Tulips Chen

帝海集团总裁 李小明

近日召开的中央经济工作会议再次提到房地产问题，并直接明了地提出“去库存”，鼓励房地产企业“适当降低商品房价格”，加快农民工市民化，消化库存。

高库存的背后是房产企业亟须转型另寻别路来填补利润下滑的事实。那么，主基调影响下，我国高库存将如何消化?转型期间，房企对面临的阶段性常态问题是否有清醒的“认识”“适应”“引领”?

在地产人眼里，这都是未知数。回顾2015年，展望2016和“十三五”，帝海集团总裁李小明则明确指出，“高库存不代表供过于求，只是阶段性问题，是否降价取决于市场，政府不能强制。基调明确，方向清晰，但如何推进，效果又会如何，还要看相关政策的具体制定。”

“当然，高库存倒逼转型产生的阵痛，时刻提醒企业，真正掌控其命脉的是资金。转型风口，融合资本、引进新的生命力更是不可阻挡的时代潮流。”李小明表示。

“高库存

不代表供过于求”

国家统计局发布的数据显示，截至2015年10月末，我国商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。68632万平方米是什么概念?按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房只够2000万人口居住。

“楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点。”让业内担忧的是，这些数据，只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工以及还未开工的潜在库存并未计算在内，“一旦计入，中国楼市的库存可能倍增”。

2015年下半年以来，库存问题被中央高层频频提起。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。此前国家领导人在中央党校的讲话也提到：以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。刚刚结束的中央经济工作会议上再次强调“去库存”。

“去库存是中央首次针对房产领域的具体问题做出明确引导，说明问题确实存在并已被高层高度重视。”帝海集团总裁李小明近日表达了对此事的看法，“房地产行业是国民经济重要支柱，产能过剩是整个经济共同面面临的问题，但房地产是整个产业链的核心。高库存源于我国房地产多年发展的积累，经济发展，促使中产继续崛起，房子成为家庭财富的体现。但早期我国房地产业发展无序，部分地方政府竭泽而渔，部分开发商跟风不按照市场规律，造成非良性发展的结果。”

显然，房地产业作为我国经济重要支柱，是否能够良性发展势必影响上下游相关产业的生存甚至国民经济的提速。目前关键问题是，如何去库存?中央经济工作会议上提出的“适当降低商品房价格”引人注目。

业内人士认为，“适当降低商品住房价格”，需要政府部门出台配套鼓励措施，诸如地价补贴、税收优惠等，房地产企业才有“动力”落实这一政策。

在李小明看来，高库存是房产行业遇到的阶段性问题，主要集中在三四线城市。这并不意味着市场供过于求，城市工作的人并非居者都有其屋。如果政府相关政策明确，库存问题几年便可见成效。至于房企是否降价，是由市场决定的，政府无法强制。目前来看，未来只要政治稳定，经济有序，房价不可能全面降价。

“但政府的责任是让居者有其屋。库存居高不下，房价面前，民众只能望而止步。换个思路来解决问题，如果政府可以拿出部分财政收入购买库存房，以保障房、公租房的形式租售给民众，既消化库存，又解决民生，两全其美。另外去库存还面临首付太高的问题，如果适当调整首付的比例，也会直接促进库存消化。”李小明表示。

转型风口：资本决定未来

融合改变商业

去库存，低利润，已是我国房企在白银时代下面临的阶段性常态问题。转型更是当下房企必须要做的事情。一股或跨界、或兼并、或重组的资本“入侵”潮正在地产行业里掀起。

作为决策者，在李小明看来，中央多次高喊去库存的背后，是房地产企业亟须转型另寻别路来填补利润下滑的事实。李小明认为，资本“入侵”潮带给我们的思考是，“资本时代已经来临，未来将由资本决定，商业的改变也将从融合开始”。而此时应该从思维意识上先做出改变，抽离之前的单打独斗的“个人英雄主义”企业思维，逐渐向大资本融合靠拢。

然而，这种思维的改变并不是所有人都能马上接受的，需要逐渐改变的过程。李小明称，目前来看，房企以及传统行业的精英决策层多属于年纪较长，思维意识仍停留在一家独掌的年代。然而，对于企业来说，真正掌控其命脉的是资金。在转型风口，融合资本、引进新的生命力是不可阻挡的时代潮流。

与住宅相比，当下去库存的基调，对商业地产的影响较小。但目前商业地产也处在转型风口上。

以帝海集团为例，帝海集团以高端商业地产为主，与同行相比战略优势明显，但也面临着转型需求。帝海集团以延伸“国海广场”开发模式为发展战略，在沿京广线城市的核心地段建造标志性建筑，目前太原国海广场正在建设当中。为促进企业更好地发展，作为商业地产的明星之秀，帝海集团没有囿于旧观念，以“来者不拒”的豪迈姿态拥抱资本。李小明透露，目前正在和一些金融机构商谈合作事宜。

此外，随着“互联网+”时代的到来，很多房企大佬在转型创新的过程中将目光投向“互联网”。李小明认为，互联网+房地产，也是未来房企转型的一个出口，但目前还属于初期探索阶段，尚未找到更好的接口形成完整的系统链。目前帝海集团也在积极参与和摸索，并在停车场、收费、商场管理上取得一定成效。

“商业地产的创新关键是商业模式。帝海集团做的购物中心，区别于传统百货。传统百货以销售货物为主，但是我们的购物中心里，货物零售只占50%不到，其他是吃喝玩乐等休闲设施。这种模式是上个世纪美国发明的，目前还有生命力。怎么创新更好的商业模式，我想还是引入互联网概念，增强购物体验，比如顾客试穿衣服鞋帽满意可以现场通过现金、信用卡、移动支付，然后由购物中心统一提供配送服务。当然，购物中心的公共平台和商家的利益如何分配需要谈判，要互利共赢还有很多细致的东西要做。”

“房地产市场还有

20年的发展机遇”

李小明分析称，2013年全国销售了12亿平方米的商品房，加上保障性住房，共有17亿平方米，也就是1700万套。每年我们有2000万名农民工进城，还有700万名大学毕业生就业，因此总体上房地产市场还是供不应求的。另外，我们现在真正的城镇化率最多只有50%，要达到目标75%还需要10到20年。所以说，房地产市场还有10到20年的发展机遇。

但是，今后，“房企要从高库存中吸取教训，树立品牌意识与质量意识。改革开放三十多年来，我国已经从经济短缺时代，走到产能过剩阶段。房企有责任、有义务，培养、引领消费者的品质意识，由量向"品"靠拢。”李小明称，建筑有价，和谐无价;资产有价，责任无价。

一路走来，“帝海为我，我为帝海”的企业文化伴随着每一位员工一起成长。经过十几年艰苦努力，帝海集团已经步入全面发展时期，走上了集团化、规模化、多元化、产业化的综合发展之路。

“未来，在新的责任与使命、机遇与挑战面前，帝海集团将继续团结拼搏，锐意进取，着力做强做优主业，努力开创房地产开发、资产经营、物业管理、商业运营、文化创意、金融资本、能源投资的新天地，不断增强企业综合实力和核心竞争力，为实现集团战略目标努力奋斗，再创帝海事业新辉煌。帝业长青，海阔天空。”李小明表示。