松

“在中债信用增进公司全担保情况下，公司正推进中期票据发行，发行概率较大。”8月18日午间，碧桂园集团总裁莫斌在投资者会议上表示。

继5月新城控股在中债信用增进公司助力下发行一笔10亿元中期票据后，龙湖也于8月23日成功发行一笔15亿元中期票据，该票据由中债信用增进公司提供全额担保增信支持。

近日监管部门指示中债信用增进公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，首批试点企业包括碧桂园、龙湖、金地、旭辉、新城控股、远洋集团等。

北京某券商固收部负责人认为，中债信用增进公司的担保可以看成是“兜底”，也是房企信用风险降低的一大信号。如果未来发债无法兑付债券本金和利息，中债信用增进公司必须无条件替房企偿债。

旭辉控股也回应，和监管保持畅通沟通，相信监管对示范性民营房企会有进一步支持，具体信息以公司公告为准。

亿翰智库认为，近期信用风险向更高信用资质的民营房企或混改型企业蔓延，监管通过支持企业发债表示对部分优质民企的支持，以提振市场信心。但也要客观看到，这次政策仍限于少数相对优质的民营房企，有助于市场信心的稳定，对于众多已出险的民企来说帮助不大。

“主要还是销售不畅以及存量债务到期的问题制约了房企融资能力。”马泓说，从政策来看，后续中期票据发行针对民营房企在融资担保方面会有松口的空间，有利于部分房企加快融资步伐，预计会有更多房企获得相关融资支持的机会。

自5月份开始，包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，带动了龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等示范民企先后成功发行多笔信用债，融资约39亿元。

与此同时，房地产行业的信用债发行在稳步回升，二季度以来发行平稳，月均发行额超过460亿元，5月起发行额环比连续为正，同比增速虽仍为负，但也降至个位数。发行种类也更为多样，并购债、绿债、住房租赁债等专项债均受到鼓励。

刘水认为，政策上对流动性支持并未惠及中小型房企，它们对补充流动性的需求更高。希望对于当前风险可控、相对稳健的中小型民企，考虑对其适度放宽限制，借此机会获得相应融资支持。

“发债我们基本没机会，目前我们还在接洽AMC，但市场对行业风险还是持审慎态度，仅靠销售回款带来的流动性明显下降，资金压力不容乐观。”某出险房企内部人士说，个别房企探讨过中债信用增进担保方式发债，有支持的，也有发债动力不足的，主要是担保融资注入资金有限，且还需要房企给出资产反担保。

8月10日，瑞银发布报告称，4家内地房企碧桂园、万科、龙湖和旭辉2022年上半年自由现金流均为负，相当于其2021年底闲置现金余额的11%~41%已经流出，投资者担心这种现金消耗的可持续性。

天风证券地产分析师韩笑表示，预计下半年融资政策宽松仍有望延续，国企、央企及优质民企的融资优势将继续拉大，行业分化加速。

此外，在熬过今年初第一波偿债高峰后，当下房企又面临第二波偿债高峰考验。

据克而瑞资管统计，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1812亿元，其中海外债约为617亿元。民营房企合计共有1000亿元债券即将到期，海外债约占总规模的43%。尤其是10月份，预计将有近800亿元债券到期，其中近500亿元为境内债券。

马泓认为，考虑到一些阶段性因素扰动对房企经营性现金流产生负面影响，不排除在年内仍有房企会出现违约情形。房企要在两方面下功夫：一是与地方政府、金融机构一起推进“保交楼”，促进并加快预收款的回款速度，增加收入。二是拓宽融资渠道，争取利用好当前政策阶段性“红利”特点，尝试各种融资渠道增加现金流。