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“行业承压现状大家非常清楚，行业红利消失，规模见顶已成共识。”3月22日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）总经理蒋铁峰在该公司的业绩发布会上表示，未来行业的整体规模可能会下降30%以上。

2021年，招商蛇口的销售金额同比增长17.73%至3268.34亿元，行业排名前进3位提升至第7名。再加上央企背景优势在当前市场环境中的凸显，投资者们本对招商蛇口寄予了弯道超车、趁机扩大市场占有率的期望。然而，该公司2022年只定下了3300亿元的销售目标，同比增幅约0.97%。用招商蛇口董事长许永军的话说，“去年很难，招商蛇口判断今年也不会轻松。”

对于这家央企而言，相对于规模，改善连续两年下滑的归母净利润表现更为迫切。得益于去年下半年以来土地市场的降温，招商蛇口在公开市场拿了不少便宜的优质土地，今年还要积极收并购，该公司管理层认为，这些新增项目的利润率有一定保证，有助于提升公司的整体利润率。当然，收并购只是辅助的手段，“现在有些项目外面看起来很好，但是进去尽调之后发现问题特别多，所以还是比较谨慎地在推进。”蒋铁峰表示。

销售排名进入行业前七

根据机构的数据，2021年共计158家房企跻身百亿军团，销售额平均增速为4.2%。以此为参考基数，招商蛇口17.73%的增速便显得颇为突出，只不过，该公司实际完成的3268.34亿元销售额与2021年的销售目标3300亿元之间，仍有30多亿元的缺口。

2020年，招商蛇口的销售额排名再次进入了行业前十，这对该公司而言意义非凡。也因此，蒋铁峰在2021年3月的业绩会上强调，“十四五”规划期间，希望招商蛇口能稳定在前10强，排名能够逐步提升，规模目标是维持每年双数增长的速度。2021年，无论是规模增速还是行业排名，招商蛇口都实现了既定目标。

然而，在营收方面，增收不增利的问题依然困扰着招商蛇口。2021年，招商蛇口实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%，归属上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。毛利率下降3.2个百分点至25.5%，净利率下降3.6个百分点至9.5%。

自2015年重组以来，招商蛇口归属上市公司股东净利润的增速一路下滑，2016年至2019年的增速分别为39%、27.5%、20.4%、5.2%，2020年开始录得负增长，同比减少23.58%。

该公司总结了3个影响利润表现的因素，房地产业务结转毛利率同比有所下降，计提资产减值准备及信用减值准备共计43.72亿元，转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元。其中，计提资产减值准备是大头，这源于该公司在2017年、2018年拿了不少高地价项目，在遭遇限价的情况下，项目的结转毛利率下降。

招商蛇口财务总监黄均隆在业绩会上透露，2019年以后特别是2020年和2021年拿的地，会在今年及以后进入结转阶段，目前判断这些土地的毛利率水平会高于此前，因此公司未来的整体利润水平会有所提升。

去年很难 今年也不会轻松

在招商蛇口看来，当前房地产市场的发展逻辑已经发生了根本性变化。过去推动行业快速发展的四个红利——人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利，有的已经消失，有的则在逐步减弱。即便是稳健经营的企业也面临巨大挑战。

今年前两个月的销售数据足以印证招商蛇口对市场的担忧。2022年1月至2月，该公司累计实现签约销售面积118.86万平方米，同比减少31.68%，累计实现签约销售金额252.11亿元，同比减少39.74%。

考虑到这样的市况，综合全年6200亿元的可售货值，招商蛇口希望2022年能实现3300亿元的销售额，跟2021年初定的目标一样。2021年，该公司是按5300亿元的可售货值来铺排目标的，即预计去化率在62%左右，而2022年，去化率的预期下降到了53%。

除了房子不好卖以外，预售资金的监管从严也让招商蛇口感觉到了压力。据黄均隆介绍，2021年以来，各地预售监管政策越来越严格，监管政策实施力度大幅收紧，多家银行暂停了保函置换监管资金业务，导致企业可动用的资金减少，给招商蛇口经营发展、资金方面带来一定的压力。2021年初，该公司并表口径的监管资金是155亿元，占并表口径回款1642亿元的9%，2021年末，并表口径监管资金上升到了231亿元，占并表回款1840亿元的12%，增加了3个百分点。监管资金占总货币资金的比例也从2021年初的17%提高到了年末的29%。“去年以来，随着债务违约的企业不断增加，各地政府出于保交付的压力，短期来看预售监管范围很难有大幅度的放松。”

当然，相对于大部分采取收缩策略的民营房企，招商蛇口在投资端还是维持着正常的节奏。2021年，该公司全年累计获取土地113宗，新增土地的总建筑面积为1559万平方米，权益建筑面积886万平方米。土地成本权益支出819.4亿元，占住宅开发项目权益销售额1658亿元的49%，较2020年的39.6%有明显提升。

在年报里，该公司还特地增加了产城联动、兼并收购、城市更新等获地方式的介绍。其中，2021年落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米。

今年1月份，招商蛇口完成了地产行业里的首笔并购融资，发行的25.8亿元中票有12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。虽然这笔资金最后是用来置换一个在建项目的前期投资，但据蒋铁峰透露，该公司目前确实与不少房企在接触收并购事宜。他表示，招商蛇口的原则很简单，同样一笔钱，收并购及公开拍卖，哪个回报高、价值大，就选哪个，而并购项目复杂很多、风险也更高，所以要“积极寻找，慎重出手”。