Tulips Chen

说到房价，一线城市最受瞩目。

不仅红盘、热盘扎堆，也普遍被认为房价涨得快，在周期波动中最抗跌。

不过，数据告诉我们，这可能不是事实。

2022年6月16日，国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，与2020年平均价格相比，北上广深杭的房价涨幅全都没有排进前三。

位居70个大中城市房价涨幅第一的，居然是西部城市银川！与2020年的成交均价相比，银川2022年5月的房价涨幅达15.6%。

紧随其后的，是西安和重庆，他们分别以11.8%和11.5%的涨幅位居第二和第三。

由于银川房地产市场的发展与全国主流趋势相对背离，其市场规模较小，且主要为区域内部置换需求为主，对其他城市借鉴意义不大。

同时，我们发现，西安和重庆仍然能在如今大部分城市房价下跌的时候保持逆势上涨的态势，这引起了我们的关注。

经过数据比对和分析，我们找到了两个城市逆势上涨的原因：重庆涨幅居前主要为高地价的联动效应，西安则主要为改善型需求为主造成的均价上涨。

昨天，国家统计局公布了《2022年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。

数据显示，2022年5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有46个和57个，比上月分别增加7个和1个。

在房价上涨的城市中，我们发现，2021年至今，重庆已连续13个月位列70城房价同比涨幅前10行列，其中2021年10月至2022年3月期间，连续6个月同比涨幅最高。

与2020年平均价格相比，重庆涨幅达11.5%，高于4个一线城市涨幅。一线城市中，即使与2020年平均价格相比涨幅最高的广州，涨幅也比重庆低1.2个百分点。

对此，克而瑞重庆机构负责人告诉我们：“单纯从房价来看，重庆的确在上涨，且已经涨了一段时间，其中最主要的原因是因为重庆2021年至今推出的项目都是2020年之后拿的高价地，地价涨幅30%以上。”

CRIC数据显示，2021年4月，重庆迎来首轮集中供地，由于规则十分宽松（不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建），且供应了多宗优质土地，房企参拍热度高涨，重庆地价和溢价率双双突破近三年新高，整体溢价率高达43%，为22个重点城市中溢价率最高的城市。

“在高价地的影响下，重庆近期开盘的项目均价都在14000元/平方米上下，这就造成了重庆房价的上涨。”

CRIC数据显示2022年5月重庆商品住宅成交均价14,245元/平方米，较2020年至今最低点上涨23.77%。2021年至今重庆商品住宅成交均价出现一定的下降，整体仍处较高位。

事实上，重庆市场自2021年9月开始下行，一方面是企业暴雷，另外一方面是信贷收紧，个贷减少、放贷速度变慢。

目前来看，重庆购房者的购买信心和购买力都在降低。

“近几个月的成交规模只有过去的三分之一，之前重庆单月成交面积约180-200万方，现在成交规模只有50万方，其中最重要的原因是需求量不够，购买力不足。”

整体来看，重庆不限购，2年限售目前也已放松，由于长期以来政策一直较为宽松，目前已经开始面临“松无可松”的境地。没有重量级政策吸引下，重庆市场的购买力和人口都不会出现较大调整，因此未来价格大概率会长期横盘。

全国70城一手房价格指数显示，2022年5月，西安房价同比增长4.9%，环比增长0.3%，在24个房价增长城市中排名较前。

与重庆相比，西安涨价周期更长，涨幅更高。CRIC数据显示，2016年至今西安商品住宅成交均价已实现翻番，2022年5月西安商品住宅成交均价18439元/平方米，较2021年增长8.27%。

2016年至2021年期间，西安商品住宅成交均价从7130涨至17030元/平方米，年均增长1980元/平方米。

克而瑞西安机构负责人告诉我们：“西安房价的上涨主要是受改善型产品成交影响，目前西安正处于恢复的过程中，尚未恢复到去年上半年市场好的时候。”

2021年前9月，西安主城区新开盘项目平均去化率高达88%，较2020、2019年同期分别增长31个百分点和6个百分点，2、6、7月等月份去化率皆在95%左右，意味着当月新入市项目基本都实现开盘即罄。

截至9月末，西安楼市出现12次“万人摇”，中海曲江大城独揽三次，高科麓湾国际社区、CID中央首府、山水美树均两次上榜。人气最高的当属航天城山水美树项目，共计获得2.3万组意向登记，超1.8万人核验通过参与摇号，瓜分区区424套房源。5月29日开盘的中海曲江大城中签难度最高，102套房源吸引近1.2万人摇号，中签率不足1%。

“这几个月来看，目前西安主城区还是可以用‘供不应求’来描述，50%以上的项目可以达到100%去化，至于西咸区还是比较惨淡的，只有20-30%的去化，整体市场分化严重。”

事实上，2015年后，西安购房消费主力逐渐由首置刚需向刚改、改善客户转换。基于房价持续上涨预期，购房者加杠杆意愿更为强烈，在“房票”受限的情况下偏爱预期收益额更高的大户型产品

不仅如此，由于西安具有高校资源优势和省会首位度优势，天然具备吸引人口流入的先决条件。高校在校生人数超过70万人，每年毕业生人数接近20万，作为省会城市虹吸效应明显。

“七普”结果显示，截至2020年，西安全市常住人口总量达到1295万人，较“六普”增加448万，剔除西咸新区行政区划调整对人口的影响，十年常住人口增量也超过300万人。

外来增量刚需是西安楼市的发展基石，本地改善性购房需求则是助推剂，这也使得西安的房价不断攀升。

从未来来看，西安的房价还会上涨，涨幅可能会有一定的缩减，目前来看还能保持约10%的涨幅，未来下跌的空间不大。

2022年5月70个大中城市商品住宅销售价格总体还在下降，从各线城市看，一线城市新建商品住宅价格同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.7个百分点；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.2%，降幅比上月均扩大0.7个百分点。

具体到城市来看，共有46个城市同比价格指数下滑，占70个大中城市的65.71%，其中不乏厦门、合肥等基本面较好的热点城市。

房价上涨的城市中，有不少像重庆和西安这样的二线城市，房价涨幅超过一线城市，但总体来看，一线仍是稳妥的选择。

从2020年1月至今，全国70城各能级城市新建商品住宅价格指数出现过多次回调，在这其中一线整体表现明显优于其他各能级城市，抗压能力更强。

重庆和西安可以说是二线城市中的典型代表，单纯从房价上看，其价格涨幅优于很多热点城市，甚至强于4个一线城市，其自身和发展却不尽相同。重庆的房价涨幅受高地价影响，整体需求端较弱，未来上涨空间不大。西安则更多是成交结构向改善型转变，未来仍有一定的上涨空间。类似这样的城市很多，具体还需根据实际情况判断。

对于部分购房者和企业来说，一线城市依然是周期波动下的抗压首选，但一线城市的门槛也相对较高，部分有发展潜力的强二线城市，不失为良选。

我们依然中长期聚焦“人+钱”基本面尚佳的25城。

（25城：上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波、无锡、常州、温州、深圳、广州、佛山、珠海、东莞、北京、天津、成都、重庆、武汉、长沙、西安、郑州、青岛、济南、厦门）