Tulips Chen

房地产市场在2021年面临严格的政策环境挑战，但随着政府明确信用违约和破产事件的处理方案，并努力确保信用良好的开发商获得融资，市场正陆续对后期走势达成共识，为稳健增长打下基础。第一太平戴维斯发布2022年度市场展望报告，探寻未来市场发展机遇。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（Anthony McQuade）表示：“作为后疫情阶段的第一年，我们看到2021年房地产市场不同细分板块的走势可谓喜忧参半：我们欣喜地看到2021年商办市场的快速复苏，写字楼市场强势反弹，供应吸纳双双创新高，整体令人满意。但是，住宅市场在2021年上半年过热，导致调控政策层层加码，楼市于下半年骤冷、开始下行，‘至暗时刻’不期而至。以上种种反映出当前的房地产市场正在经历着多年未曾出现的大变革，这种变革也迫使房地产行业革故鼎新、寻求新的发展动力。”

2021年整个行业经历了“冰火两重天”，既有令人鼓舞的一面，也有令人担忧的一面，房地产市场的整体表现可以用‘跌宕起伏’来形容。随着调控政策在2021年底开始纠偏防误伤，楼市的融资环境与信贷发放正逐步改善。

投资：债务风险仍存，利基资产吸引力不减

政府对资金流入房地产领域持续严控，社会融资额增速在2021年持续下探至10%左右，为近五年来最低值。融资成本增加，基本面回归常态化走势，预计投资者会继续把收益率较高的利基资产放入其投资组合中。物流资产一直是投资者青睐的利基资产类别。随着物流资产竞争愈发激烈，包括数据中心、制造类产业园区、生命科学园区以及长租型住宅等资产类别将获得越来越多的关注。

办公：租赁市场基本面复苏，数字经济驱动市场向荣

预计2021年全年，10座重点城市甲级写字楼净吸纳量将同比翻一番。随着数字经济在国内生产总值中占比持续攀升，科技公司已成为办公需求关键驱动行业之一。近期上市获得融资或现金流充沛的公司正积极寻求办公空间的升级、扩张、整合，或购置办公用地，或寻求建立全国或区域总部。科技公司对灵活性的要求，也带动随时随地办公、小体量总部办公等逐步成为市场趋势。

零售：主要城市零售供应陆续触顶，长期投资主导零售交易

2021年，上海全年零售供应量达到139万，创下历史供应高峰。而部分城市如成都、天津的购物中心增量在2017年就已触达顶峰。伴随中国主要城市零售市场在供应端步入后高峰时期，商业运营的开发整合将成为市场主题。在开发市场，未来供应极大概率将由优质开发商主导；而在投资市场，险资、核心基金也正成为主力买家。这也使得2021年，中国内地零售物业投资市场中，前三大买家收购金额占比则创下近年新高，达到60%。

物流：智慧物流与可持续理念日渐融合，助推运营效率加速提升

电商的蓬勃发展、第三方物流的迅猛增长、制造业向智能制造进化等行业趋势，从需求端不断对供应链提出运行效率、准确性及智慧化运作的更高要求。作为整条链上最重要的一环，物流地产亟需积极拥抱落地的科技应用，在物理结构及运营管理等多方面接纳行业提出的迭代需求。此外为应对未来可能趋严的排放要求以及吸引优质租户，物流仓储业主对于各范畴碳排放的监控或也将逐步加强。

住宅：市场调控政策底逐渐显现，国企、央企及地方城投正逐步占据主导

2021前11个月，全国住宅市场成交面积约14亿平方米，同比几乎持平。而在年末，住宅市场调控政策底逐渐显现，政策迎来缓和预期。然而，政策的传导落地需要一定时间，另一方面市场观望态度普遍，预计市场或在2022年下半年起逐步改善。财务状况更为稳健的开发商，尤其是国企、央企及地方城投公司正逐步占据市场主导；自用需求基本面良好的城市维持稳健走势。

服务式公寓：租户群体更加多元化，为供应端产品打造提出更高诉求

新媒体、IT、生物科技等新兴行业迅速发展，为高端租赁市场带来较为充沛的国内客户需求。越来越多的国内企业正将员工租赁住房预算，作为管理层及员工福利以吸引人才。而在传统的商务型客户需求之外，以提升居住品质、体验舒适生活的个人租户数量也有所增加。更多投资者及运营商积极入局，以不同特色的服务式公寓产品满足多元化租户群体的需求。