Tulips Chen

追随严彬近十年的华彬总裁郭杰也曾表示，华彬集团就是通过经营上流社会的人脉来获取资源、利益、名声和地位的，“在帮人家的同时，我们也在为自己寻找更多的发展契机”。

京郊烂尾游乐园变身奥莱

      6月2日中午，北京的太阳已有了盛夏的凌厉。在昌平区南口镇陈庄的八达岭奥莱项目工地上，暖黄色墙体的建筑颇具欧洲小镇风情，工人们正在紧张地进行商铺内装收尾工作。项目处人员介绍称，不出意外的话，八达岭奥莱将于6月26日正式对外试营业。
      这意味着，这个沉睡十余年的京郊著名烂尾工程终于要复活了。
该项目所在地，正是曾被媒体称为“中国五大鬼城之一”的沃德兰乐园“遗址”。沃德兰乐园由华彬集团投建，当年号称“亚洲最大游乐园”，规划占地123.04公顷，但1998年主体框架建成后即宣告烂尾。
      直到2012年，华彬集团宣布，将拆除乐园主体，与华联集团合作将其改建成一座奥特莱斯。如今，项目处人员告诉记者，商铺入驻率已达60%以上，“因为华联那边的人大都是从华联运营的大望路SKP(原新光天地)派过来的，招商不成问题”。
       至此，华彬集团董事局主席泰籍华裔严彬总算了却了一桩心病。
       华彬集团所谋划的，是通过将商业地产新宠奥特莱斯业态纳入麾下，从而形成商业综合体华彬国际大厦、高尔夫文旅项目华彬庄园、八达岭奥特莱斯的多业态地产组合，加上集团正在力推的英国住宅项目，华彬集团地产板块的架构已经相对丰满。
      实际上，尽管华彬集团的确起家于房地产，但其最核心的业务却并非房地产，功能性饮料品牌“红牛”才是其真正的“现金牛”。然而，不管饮料生意做得多大，严彬似乎始终对房地产有种挥之不去的情结。从1998年的主题乐园，到如今的奥特莱斯，再到抄底海外住宅，华彬集团的地产扩张之路永远与当下的市场热点紧密结合。
      “这可能和严彬本身做贸易起家，习惯挣机会型的钱有关系。他的房地产业并未成为一个持续性开发的主业，而是以红牛饮料为核心的快速消费品现金流来博取更高毛利的业务考虑。沃德兰项目的夭折即体现出其在房地产业务实际上是缺乏整体战略的。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜告诉中国房地产报记者。
      如今，随着房地产行业进入深度调整期，华彬地产的商业模式若仍然不从机会型转向战略型，在房地产“下半场”的腥风血雨中是否还能拿到地产业的入场券，尚未可知。

      突围八达岭奥莱
      沿着京藏高速公路行驶，在G6高速两侧及出口处都打着“八达岭奥莱”的广告牌。自收费站南口行进4公里，八达岭奥莱即映入眼帘。
      这座欧洲小镇式的奥莱建筑面积达5.8万平方米，南区都是一层，层高5米，呈“品”字形；北区大部分两层，局部三层。
      项目现场，除了华彬集团几个工作人员在施工地跟进外，运营方华联一个项目部也驻扎在这里。
      据华联项目部工作人员介绍称，整个项目一共14万平方米。目前呈现出来的是一期，接下来的二期还是商铺。三期会有一个五层的三星级酒店。“容积率很低，体现的是舒适性。”
      再往北，是规划中的一座红牛极限运动乐园。“红牛乐园”是华彬集团提出的以“亲子”为标签的新型主题乐园品牌，但目前还是一片荒地。
“整个项目定位是高端奥特莱斯，招商已经完成60%以上。我们有信心开业后这会成为北京奥特莱斯的代表项目。”该工作人员称。
       “零售企业做商业地产的案例不在少数，最典型的是娃哈哈的娃欧商场。但与娃欧商场自己做运营吃力不讨好相比，华彬集团采取和华联合作，某种意义上规避了自身短板，减轻了压力。”一位业内人士告诉记者。

不过，在北京奥特莱斯市场趋近饱和的情况下，八达岭奥莱是否能脱颖而出成为 “北京奥特莱斯的代表项目”，业内人士并不看好。
      除了燕莎奥莱、赛特奥莱、斯普瑞斯奥莱、佛罗伦萨小镇、房山奥莱等众多传统强敌环伺以外，就在八达岭奥莱旁边，还有一个京能集团与世茂天阶合作的乐多港奥特莱斯。乐多港号称全国最大的奥莱卖场，还包括一个全年无休大型室内游乐园以及一座五星级温泉度假酒店。
      “京能集团是做能源的，所以乐多港物业条件不错，加上儿童乐园和酒店，会对八达岭奥莱有一定挑战，造成分流。”中国商业联合会奥特莱斯分会秘书长商秀丽说，“而且八达岭奥莱业态相对单一，利润率肯定不会高。”
      对于八达岭项目的变迁，附近水果摊的陈庄村民老张尤其感慨。多年前，他眼看着这里拔地而起一栋蓝色尖顶、红色底座的圆锥形城堡建筑，又见证了施工队撤离，一年年杂草丛生。其间，曾有传闻说这一地块将改建成酒庄，也曾传闻做加工厂，还一度传出要出售给万达，直到2012年，荒芜多年的城堡被拆除，最终改建成奥特莱斯。
      实际上，正如投身眼下的奥莱热一样，华彬此前的文旅地产梦始于上世纪90年代的主题公园热。
      自1989年9月深圳“锦绣中华”主题公园开园并取得极大成功之后，十多年的时间内，在全国各地掀起了一浪高过一浪的投资、兴建主题公园的热潮。1998年，华彬集团与北京昌平区南口镇5个村村民签订征地协议，号称要建设超过东京迪士尼乐园的亚洲第一大游乐场沃德兰乐园。
      这一项目曾被列为北京及国家旅游局重点项目，更承载着华彬集团及老张和其他村民无限的梦想，但最终由于资金问题及土地不断缩减，最终停工荒废，华彬集团先期投入的4亿元资金也就此石沉大海。
       克而瑞旅游地产事业部总经理胡晓莺称，抛去土地、资金等问题，从运营角度出发华彬也没有优势。“国内开发主题公园的大都是专业主题公园运营商或依托旅游地产的开发商。外行贸然进入的比较少，即便长影的主题公园也是从电影开始做的，内容丰富。华彬的主题乐园用什么来承载其成为亚洲最大呢？它其实没有想清楚。”

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