Tulips Chen

1月24日，世邦魏理仕发布《韧性向新—2021年武汉房地产市场回顾及2022年展望》，报告认为：经过疫后的复苏，武汉商业地产表现出较强韧性，开始企稳回暖，全市写字楼整体租金呈下跌趋势但跌幅收窄，其中，甲级写字楼跌幅收窄更为明显，租金表现平稳，全年跌幅仅0.6%。而以中国光谷为代表的新兴商务区，租赁需求活跃，市场租金企稳，大宗交易机会显现。投资市场交易总额同比上涨96.5%，投资者对于武汉优质写字楼物业依然保持关注。

租金跌幅收窄，高供应量让租金承压

2021年是武汉疫后复苏向新的一年，武汉商业地产经过持续的盘整，存量的调整与增量的入市，围绕新与旧的更替，表现出较强的韧性。优质写字楼市场净吸纳量超过疫情前水平，科技新媒体行业领跑全年新增租赁需求，租金跌幅收窄趋势明显；

2021年武汉优质写字楼市场共迎来五个项目交付，其中61%位于新兴商务区。多个项目受工期影响，入市时间推迟，全年新增供应仅24万平方米，同比下降58%。上半年租赁需求活跃，但在第三季度受疫情和行业政策影响，引发退租潮；年底租赁需求企稳，全年共录得近37万平方米净吸纳量，超过疫情前水平。供应量下降加上需求回升，全市空置率下降至38.3%，同比下降4.0个百分点。

行业需求方面，TMT持续增长，稳居第一需求，但其细分行业正发生变化，产业互联网新增租赁需求占比超越消费互联网。“十四五”引领数字经济发展，尤其推动产业数字化。借此，TMT行业将迈向发展新阶段。传统金融以其行业韧性释放稳定租赁需求，同时，资源整合促使行业内部更新。第三方办公服务运营商自2018年后呈收缩态势，2021年再度成为主力租赁需求来源。主打精装房源、拎包入住的第三方办公，成为疫情后企业控制预算的首选。

全市整体租金呈下跌趋势但跌幅收窄，全年租金指数同比下跌1.7%。其中，甲级写字楼跌幅收窄更为明显，租金表现平稳，全年跌幅仅0.6%。相比之下，乙级写字楼通过以价换量的方式去化存量面积，全年跌幅达2.4%,未来仍面临下行压力。分区域市场来看，以建设大道为代表的核心商务区由于市场存量竞争激烈，新项目采取更为灵活的租赁策略争取市场份额，全年租金指数下跌1.8%。而以中国光谷为代表的次级商务区，年度租赁需求活跃，带动市场租金企稳，全年租金指数下跌1.6%，租金表现高于全市平均水平。

投资市场：

大宗交易高位反弹，交易总额同比上涨96.5%

2021年武汉大宗交易市场活跃，共录得交易7笔，全年交易总额达31.1亿元，同比上涨96.5%，超过疫情前水平，也创下四年来的新高。其中，最具影响力的一笔是新加坡丰树与新世界集团“光谷新世界”项目的交易，该项目交易总额超20亿元。

从成交类型上看，投资者对于优质写字楼物业依然保持关注，超过半数成交来自写字楼相关物业，成交金额占比达83.7%。与此同时，投资者对工业物流、零售物业、数据中心的关注度不断攀升。从投资者类型来看，内资买家占据主力地位。同时，外资地产基金公司2021年表现积极活跃，成为投资市场风向标。

武汉是强二线城市的代表，作为长江经济带上重要的交通枢纽中心，凭借丰富的资源和庞大的产业能量，疫情后以加速度重回主赛道，武汉城市圈也以3万亿的成绩跻身全国省域城市圈第一。投资者对于武汉优质写字楼物业依然保持关注。CBRE投资及资本市场部助力新世界集团与新加坡丰树投资机构，达成武汉光谷新世界项目的合作，代表着国际资本对武汉市场的高度认可，向市场释放出积极的投资信号。

武汉大宗交易的强劲反弹，也大幅提振了市场信心与景气度。

CBRE华中区投资及资本市场部副董事熊倩芬分析认为：武汉正处在政策窗口期，其新旧动能的转换、科创人才的涌入以及宏观政策的加持，都将进一步提升城市的能级和品质。产业、企业与人才的流入将传导为市场的活跃度，提振不动产的流动性。其中，提供稳定现金流的甲级写字楼、长租公寓、零售及仓储物流资产将会是投资者重点寻求的投资标的。

展望2022年武汉市场，CBRE武汉分公司董事总经理王祎表示：2022年，武汉优质写字楼市场预计将迎来逾90万平方米新增供应，其中不乏企业天地A1、绿地中心、首地财富中心等地标型项目，新一轮供应高峰随之而来。高供应量将在短期使空置率承压，但数字经济引导科技新媒体行业释放租赁需求，金融、专业服务、消费服务等传统行业韧性发展，预计租赁需求将稳步回升。零售市场将迎来武汉大悦城、武汉万象城、武商梦时代等优质项目开业，多个新兴商圈将迎来首个具有区域影响力的项目入市，零售氛围将进一步提升。