Tulips Chen

穆迪于2022年发布的房地产行业研究报告表示，穆迪对中国房地产市场呈负面展望，其主要原因是中国房地产市场持续紧张的资金状况和销售低迷。

房企资金状况将持续紧张，尤其是对于财务状况不佳的开发商而言。支持性政策将改善市场情绪，但在未来 6-12 个月内不会显著增强开发商的流动性。虽然抵押贷款更加容易获得批准，但银行将继续选择性地为开发商提供资金。债券发行将保持有限，尤其是在离岸市场。信托将继续减少对该行业的敞口。同时，再融资需求将给开发商的流动性带来压力。预计2022 年依然会看到开发商违约的现象发生。

穆迪认为2022 年全国合同销售额将下降 10%-15%。流动性紧张将限制开发商建造和销售新房的能力。由于购房者信心不足，购房需求也依然疲软，促进消费者需求的城市措施可能需要时间才能见效。但由于对比基数较低， 2022 年下半年的销售额的下降幅度将有所收窄。

库存水平将在短期内上升。 新冠疫情复发期间，合同销售的疲软将在未来 2-3 个月提高房源库存水平。穆迪预计此后水平将逐渐下降，因为支持性政策有助于在 2022 年后期改善中国房地产市场的合同销售情况，每月合同销售的下降幅度将会有所收缩。而土地销售的长期低迷也将导致新项目的推出减少。

预计在未来6-12个月内，作为开发商三大融资来源中的两个，债券发行和信托融资仍将受限。尽管银行会选择性的提供贷款，但在政策支持下银行贷款可能会逐步增加。而资产管理公司(AMC)不太可能向受困的开发商提供大量直接流动性支持。由于财力雄厚的开发商（尤其是政府控股的开发商）会更多地受益于支持性政策，并能更好地利用各种融资渠道。因此该行业内的信贷差异化将加剧。

穆迪认为，对行业政策的任何微调，仍然是为了控制风险和促进行业的长期健康，而不仅仅是救助陷入困境的房地产企业。 监管机构旨在使抵押贷款更容易获得并稳定购房者的信心。