Tulips Chen

这一年多以来，楼市成为财经话题当之无愧的热点。近期热点城市纷纷出台严厉的限购限贷政策，但公众对于房价下降的预期并没有增加多少。此时，欲将房价抑制在合理区域，越来越多的声音倾向于房产税，甚至不乏地产大亨。

本周末(12月2日)，潘石屹、张欣夫妇在美国麻省理工讲座，地产大亨自然绕不过当下中国最热的楼市问题。其中潘石屹称，出台房产税是必要的，否则将造成巨大的浪费。房产税的考证从15年前开始了。可是十几年过去了，依然没有推出，征收房产税的阻力很大。张欣亦认为，中国房价高企的一个原因就是持有成本低。

“我知道北京有人买一百套房，自己只住一套。”潘石屹说。

的确，即便是房价最贵城市之一的北京，也很难说房子少了，此前北京市住建委方面就公开表态，北京住房供应是充足的。很明显问题出在，房子并非平均分配给了需要的人，有的人多套、几十套甚至如潘石屹说的上百套，而很多人却一套没有。

而中国目前的情况，正如张欣所言，持有成本低。如北京一套100平米的房产，市值可能五六百万，但每个月的持有成本仅200元左右的物业费，这与国际上普遍1%的房产税极不相称。这也造成了，中国的北京、上海、深圳在人均收入等方面与美日欧发达国家还存在不小差距时，房价的差距则并不大;如果从房价收入比来看，京沪深则名列前茅。

有人说房价高，增加供应量就是了。实则很复杂，一方面，由于持有成本低，房价新增供应多被有钱人或者有房者买走，有房者甚至可以通过“假离婚”等手段获得购房资格;另一方面，大量供应住宅用地不符合一线城市控制人口规模的相关政策，公共资源不堪重负，也容易造成行业风险。

而推行房产税，提高持有多余房产者成本，可以达到盘活存量的作用，“盘活存量，用好增量”，效果必然胜过一味增加供应。供应量增加，对抑制房价的作用，不言而喻。

高层也有意推动房产税。今年7月，时任财政部部长楼继伟曾公开称，所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整，下一步将“义无反顾”推进改革。虽然楼继伟如今已卸任，但房产税与个人所得税改革的重要性，是不容置疑的。

房产税除了可以抑制房价之外，另一个大的作用就是让政府，特别是地方政府多了一个稳定的税收收入来源。这对于曾经热衷卖地，如今却再难卖动的三四线城市，是一个重要财政补充;对于二线城市，可以减少其对土地财政的依赖;一线城市作用除了减少增加土地供应的压力，亦可增加税收收入来源。

房产税开征毫无疑问，但关键问题在于应该怎么征收。以中国目前的情形来看，如国际上通行的全面征收自然不合适，一是拥有自住房产对中国人的意义不同，二是全面征收阻力巨大，且会带来抑制消费等诸多负面效应。

合适的方法是刚需自住住房不征收，持有“多余”的房产征收。至于怎么界定自住刚需房，以套而论在中国并不适宜，一则每套大小不一，二则多套房产者可通过“假离婚”等手段规避房产税。相较而言，对于超过人均多少征收更为合适，具体面积参照上海目前试行的房产税规定，以人均超过60平米为宜。这里插一句，上海试行多年的房产税为什么没有达到抑制房价作用?原因主要有二，一是“不追溯”(2011年之后不新购房则不征收)，二是税率不高(本市居民新购房超过人均60平米部分仅0.28%)。

征收房产税的技术准备是完成不动产统一登记，而这项工作，今年在全国各地已全面施行，以目前的技术手段，并无困难。

因此，笔者建言，限购限贷只能一时稳住房价，不解决根本问题。征收房产税能达到一箭双雕效果，宜早不宜迟。至于具体方法，可对人均超过60平米部分征收，税率参考国际标准为年1%左右。如此既不会冲击到刚需自住房(一家三口住180平米可免交房产税)，亦可提高让多套房产者持有成本。

值得一提的是，有人认为房地产税出台尚有现实障碍：中国有土地70年使用权问题，法理上跟房产税出台的逻辑有一定的冲突。笔者并不认为这是房产税推出的障碍，其一，中国可施行与国际通行的全面征收不一样的房产税，即“超额”征收;其二，对于产权的问题，目前国家正在研究解决之策，相信不久之后即可完善，并不妨碍房产税的施行。

此前，权威人士在接受《人民日报》专访时指出：“房子是给人住的，这个定位不能偏离。”而征收房产税，其意也是让这个房地产的定位不发生偏移。