Tulips Chen

当了多年“包租公”的潘石屹又对外散售项目了。

3月10日，在SOHO中国有限公司（下称“SOHO中国”，00410.HK）2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会上，SOHO中国董事长潘石屹宣布将以7折价格销售3.2万平方米京沪两地的物业，收入将全部用于降负债，不分红。

对于为何要出售这3万平方米的物业，潘石屹称因为公司近期需要还债，债务金额和这些房子的销售额差不多。“现在公司遇到了困难，决定销售一些房子渡过难关。”SOHO中国还称，对于写字楼市场的意向投资者来说，7折是捡漏的好机会。

“他（潘石屹）的问题不一定与债务有关。”熟悉SOHO中国的一位人士给出他的判断。

一组数据可以用于佐证这一观点。SOHO中国财报，截至2021年中期，SOHO中国的净资产负债率为43%，总借款为185.23亿元，现金及现金等价物为27.68亿元，一年内到期的借款为11.82亿元。总体债务压力并不大。

一位商业地产租售平台创始人在受访时表示，潘石屹本身作为一名投资人，折价出让资产反映出他对下一步的经济形势并不乐观，这属于投资战略上的变化；其次，这也反映出SOHO中国对于持有资产长期运营失去耐心，这一点和此前出售公司股权是相关联的，既然公司卖不了，就直接出售资产变现；第三，现在有不少部门在查SOHO中国的缴税问题，这对潘石屹的信心也是一种打击。

远高于市场的佣金

根据SOHO中国微信公众号披露的内容，为了优化资产结构、缓解资金压力，此次SOHO中国以七折价格推出了3.2万平方米的优质房源，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等９个项目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态。

对打七折销售的原因，潘石屹表露出还债的强烈意愿。他表示，因为公司的债近期到期，欠债还钱天经地义，不会托欠任何人、任何单位的钱，“没有卖不出去的货，只有卖不出去的价”。所以决定血本甩卖。

SOHO中国的对外到期负债中，可能存在以该公司物业抵押、股权质押或存在高额利息的借贷情形，SOHO中国的这些债务即将到期，为了履行到期债务，低价出售京沪优质地段的办公、商业、公寓物业，这类物业比较容易出售，可以尽快收回资金，用以兑付到期债务，上海市光明律师事务所徐红英律师认为。

此次出售的项目，保持了较高的出租率。根据资料，2021年上半年，上述9个项目中，有4个物业出租率达90%以上。而在2021年底，SOHO中国的平均出租率则达到了83.4%，其中上海古北SOHO实现满租、最新竣工的北京丽泽SOHO出租率也突破了80%，均达到两个项目入市以来的最高水平。

根据SOHO中国披露的数据，公司的净负债率只有44%，在同行中处于较低水平。但潘石屹称，目前所处的行业得不到金融机构的支持，房地产行业普遍困难。同时，SOHO中国还将佣金奖金比例提高到交易额的4%，远高出行业平均水平。

一位不愿具名的国际咨询公司人士告诉记者，潘石屹通过资产出售回笼资金，这并不鲜见，但4%的佣金力度是很大的，诱惑力很强，因为常规的佣金是1%左右。这一方面反映出，潘石屹希望通过高佣金来激活渠道的活力，另一方面，也可以从侧面看出资产并不是很畅销，因为畅销的资产根本不需要高佣金。

商业模式不断变更

SOHO中国已经很久没有在市场上散售了。在创立早期，它曾以散售闻名，并创造了独特的SOHO模式。市场上对它评价很高，称在商业地产领域能自成体系且成功复制的只有SOHO中国及其传承者。

自2012年将开发散售模式转为持有收租后，潘石屹一直通过SOHO中国做“包租公”的生意。对于这种转型，潘石屹把它形象地称为，之前是把土地变成房子，以后要把房子变成生意。

不过，记者发现，转型后的SOHO中国并非没有对外散售过项目。

2019年，SOHO中国举行物业销售推介会宣布，在2019年将陆续在大宗交易市场推出在北京、上海可售物业涉及13个项目，金额约78亿元。首次将推出SOHO东海广场等9个单独标的物业，总建面合计约2万平方米。

这一推介方式与2022年3月10日的资产出售如出一辙。彼时，在被问到将这部分项目出售之后，是否意味着散售模式的终结？潘石屹回应媒体称，散售挺辛苦，签合同的量很大，他觉得比较麻烦，所以要选择一个比较简单的办法，“散售模式确实随着这一批销售就没有了。”不过，两年过后，随着市场的波动，SOHO中国的散售模式再现。

上述国际咨询公司人士告诉记者，房地产行业形势从2021年下半年跌入谷底谷底以来，房企频繁暴雷，美元债违约事件经常发生，尽管SOHO中国长期以来的债务风险不高，但出于危机意识，未雨绸缪的考虑，因此再度散售项目也可以理解。只不过，“老潘通过吸引眼球或非常规的方式，让其关注量远高于普通的资产出售。”

潘石屹的困境

潘石屹卖项目，早已有之。2014年以来，SOHO中国就开启了“卖卖卖”模式，此后售卖动作一直未停，潘石屹亦从中套现了超200亿元。

其中，2014年2月，其以52.32亿元的对价向金融街出售上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场，9月再出售上海凌空SOHO的10万平方米物业予携程网。

除此之外，2016年、2017年其均有项目出售，2019年11月，甚至有消息称，潘石屹计划将其位于中国的核心资产“八大金刚”全部出售。

“八大金刚”分别是望京SOHO中国、光华路SOHO中国II、银河/朝阳门SOHO中国、丽泽SOHO中国、SOHO中国复兴广场、外滩SOHO中国、SOHO中国天山广场以及古北SOHO中国，这些项目的总可租建筑面积约为79万平方米。

出售资产并非潘石屹的最终目的，退出中国房地产市场或是其本意，但退出之路却困难重重。

2020年3月开始，在接连与黑石、高瓴资本等接触后，SOHO中国私有化之意公开，与此同时，其私有化的对价亦逐步降低，但最终均以失败告终。

自与黑石的交易失败后，SOHO中国话题不断，曾两次因为被罚款而上了地产圈热搜。

2021年12月SOHO中国旗下公司北京建华置地有限公司因少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元，被税务部门依法追缴税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。

同月里，北京搜厚物业管理有限公司上海多家分公司因电力价格违法共遭行政处罚7次，罚款金额合计约8664万元。

“卖身”的方案行不通，散售或许是其应对市场风险的最好方式。据计算，若本次房源全部成功出售，潘石屹将获利12.96亿元，除去4%的佣金，其税前获利将达到12.44亿元。

上述国际咨询公司人士表示，潘石屹此次对外折扣抛出的资产不是很容易出售，他认为，“即便打折价，给出高佣金，接盘者也相对有限。因为整体宏观环境来说，大家的‘钱袋子’都很紧张，投资都非常谨慎，如果投资回报率不理想，那么宁愿不去投资，这是机构投资者普遍持有的一种心态。“