Tulips Chen

图集

市场处于冷静期，房价平稳 消费者选房空间和时间都较为充裕

　　目前东莞楼市平稳，适合刚需入市。

　　一个平稳冷静的市场，更适合刚需入市。无论是首次购房的自住客还是改善住房条件的换房族，都属于当下市场的刚性需求。

　　楼市调控仍然严格，市场成交冷静，房企定价趋向理性，各种促销优惠也将逐渐出现，当市场允许充裕的选房时间和合理的价格出现时，就是刚需入市的最好时候。

　　楼市近3个月趋势平稳

　　今年五一过后，东莞楼市人气有所减弱，房企推货信心不足，市场近3个月走势表现平稳。优房超·瑞城搜认为，近期项目成交分化严重，是否合理定价或是影响项目去货快慢的关键因素。

　　据介绍，当下楼市仍然以洋房为主力。东莞房地产住宅市场购房需求以刚需和改善型刚需为主，其中70~100平方米和100~130平方米的成交热度相当；另外，由于5月别墅产品成交面积份额扩大，个盘的集中签约拉高别墅的成交量，同时也推动了房价结构性上涨，5月东莞新建商品住宅房价达到2万元/平方米以上。

　　从开工情况来看，今年1~5月东莞商品房新开工面积合计358.76万平方米，同比上涨42%；其中5月商品房开工量30.29万平方米，环比下滑 64%，开工量连续两个月走低。

　　6月是房企年中冲刺期，供应量正在逐步回升。优房超·瑞城搜认为，市场需求保持稳健，短期内市场走稳将是大概率事件；同时，在市场监管力度加大情况下，房企趋于保守，宣传力度或有所减少，以自然销售为主，合理定价，结合一定的联动渠道，或是目前的主力营销方式。

　　不过，随着下半年市场竞争白热化，合理定价是项目去货的制胜关键，以价换量仍将是东莞楼市趋势。

　　品牌房企看好东莞市场

　　从长期来看，品牌房企看好东莞，东莞楼市前景仍然可期。从近期土地拍卖市场来看，房企仍在积极寻找机会进入东莞市场，一些位置较偏、市场较冷的冷门地块也顺利成交。

　　据了解，5月土地招拍挂市场迎来成交小高峰，万江、南城、沙田和望牛墩4宗地达到最高竞拍要求。保利、 鹏瑞、融创、时代、佳兆业、首创置业抢滩东莞市场，主要是被粤港澳大湾区发展前景及房企融资环境转好推动。

　　据优房超·瑞城搜统计，近3年来，新进入东莞市场的品牌房企超过40家。从众多房企拿地布局来看，水乡新城和滨海片区或迎来新一轮的发展。

　　另外，根据市场分析，目前市场进入平稳冷静期，购房者议价空间加大，房价平稳，选房空间和时间都较为充裕。这种时候将是刚需族入市的好时机。业内人士表示，东莞城市品质提升，各种利好显现，受到楼市调控政策影响，房价平稳不会出现大幅增加，也不会出现明显下降；但长期来看，利好仍然明显。市民若有刚需购房需求，目前可以择机入市。

　　分析

　　家有小儿女 首选学区房

　　无论是“三口之家”还是“四口之家”，或是刚刚结婚的夫妻，为未来子女方便入学考虑，在选房时都应首选学区房。刚需购房者在购房时要考虑得更长远一些，最好了解清楚楼盘所属的学区、学校的情况，将子女未来入学问题考虑得更周到一些。

　　黄先生夫妇一人在东莞南城工作、一人在中堂工作，为了让一对子女在莞城读书，他们买房时就选择了莞城的楼盘。尽管每天黄先生在送完孩子上学后，还要开车回到中堂上班，但是仍然乐此不疲。

　　黄先生告诉记者，当初想在市区买房时，他们有考虑过配套更好、上班更方便的南城，但是为了两个孩子上学，最终还是决定将家安在了莞城。一方面是该楼盘所属学区较好，另一方面是家离学校近，接送方便。

　　记者了解到，东莞除了莞城教育资源丰富外，其他镇区也有不少省一级学校，不少区域有优质的教育资源配套，购房者在看房时，可以提前对此进行了解。

　　经济条件好 考虑中心区

　　在大部分城市，最好的商业、生活、交通配套都是聚集在最中心的区域，中心区人口众多，交通方便，配套齐全，房子的保值和升值能力也最强。在东莞，中心区土地资源稀缺，房子供应量少，其价值和价格都相对其他区域更高。如果购房者经济条件好，应尽量购买中心区的楼盘。

　　在东莞，哪里才是中心区？根据东莞城市规划，将加快建设中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”的都市核心区空间格局，推动城区片区、松山湖片区、滨海湾片区、水乡新城片区、东部产业园片区、东南临深片区统筹发展格局，共同构建“三心六片”城市格局。“中心城区、松山湖、滨海湾新区”将是东莞城市升级的三个中心区域。如果经济条件好，可以围绕着这三大区域选房，越靠近中心的房子价值越高。

　　此外，除了上述的东莞三个核心区域，每个片区和每个镇街都有其最中心的板块，选择配套更齐全，交通更为方便的中心区域，房子的价值也相对更高一些。

　　物美价又廉 城市副中心

　　如果你手上用于购房的资金不多，那么在城市副中心买房是一个不错的选择。中心城区土地资源稀缺，城市副中心频繁接纳购房外溢，成为未来新的居住区域。

　　根据相关规划，水乡新城片区将打造成城市副中心，目前区域房价仍然维持在1.4万~1.8万元/平方米，相对于中心城区的房价而言，明显便宜了不少。随着轨道交通建设发展，东莞大道延长线的建成，从中心城区到水乡新城片区的交通也将更便利。近年来，中心城区购房者外溢至水乡新城片区成为常态，一栋栋高楼大厦拔地而起，城市副中心打造新的居住片区已经初具规模。

　　除了水乡新城片区外，靠近中心城区周边镇区、已经属于城区片区的高埗、石碣镇强势突围，低价揽客。目前两镇街房价在1.5万~1.8万元/平方米之间，地理位置上距离中心城区更近，在行政区域上又被纳入城区片区，在黎川大桥等正式通车后，交通便利升级，两镇楼市发展迅速，已经成为当前刚需购房的热点区域之一。

　　提醒

　　要弄清楚月供在家庭收入中的占比

　　在楼市调控政策影响下，刚需买房逐渐趋向“一步到位”。不过，根据东莞市统计局最新发布的数据显示，今年5月，东莞全市新建商品住宅网上签约销售4078套，销售面积46.36万平方米。按照销售面积和销售金额进行计算，销售均价为20133元/平方米。

　　按照这一销售均价进行计算，东莞购房者购买一套90平方米的小三房户型，三成首付约需要54.3万元；如果是购买一套120平方米的小四房产品，三成首付约需要72.4万元；20年房贷月供约在8000-12000元之间。

　　因此，购房者除了要筹划好首付款外，还要考虑月供在自己家庭收入水平的占比。一般而言，如果月供占比在家庭收入的一半以上，就应该谨慎考虑了。

　　目前，市场平稳，房价很难出现明显上升，因此希望通过高杠杆买房在短期内获利的愿望，是非常难实现的。特别是对经济实力一般的刚需购房者而言，买房时更要做好长期打算，要根据自己的经济条件来选择最适合自己的区域和楼盘。