Tulips Chen

楼市筑底回暖信号正在明朗化。

国家统计局数据显示，2022年1月份，70个大中城市新房价格环比指数自去年9月份以来首次止跌。房价下跌城市数量，也从去年12月份的50个下降到39个，并呈现连续下降态势。

值得注意的是，70个大中城市中，北京、上海、广州、深圳四大一线城市新房房价集体上涨，分别上涨1%、0.6%、0.5%和0.5%；二线城市新房房价也从此前连续3个月下跌转为今年1月环比上涨0.1％。长期以来，一线城市房价都被看作全国楼市风向标。

更大的利好还在于政策层面。进入2022年，房贷政策“纠偏”仍在继续，地方托底楼市举措不断祭出。继山东菏泽之后，重庆、江西赣州的部分银行已将首套房贷首付比例降至20%；南宁则将二套房公积金贷款首付比例降至30%。

从历史经验看，商贷首付比例下调往往被认为是市场筑底的标志。多位业内人士预计，接下来会有更多类似中小城市逐渐出台支持楼市政策。

“这充分说明当前房贷政策继续趋于宽松，同时能够在很大程度上降低购房入市门槛，对于激活市场交易有着积极作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报记者表示，后续信贷政策放松等利好因素下，完全可以在今年二季度出现一些指标转正或明显趋好的情况。

2月21日，地产股异动拉升，珠江股份直线封板，泰禾集团涨停，大悦城、南国置业、广宇集团、信达地产等跟涨。

一二线城市房价出现止跌现象

房价终于走出持续下跌区间。根据国家统计局数据，1月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0，同比涨幅为1.7%。其中，房价环比上涨的城市有28个，较去年12月份增加了13个。

这次止跌行情主要由一二线城市拉动。数据显示，1月份一二三线城市新房房价环比涨幅分别为0.6%、0.1%和-0.2%。也就是说，在这一轮行情中，一二线城市房价出现止跌现象，三线城市房价仍处于下跌态势。

从各城市来看， 银川新房价格涨幅领跑70城，环比上涨1.5%；去年7月份和9月份，银川也曾是全国新房房价涨幅最大的城市。其次为北京和成都，环比涨幅均为1%；重庆、徐州紧随其后，环比涨幅分别为0.9%和0.8%。从房价同比增速看，重庆已经连续四个月排名第一。

严跃进表示，其实中国有很多城市都处于成长性楼市状态，类似银川这类城市，过去没有太多房地产发展，所以这两年发展很快，到银川工作学习的人口更多了，因此类似省会或首府城市，楼市表现确实会比较好。对于此类市场而言，虽然有政策宽松影响，但内在购房需求也很强势，房价自然就容易上涨。

作为楼市风向标的四大一线城市，则走出了房价强势回升的市场行情。

1月份，一线城市新房价格环比上升0.6%，去年12月份为-0.1%，这是7个月以来的环比新高。尤其是北京、上海新房市场，环比涨幅达到1%、0.6%。前期受开发商信用风险、疫情冲击的广州和深圳也迅速反弹，新房房价环比涨幅均为0.5%。

从更能反映市场真实供需情况的二手房市场来看，北京、上海二手房价格反弹同样明显，1月份环比分别上涨0.5%和0.6%。

事实上，去年12月份，北京、上海二手房房价就开始转跌为涨，当月环比分别上涨0.8%和0.5%。现在则进一步巩固了前一个月的上涨之势。

相比之下，广州、深圳二手房市场则仍处于下跌中。其中，广州二手房房价自去年9月转涨为跌后已连跌5个月；1月份继续环比下跌0.2%。深圳二手房房价自去年6月起由涨转跌后已连续下跌8个月，今年1月环比继续下跌0.5%。

市场交易量仍有待复苏。北京市住建委数据显示，1月北京二手房网签11875套，较2021年12月的15442套下降3567套，降幅约23%；1月二手房网签量与2021年11月的11851套接近。

数据显示，1月份，广州新房成交不足6000套，远低于2016年以来月均8000-9000套水平；二手住宅成交（自助网签+中介网签）7014套，同比大减55.4%，且自2021年5月份以后一直在5000-7000套低位徘徊。

机构数据显示，1月百强房企权益销售金额环比和同比下降均超过40%，房地产市场仍然低温运行。

二手房复苏较慢，地方松绑动作加快

相比于新房市场，二手房市场复苏的脚步更慢一些，但最低迷时刻已经过去。

70个大中城市中，仅北京、上海等10个城市二手房价格出现环比上涨，但仍较去年12月增加了4个城市。其中，成都和昆明以0.8%涨幅居首位，上海和重庆以0.6%的涨幅并列第三。且成都、重庆二手房价格与新房价格同时上涨。新房价格涨幅最大的银川二手房价格却环比下跌0.5%。

70个大中城市中，1月份二手房价格环比下跌的城市数量较去年12月份减少了8个，但仍多达55个，其中，牡丹江（-1.3%）、北海（-1.2%）、湛江（-0.9%）跌幅居前，均为三线城市。市场压力最大的城市依然是三四线城市。

事实上，从1月份二手房价格涨幅来看，除一线城市环比上涨0.1%，二线城市与三线城市二手房价格仍在持续下跌，但跌幅在收窄。其中，二线城市二手住宅价格环比下降0.2%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示，今年新房市场回升明显快于二手住房，一方面，与政策纾困重点在新房市场有关；另一方面，尽管市场回升，但开发商资金链仍比较紧张，定价合理是主旋律，新房对二手房在价格上、成本上的优势仍旧存在。二手房定价相对比较理性，交易成本也比较高。之前调控中，热点城市广州、深圳等二手房交易税费都提高了，如二手房增值税免征年限“2改5”，对二手房市场影响较大；这些因素都导致二手住房难以快速回升。

他预计，因热点城市新房市场库存并不大，很多城市只有6-7个月去化周期，当新房市场反弹、预期开始回升时，增量需求会涌入二手房市场，预计在今年年中前后，热点城市、区域新房和二手房均会出现明显回升趋势。

值得注意的是，2月份以来，房地产利好政策层出不穷，尤其是体现在银行信贷层面。据记者统计，目前已有北海、自贡、南宁、菏泽、重庆、赣州和佛山等至少7个城市降低了房贷首付比例。在多位业内人士看来，这说明二三线城市开始出现明显政策松绑信号，这将大大增强市场预期。

尽管今天央行公布的2月LPR报价未出现调整，但房贷利率在实质性下调。据市场消息，2月21日起，四大行同步下调广州地区房贷利率，首套房利率与二套房利率均下调0.2个百分点。李宇嘉解读认为，主要银行持续下调按揭利率对交易和市场需求活跃度都有比较大影响，后续广州房地产市场交易量将回到正常时期水平。

从过往经验看，利率下调期间，往往是楼市回升期，就会促成需求加速入市的局面。

“当下就是这种局面。”李宇嘉预计，今年楼市资金面会比2021年有明显改观，再加上各地积极托底楼市，楼市触底反弹趋势明显，一线城市率先反弹，这也是历次楼市周期变换的规律。但一二线重点城市与三四线城市将出现更明显分化，这与人口、资金流向、供求关系、市场预期有极大关系。

“开年楼市成交尚未复苏，新增信贷先行放量，首先反映到价格环比跌势放缓上，楼市有企稳迹象。预计后续各地将可能出炉更多针对首套、二套房按揭贷款的调整措施。随着开发商和居民两端信贷政策放松，并且产生实际放量投放，后续房地产市场成交量价有望转暖。”交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟预计。