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“中植系”的地产未了局

公司李叶 2023-08-14 09:57:13 来源：中房报

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一边是“山雨欲来风满楼”，一边是“柳暗花明又一村”，将两种不同光景串联起来的是位于北京市东城区工人体育场西路3号的IN三里项目。

日前，“中植系”定融产品暴雷，旗下四大财富管理公司延期兑付。随后，关“中植系”溃败的消息甚嚣尘上，其地产布局也备受瞩目，从隐密处推向台前，多个房企与地产项目牵涉其中。

巧合的是，与之关联颇深的IN三里项目几乎是在相同时间与“中植系”重新站到聚光灯下。

8月8日，IN三里品牌召开焕新发布会宣布，IN三里项目迎来了新的持有者——博纳影业董事长于冬。种种迹象表明，于冬与“中植系”创始人解直锟私交甚笃。

8月11日，一名接近“中植系”的人士向记者透露，于冬的角色更倾向于为“中植系”救场，实际没出太多钱，出力捧场帮卖房。

记者注意到，IN三里项目与“中植系”名下另一知名项目世茂工三距离仅1公里；北京地标级烂尾楼中弘大厦也由“中植系”接盘。

这些项目收购主要在几年间完成。2020年，“中植系”旗下的资产管理公司中海晟融及其下属公司以与第三方合作模式，通过司法拍卖竞得中弘大厦项目；2021年7月，“中植系”旗下北京卓睿物业管理有限公司（以下称“卓睿物业”）16.45亿元竞得世茂工三项目。彼时，解直锟曾雄心勃勃，要在北京东三环至东四环，打造一个“三里屯+CBD商圈”的超级综合体，而这一畅想最终未能如愿。

在“中植系”枝蔓繁杂的商业链条上，这类项目并不是最具重量的，却是极能体现解直锟乃至“中植系”投资逻辑和战略风格。

跨界接盘

IN三里的前身是工体3号公寓楼项目（以下简称“工体3号”），这个位于东二环商圈的稀缺资产却有些命途多舛。

将时间拨回2017年，工体3号的原业主国澳实业有限公司（以下简称“国澳实业”）因一些问题，不得不为其寻找买家。彼时，据国内某商业地产基金公司人士向媒体透露，“这是一个很多坑的项目，推给过我们，但因为商业不能散售，涉及军产问题，价格太高，所以我们最终没有选择拿下”；亦有业内人士称，该项目属于不良资产，项目比较老，产品本身有一定瑕疵。

因此，该项目一直未能出手。

直到2019年9月，“中植系”旗下西北金控资本管理有限公司（以下简称“西北金控”）才以11.9亿元竞得工体3号Ⅰ段92套房产、Ⅱ段111号房产及159个车位，地上建筑面积共计27564.28平方米，地下建筑面积6476.56平方米。

2020年3月，中海晟融在官微披露了该交易。相较于项目此前评估总价的17.12亿元，工体3号最终的成交额算得上“打折甩卖”。

值得注意的是，“中植系”在取得工体3号项目后并没有选择独立开发，而是将持有的40%权益转让给世茂集团，由世茂集团操盘，对项目进行重新定位、设计改造、营销、运营等资产管理工作。

世茂集团接手项目后将其更名“世茂IN三里”，在重新分割装修后对外出售，且取得了不错的销售效果。遗憾的是，在2021年世茂集团遭遇流动性危机，“中植系”的灵魂人物解直锟因心脏病去世，该项目也陷入停盘。

此后，“世茂IN三里”项目公司西北金控股权几经变化，到今年3月，世茂集团全面退出西北金控，由于冬持有的北京捷成胜茂企业管理咨询有限公司（以下简称“捷成胜茂”）持股61.83%，“中植系”则保留38.17%的股份。7月，于冬成为西北金控董事长。

影业大佬于冬出手接盘该项目，似乎并未让业内太意外。一名接近“中植系”的人士向记者透露，于冬的角色更倾向于为中植系救场，实际没出太多钱，出力捧场帮卖房。

实际上，于冬与解直锟之间本就一直保持着密切的互动。

在博纳影业股东名单中，“中植系”旗下中泰创信投资管理有限公司以持股3.29%的份额位列其第8大股东；在博纳影业的电影《中国机长》中，“中植系”是出品方之一；同样是博纳影业出品的《中国医生》中，解直锟的女儿出演剧中角色；解直锟去世后，于冬与许荣茂也是其治丧委员会成员。

于冬在IN三里品牌发布会上称，在完成对IN三里的收购后，将升级现有的配套和产品品质，保障精装修交付。

根据公开资料，该项目共85户，目前待售房源27套，均价约16万元/平方米，便宜的一套售价为3025万元。若项目后续销售顺利，还能为“中植系”筹措到几个亿资金。

地产未了局

回顾“中植系”的发家历程，“地产收购”是避不开的话题。

上个世纪80年代，解直锟从印刷厂厂长做起，在印刷厂亏损后将其承包下来，赚到了人生的第一桶金。随后，他还涉足面食厂、服装厂、水泥厂、养殖场等领域，并靠收购部分国有不良资产，实现了原始资本积累。

在此过程中，“抄底不良资产—改造—对外出售”成为解直锟的一大“投资逻辑”。“中植系”内部也一直将国际另类投资巨头黑石作为其发展目标，在其资产管理板块中，中海晟融、中植国际均是以特殊资产管理、并购重组为主业。

因此，“中植系”在房地产市场持续加仓。

除去上述IN三里项目，中植系还曾以33.12亿元接盘烂尾楼中弘大厦、16.45亿元拿下流拍四次的世茂工三项目，甚至贾跃亭的乐视大厦5.7亿元的买主也是“中植系”。而上海陆家嘴明城花苑、天圆祥泰大厦也是被“中植系”盘走。

值得注意的是，由于房地产行情的走低，加之解直锟的去世，“中植系”接盘后的多个项目还未最终盘活，成为其地产未了局。

“中植系”也是很多房企背后的“金主”。

2019年，皇庭国际郑康豪出让20%股权纾困，最终找来外援康顺晟源的背后正是“中植系”旗下公司；2017年，“中植系”旗下中海晟融设立35亿元基金，收购佳兆业位于深圳南门墩城市更新项目51%股权。彼时距离佳兆业复牌尚且不久，颇有“雪中送炭”的意味；2016年，许家印麾下的恒大宣布91亿元收购万科4.68%的股权，这其中也得益于解直锟的大力支援。有统计显示，2014年至2016年两年间，“中植系”旗下的中融信托为恒大发行了超过10款信托产品，提供了资金支持。

但坊间盛传，“中植系”在房地产圈最“铁”的合作对象还是世茂，通过中植创信投资这个平台与世茂以50:50的股权比例成立了多家公司。世茂集团董事局主席许荣茂也是解直锟治丧委员会的委员。

华东某房企一位高管表示，“中植系”对房地产行业的投资相对简单，也不谋求上市房企的控制权，极少过度介入企业经营，大多扮演财务投资者的角色，但它的资金成本不低，相对来说“中植系”不那么强势。

另一方面，在“房住不炒”的大基调下，地产行业直接从银行贷款受限，而“中植系”旗下中融信托等公司却成为地产行业的新的资金通道。

资料显示，中融信托房地产业务占比持续增长，2017年至2020年，信托资产投向房地产的占比分别为6.61%、10.99%、17.65%、18%。据悉，恒大、华夏幸福、佳兆业、融创、阳光城、蓝光地产、泰禾、世茂均与中融信托存在合作。

当前，房地产信托违约后遗症蔓延，也让本就陷入“泥沼”的“中植系”雪上加霜。

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