Tulips Chen

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　　上市房企日前陆续晒出前十个月销售业绩成绩单，多数房企销售金额远超上年同期。机构数据显示，前十个月，百强房企销售额均值逼近千亿元，同比增长幅度达12.3%。从10月销售数据看，部分房企相比9月增速有所放缓，单月销售略显疲态。这在中小房企中表现尤其突出。在降价促销、狠抓回款、全面降低负债的行业背景下，中小房企的销售量及利润被头部房企远远甩开。

　　头部房企销售情况不俗

　　中国指数研究院数据显示，1-10月，TOP100房企销售额均值为994.9亿元，同比增长12.3%。其中，销售额超千亿房企有26家，较去年同期增加1家；超百亿房企148家。单月来看，10月TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，同比增长25.2%，环比下降3.9%。

　　前十个月，不同房企阵营销售情况出现分化，头部房企销售情况明显好于中小房企。10月，TOP5和TOP11-30梯队的房企销售金额同比增速较为明显。其中，TOP5房企销售金额同比增长9.7%，TOP6-10同比增长2.7%，TOP11-30同比增长34.4%；而TOP31-50同比下降21.2%，TOP51-100同比下降32.2%。

　　在前十个月房企整体销售不俗的背景下，全年目标完成率也逼近高位。克而瑞数据显示，前十个月，累计全口径销售增长较快的房企有建发房产、禹洲、绿城、龙光、金茂等，同比增长超过30%。主要房企全年目标完成率平均超过80%。

　　头部房企目标完成率尤其亮眼。中国恒大11月3日晚公告称，公司9-10月实现销售额1819.7亿元，前十个月累计实现销售额6325.9亿元，超去年同期的6010.6亿元，完成全年6500亿元销售目标的97.3%。

　　据了解，作为降负债重要途径，中国恒大在销售方面选择打折促销和加速推盘并举。9月初公司推出全线楼盘7折优惠；10月8日，公司在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等省市推出9个新项目。

　　安信证券研报显示，虽然房企第一季度销售受到疫情影响，但第二、三季度的复苏整体较为强劲。结合30多家典型赴港内房股企业披露的前十个月累计销售额，并结合其2020年的销售目标来看，目前房企全年目标完成率大约为80%，2020年销售达标的几率较高。建发、恒大、大发、金茂等房企销售目标完成率超过90%。均价方面，百强房企整体情况稳定，前十个月累计销售均价为每平方米13712元，同比上升4%。

　　中小房企利润受损

　　从上述数据看，排名靠前的房企表现稳健。相比之下，部分中小房企在项目去化等维度上面临着更大挑战。同时，这一趋势在房企三季报中也有较为明显的体现。排名靠前的房企无论是营收还是利润，均保持较高增长，呈现出强者恒强的态势；业绩出现衰退的房企则基本延续了半年报之后的颓势，无论是收入还是利润，前三季度下滑严重。

　　对此，业内人士分析认为，房企收入下滑主要是因为疫情影响导致的结转收入没有跟上，加之今年结转的是2016-2017年的项目，这两年“地王”频出，本身就是不赚钱或者是亏大钱的项目。此外，今年以来，因疫情影响导致销售收入和租金收入明显下滑的企业也不在少数，尤其是上半年重仓在疫区的房企。从今年疫情对商品房市场的影响来看，住宅前三季度的成交金额已经超过去年水平，而商业地产则明显没有实现逆转。对于自持商业比重较大的房企而言压力尤其大，商场、办公和酒店的空租率都有不同程度提升，带动租金收入同比明显减少。

　　房天下分析指出，在业绩承压和融资新规的压力之下，房企四季度的工作主要有两大目标：一是业绩冲刺，加快推盘，加速去化；二是积极降杠杆，完成三条红线指标要求。在今年仅剩的不到两个月时间里，预计房企将在销售和结转上进行一波冲刺，届时优秀的房企在销售和利润上将持平甚至超越去年水平。

　　投资或回归一二线城市

　　针对房企后期布局重点，业内人士指出，长沙和台州等热点城市10月以来还相继出台了土拍和市场调控政策，监管层面仍紧。双重压力之下，预期房企的投资将会持续向需求更加坚挺的一二线及强三线城市回归。

　　从房企披露的销售月报看，10月多数房企在热点地区拿地积极，前十个月销售额呈现较明显的区域性。

　　11月9日晚，阳光城对外公布2020年10月经营情况。1-10月，阳光城房地产销售金额合计1700.51亿元，权益销售金额为1091.33亿元，销售面积合计1216.65万平方米。10月，公司通过公开招拍挂的方式获得1个土地项目，新增计容面积8.84万平方米，截至本公告日，公司需按权益承担对价款1.52亿元。

　　分区域来看，阳光城在福建大区、长三角、珠三角、京津冀等地区销售较多。其中，前十个月，阳光城在福建大区合计销售307.09亿元，在长三角地区合计销售588.97亿元，在珠三角地区合计销售100.75亿元，在京津冀地区合计销售47.71亿元。

　　针对房地产板块的投资建议，国盛证券指出，目前房地产板块估值仍处于低位，建议关注以下四类企业：一是经营稳健、现金流充裕，同时销售有一定增长潜力的龙头房企；二是弹性较大、经营持续提升的成长型房企；三是现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产；四是关注经纪服务赛道龙头。（董添）