Tulips Chen

汉森伯盛国际设计集团汉森伯盛方案国际研究中心方案设计总监、商业地产设计事业部总监 吴华波

吴华波：各位下午好!我演讲的题目是商业地产设计之变。这是最好的时代，这也是最坏的时代!

这句话怎么理解?作为做商业地产设计的行业来说，商业地产的发展大家都知道是非常迅猛，这些年发展可以是百花齐放的时代，这样的发展也带来一些问题，产能已经是饱和，甚至说有点过量了，但是这样的情况下带来很多恶性竞争，导致很多开发商陷入了死局，所以这个竞争是非常激烈，非常残酷一个时代，所以也是一个最坏的时代。

变化势在必行，变化就是创新，没有变化，没有创新我们的项目很难在社会上得到适当的回报和适当的适当利益。对设计来说要达到新的理念，新的能力，我们具备了一些跨界的概念，具备更多知识储备。在这样一个时代背景下，我们更加需要跨界的能力，包括商业策划的能力，包括地产营销的能力，文化艺术，市场各方面能力都需要，这个对设计师来说也是一个很大的挑战。

我们这里说到很细节的东西，而且对建筑设计楼层高度等等都要严苛去做，包括走道的宽度，楼梯的宽度也是需要注意的。对商业地产设计来说，如何把人诱过来，留下来，逛起来，所以我们提出了四个基本要素，第一点以价值为本，将每一尺的面积最大化，第二以城市为本，我们把商业不能理解普通概念，我们理解人们生活，娱乐，休闲非常好的地方。

以用户的视角设计每一处的细节，最后发展为本，前瞻性的规划未来发展，创造性的使用科技手段，十年，二十年都可以保证先进性的东西。所以我们公司做的 商业模式里面有那么几种类型，我可以具体项目阐述上面的点。

这个是临沂的市场，山东临沂甚至可以称为北方的义乌，这个地位于老城区一块地，周边有很多老的商业，但是他们的商业模式是很古老，可以说感觉90年代末，2000年左右的商业模式，非常陈旧的。所以我们在这里做的项目是一种新的思路打造的。整个项目商业面积达到30万平方，这个项目分成上下两块地。这个项目难度在于用地竞争非常大，但是在这样一个地块需要完全商业综合体，以及一部分商业街的设计，所以我们提出要求。

第一购物中心如何为城市提供尽可能多的城市空间，第二 如何满足市民的娱乐，社交，情感需求。我们也提出了一些概念城市客厅，城市公园。我们先谈一下经济设想，因为当时提出这块地要 分成集中商业和一部分可以销售的商业，就是商业街的形式，蓝色部分表示是商业街，其他部分是7万平方商业中心的形式。整个商业街包裹在商业中心后面。

前期通过商业街的销售让资金可以最大限度的回流，商业街部分做3到4层，商业购物中心做到7层，因为用地竞争比较多，我们在用地中部做了椭圆形的广场，比如说城市客厅的概念，把人引到中间里面去。这个是三维立体图，从图上可以看到建筑体量非常巨大。这一块是商业的商铺，但是我们最初方案作为整体，从外观是非常统一的整体，我们还有很多的设想，包括屋顶花园，大家看到椭圆形建筑宴会厅，把宴会厅和屋顶花园打造婚庆广场来打造，屋顶平台可以拍摄婚纱照。上面屏幕可以作为室外观影的场所，包括中间玻璃也可以做成水晶教堂的概念，也是给婚庆场所使用的概念，我们不是作为普通商业来考虑，而是市民活动，娱乐的地方来打造的。

我们看到一条动线就是婚庆广场的动线。中间这个玻璃体考虑下面2到3层作为水族馆，顶上这一层作为婚庆广场来处理。刚才提到以人为本的概念，里面有很多的可以玩的东西，包括儿童场所，婚庆场所，一些植物园或者是广场，客厅，屋顶的绿化平台等等，这个是最终的效果，我们之前那版更好，但是发展商考虑销售问题，所以觉得这些商铺做的更加独立一些，所以产生了这样一个效果。

下面一个项目在保定，是一个独立综合体，我们设计重点外立面，这个从折纸得来的概念，发展商也有一些自己的想法，结合当地的文化，因为这个项目是中铁一建的项目，我们用一些现代的流线东西加入到里面，作出比较有冲击力视觉效果，最后做成这个。第二个模式就是商业街区+商业中心的项目，这个项目提出一个概念叫做城市地三空间，通常第一空间是居住空间，第二空间是工作空间，第三空间除了第一和第二之外的空间，我们希望把第三空间都放到里面，这个项目包括了很多的东西，除了商业之外，还可以沿街散铺的业态，第二期是商业综合体，有一些文化，包括电影MALL的状态。

第三期有一些生态办公和公寓的业态，所以它的业态非常复杂，造成最后的空间形态非常的丰富和多层次。这个项目在合肥，中侨国际中心，这个项目特点在于地形，它的地形特点东面高，西面低排立的状况，我们做的商业区是负一层，这个是作为核心区来打造，这个是入口广场，大家可以看到往下走，这个也是一层的感觉，屋顶全部做成绿化的状态。整个商业氛围按照比较奢华风格去打造的，我们用了贴膜的玻璃。

最后一个项目是跟保利合作的项目，这样一个商业满足住宅区的配套以及便民的设施。中间形成了比较 聚人气的广场，北面做了经济酒店，这个是建成后的效果，因为时间比较紧，不能太细说。大家可以看到网格式的街向的感觉。在建筑群楼设计上做了一些创新，整个建筑风格比较精细，比较紧致，这个是5星级酒店的效果，我们还需要更多，刚才提到低碳，乐活。

我们公司1993年在香港成立，我们公司包括8个部门构成，涵盖设计，管理，研发等等部门，我们每年都获得一些全国的奖项，在全国超过60个城市有设计作品和几十个发展商，包括保利，万达等等都有过合作。谢谢大家!