Tulips Chen

“今天我们可以说转型是成功的，但是3Q的成功，还需要一定的过程。”谈及SOHO中国三年来的转型过程，SOHO中国董事长潘石屹如是说。同时，作为今年来公司力推的共享办公空间产品，SOHO中国3Q项目被寄予厚望，据透露，未来3Q产品将会单独上市。

SOHO转型：售转租

潘石屹：公司转型决策是对的

日前，SOHO中国召开媒体发布会，潘石屹跟媒体记者围坐在一起，谈起了公司转型以来的表现。“从今年下半年开始，我们的租金收入就大幅度起来了。现在回头看，3年前我们决策时，很多信息并不清楚，3年后回顾这一决策，我们认为是非常对的。”

“公司转型是非常对的。”潘石屹如此肯定的回答，似乎回应了市场的各种质疑。一直以来，SOHO中国的转型备受市场关注，各种分析解读层出不穷，其中猜测和质疑的声音颇多。

统计发现，市场上各类分析认为，SOHO中国转型面临现金流、资产升值，以及租金回报率等各项考验，未来仅靠租金收入是否足以支撑公司市值和未来发展备受瞩目。

对此，作为香港上市公司，资本市场也曾对转型提出异议，尤其担心资金流问题。“因为销售会有很多资金进入，租赁则不然，而且我们建设房子需要很长时间。”潘石屹称，因为“投资者关心的第一个是负债率，第二现金流能不能支持住，普遍预期不是很乐观，所以开始被大量抛售股票。”据了解，SOHO中国宣布转型后股票下跌了8%。

与此同时，SOHO中国今年上半年实现营业额仅为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利1.35亿元，同比下降约94%。对此，公司半年报称，盈利较低主要由于租金收入增加影响尚未抵消物业销售收入的下降。

发布会上，潘石屹用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑。截至目前，SOHO中国净负债率为25%，拥有近97亿元的现金。“这些都比想象中要好，现在我们持有大概170多万平米的北京上海核心地段的办公楼，这样一来，使得我们公司成为了北京上海持有最大面积优质办公楼的开发运营商。”潘石屹说。

物业由售转租，市场租金走势尤其关键。按照潘石屹的说法，SOHO中国办公物业的租金情况已经超出预期。以望京SOHO项目为例，当初拍地预计的租金水平为5元/平米，实际对外租金为开盘6元，9月7号最新价格为12.9元/平米。另外，上海复兴路项目租金在开盘时是7元/平米，最后出租价格达到10元/平米。

那么，现在来看是不是可以说SOHO中国转型是成功的？对于提问，潘石屹称：“转型成功与否，大家最担心的第一是现金流支撑不住，第二是缺乏管理经验，管理上会出问题，但是现证明，这些都是没问题的。能度过负债率和现金流的这个节点，转型就成功了。”

SOHO3Q未来将上市

值得关注的是，2015年以来，为增加公司产品类型和业务收入，SOHO中国推出了名为SOHO3Q的共享办公空间项目，将写字楼办公室以短租的形式对外出租，其中，办公室的预订、选位、支付等所有环节都在网上完成。

据了解，目前SOHO中国已经在北京的望京SOHO、中关村SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、东海广场的5个项目推出3Q产品，共计提供超过3000个座位。目前来看，北京的3Q产品出租率较为理想，而上海项目的出租率仅为30%-40%。作为公司主推产品，未来入市的规模还会更大。在今年年末之前，潘石屹计划将3Q中心的数量增加到11个，拥有超过11000个座位，明年达到40000个座位。

对此，SOHO中国总裁阎岩表示：“3Q产品都是我们自己的物业，2016年时会和其他物业进行合作，地点将选择北京上海广州等大城市并与这些城市的开发商合作。”

据悉，SOHO3Q还有更长远的打算。对此，潘石屹表示：“我们从10月份开始就不定价了，直接从0元开始进行拍卖，这样由客户来定，从而我们的出租率能达到100%。未来，计划将3Q做起来后准备单独上市。”而SOHO3Q能否成为SOHO中国的摇钱树，市场唯有拭目以待。