Tulips Chen

“白武士”出现了。

4月5日，佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业” ，01638.HK ）在公告中透露3天前与招商蛇口、长城资产签署了战略合作协议，重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。合作的方式包括联合开发、资产收购等。

对在流动性旋涡中焦灼了5个月时间的佳兆业来说，这是意义非凡的一步。该公司认为，此次战略合作协议的签署，有利于缓解短期流动性困难，经营基本面也有望加快企稳回升。

招商蛇口的目的很明确，希望借此补充优质土地资源，特别是粤港澳大湾区核心城市的城市更新项目。4月6日，招商蛇口的相关人士表示，目前三方签订的仅是框架协议，具体操作方式尚未确定，“旧改项目有在接触”。而在佳兆业内部看来，虽然只是迈开了纾困的第一步，但毕竟“是好的开始”。

框架协议敲定 操作细节未落实

综合佳兆业及招商蛇口的公告内容，可以看到，三方的合作内容涵盖城市更新、商住开发与商业运营及文旅、游轮渡轮。在城市更新方面，合作三方分工明确，佳兆业提供深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源，长城资产发挥资产管理、产融结合优势，招商蛇口则输出社区及商业、产业园区综合开发的管理经验，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

佳兆业透露，在城市更新领域，三方的合作将会包括合营安排及资产收购，在相同条件下，各方应优先选择彼此作为首选项目合作伙伴。

针对存量商住开发、商业综合体运营等项目，三家公司将共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活。至于增量项目，则结合各方优势，联合获取开发。此外，共同探讨和加强在大湾区文旅、渡轮等业务上的合作也被列入了战略合作协议。

招商蛇口表示，三方将建立高层会晤机制并成立专项工作小组，推动战略合作的深化实施和落实。

招商蛇口与佳兆业洽谈合作的消息在半个月前就已传出。3月22日的业绩会上，也有投资者问及这个传闻，当时招商蛇口董事会秘书刘宁并没有回应消息的真伪，只表示公司始终以积极的态度去关注收并购的机会，努力挖掘优质项目。该公司总经理蒋铁峰表示，公司确实与多家房企进行了接触，但有些项目外人看挺好，尽调之后发现问题也很多，总体原则是“积极寻找、谨慎决策、慎重出手。”

从目前来看，与佳兆业的合作便是一次慎重的出手了。

资产管理公司（AMC）的介入是地产行业这一轮收并购的新特点，长城资产在3月份就已获批在全国银行间债券市场公开发行100亿元金融债券，用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业及偿还到期存量债券。

自身不差钱的招商蛇口没有解释引入AMC的必要性，该公司相关人士只表示目前的合作阵容是三方一起确定的，下一步的操作细节尚未明确。佳兆业的内部人士认为，签署合作协议是个好的开始，落地到项目上预计仍需一段时间。

招商蛇口意在旧改项目

2022年，招商蛇口将投资策略细化为三个方向，“积极把握城市更新和并购机会”是其中之一。

在业绩会上，蒋铁峰强调，同样的一笔钱，做并购还是公开市场拍卖，取决于哪里的商业回报好、股东回报高，而并购项目因为风险更多，所以收益的回报要求也高一点。刘宁也表示，并购的标的是否对提高净利润有帮助，是公司决策投资的重要标准。

除了收并购，城市更新也被该公司视为提升利润水平的主要途径。2021年，招商蛇口获得了14个旧改项目的排他资格，预估土地储备面积510万平方米，货值超1200亿元。2021年6月，8家基石投资人共同发起设立总规模约800亿元的上海城市更新基金，招商蛇口是发起人之一。据了解，这是目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。招商蛇口对于城市更新的积极拓展态度可见一斑。

以收并购的方式获取佳兆业的城市更新资源，很好的契合了招商蛇口的投资需求。该公司表示，合作协议的签署有助于公司在粤港澳大湾区及其周边区域的深耕，补充优质土地资源。

佳兆业向来有“旧改大王”的称号，最核心的资产无疑是位于深圳、广州等核心城市的城市更新项目了。据了解，在2020年中，佳兆业便已拥有潜在旧改货值逾2.6万亿元，此后，该公司便不再公开相关的货值数据。截至2021年6月30日，佳兆业的城市更新板块共拥有项目213个，占地面积超5370万平方米，对应可售面积预计可达1.1亿平方米。按可售面积计算，深圳和广州占比70%。

这是佳兆业最具吸引力的资产之一，除了招商蛇口，此前已有不少公司对此表现出浓厚兴趣。3月29日，佳兆业与中铁五局在长沙签署战略合作协议，计划在全国范围内、尤其是大湾区和深圳先行示范区城市更新、一二级联动开发等领域进行深度合作。中铁五局表示，大湾区具有广阔的城市更新市场，是中铁五局转型发展、规模再上台阶的重要发力点，希望能与佳兆业在城市更新等领域深入开展合作，加速推进项目落地。