Tulips Chen

深圳实施二手房成交指导价已满一年。在二手房指导价政策之后，深圳二手房交易经历了持续一年的清冷行情。

2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

在实施二手房参考价政策后，深圳二手房成交市场一片惨淡，并在2022年1月录得1557套的成交量新低，创近年新低。

鉴于深圳目前二手房市场的情况，二手房交易参考价是否将迎来调整？中国城市经济专家委员会副主任宋丁预计，后续深圳二手房参考价政策或将迎来修正性的，调整性的配套政策，以降低二手房参考价对于刚需购房者的影响。

学区房市场遭重创

2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

在实行二手房参考价后，不仅中介平台陆续调整房价信息，银行也开始根据二手房参考价情况放贷。由于购房者在贷款时，将根据二手房交易参考价确定房贷额度，变相的提高了二手房的购房门槛，遏制了二手房交易的非理性上涨现象。

深圳作为国内首个实行二手房参考价政策的城市，这一政策发布后市场反映迅速且激烈。

“在二手房参考价出台之前，二手房订单占门店成交总数的半数以上，在实行参考价之后，门店二手房成交量直线走低，如今门店销售都在转战新房市场。”在深圳从业5年的房产中介莉莉对记者说到。

深圳市住建局数据显示，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，创2016年以来新高。同时，2021年深圳二手住宅过户40699套，同比下跌57.3%，全年成交量遭遇腰斩。在2022年1月，深圳二手住宅仅成交1577套，低于此前2021年10月的1650套，再创近年新低。

对此，莉莉表示，二手房参考价政策出台后，对热点区域的学区房影响尤为明显，“政策实施后，百花片区房源整体降价幅度普遍在百万元以上，甚至不少房源降价之后仍然遇冷”。

由于片区内名校云集，长期以来，百花片区被市场称为“深圳学区房的顶流”。在优质教育资源的加持下，该片区二手房凭着“学区房”的身份标签受到了市场追逐。在2021年年初，百花片区的国城花园曾有一房源以32万元/平方米价格成交，彼时不少购房者称其为“天价”学区房。如今，在二手房参考价和拟出台的大学区政策影响下，百花片区二手房市场迅速哑火。

位于百花片区内的长城大厦参考价为10万元/平方米。某拍卖平台显示，位于百花片区的长城大厦一套125.25平方米的房源二拍时起拍价为1108.56万元，较一拍时降价约277万元，低于政府参考价约144万元，但该房源在二拍时仍遭流拍。如今，该房源进入变卖阶段，吸引了4293人次围观，106人设置提醒，但截至发稿，仍无一人出价，或将再遭流拍。

在拍卖平台上，“高级学区房”流拍现象并非个例。对于学区房流拍，深圳资深置业顾问张栋认为，主要原因在于购房者对“学区房”的价值心理预期回落。

“现在，百花片区的房源可以说是谁买谁站岗，该片区房源如今已少有购房者前来咨询。”张栋对记者说，“在大学区政策仍未落地，而参考价还可能进一步下调的情况下，百花片区二手房市场已然哑火”。

政策或迎调整？

如今，在深圳二手房指导价实施届满一年之际，二手房参考价是否会迎来调整备受市场关注。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，如今二手房参考价面临两难困境。

一方面，如果按真实价格变动就应该下调参考价，但这会带来市场预期不稳，买家更加谨慎的结果。在房价居高不下的情况下，这对需求释放是一个巨大的阻碍。目前，促消费、稳预期及促进房地产良性循环成为楼市政策的新重点，因此下调参考价不太合时宜。

另一方面，如果上调参考价格，这不太符合目前的市场运行态势，与国家公布的深圳房价运行指数不相符，且可能会传达托底和救市信号。

对于二手房参考价政策后续的调整预判，宋丁认为，二手房参考价实施以来对于深圳楼市中存在的炒作行为打击效果明显，但同时由于二手房参考价直接和房贷额度相关，同时也对合理的市场买卖造成了一定影响。

针对这一情况，宋丁预计，后续深圳二手房参考价政策或将迎来修正性的，调整性的配套政策，以降低二手房参考价对于刚需购房者的影响。