Tulips Chen

9月7日，记者根据上半年房企披露的财报数据统计出《2022年上半年典型房企土地储备排名》，上半年典型房企的土储门槛为571万平方米。

2022上半年，总土地储备位列前两名的是碧桂园和保利发展，其中，前者的规模超过2亿平方米（碧桂园未披露总土地储备数据，以2021年末计算），后者超过1.5亿平方米，分别是2.53亿平方米、1.7亿平方米；万科、新城控股的总土地储备超过1亿平方米；中国金茂、中海地产、龙湖集团、华润置地、富力集团和金地集团的总土地储备超过6000万平方米；排在榜单最后的是路劲集团，总土地储备为571万平方米。

据记者统计，2022年上半年，由于投资力度缩小，多数房企的土地储备相较于2021年出现不同程度的缩减。其中，美的置业、宝龙地产、中梁控股等10家房企土地储备下滑幅度在10%~15%。祥生控股集团、中国金茂2家房企土地储备下滑幅度在15%~20%。

从新增货值来看，规模性的央企国企、财务稳健的优质民企拿地相对积极。上半年，万科以1006亿元的新增货值排名第一；中海地产、华润置地以及滨江集团的新增货值超过900亿元。

多家房企土地储备下滑

缩小拿地力度成为上半年房企应对下行市场的关键决策。

尽管现有土地储备位列典型房企第一位，但2022年上半年，碧桂园仅在佛山等地获取低溢价率的土地9个，权益地价仅约61亿元，基本处于观望状态。

碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君此前表示，对于底部还有多久并不好预测，留足够的现金流才是对公司、对股东最合理的选择。

不过值得注意的是，碧桂园在投资端也有一些显著变化。

碧桂园更加注重提高权益比重以规避合作方的风险，上半年新增土储权益比高达91%，而在已有土地储备中的权益比也超80%。其次，碧桂园更加注重高能级城市的布局，上半年在一二线城市新增土地储备占比达到71%。再者，碧桂园也更加聚焦核心区位，包括长三角、珠三角、环渤海等都市圈。

上半年新城控股的投资策略也全面收缩，仅新增一块地，该地块位于商丘，地块建筑面积1.6万平方米，总价2826万元。而去年同期，企业新增土地总价达到626亿元，同比收缩明显。

不过，缩小的投资力度使得，2022年上半年，新城控股的经营性现金流净额正流入115.03亿元，优于去年同期为流出75.72亿元的水平。

除上述土地储备下滑超过10%外，另有不少房企的土地储备呈现“缩水”趋势。其中，建发房产、等超过10家房企土地储备下滑幅度在5%以内；雅居乐、德信中国等房企的土地储备下滑幅度在5%~10%。

逆势加仓亦增加债务风险

8月28日，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示，中国的房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资百亿元。

看多房地产市场的并不止郑志刚一位。长期深耕杭州的滨江集团就在上半年加大投资，逆势加仓。

2022年上半年，滨江集团新增土地储备项目30个，其中宁波1个，金华1个，杭州28个。新增项目土地面积合计149.4万平方米，新增项目计容建筑面积合计366.3万平方米，新增土地储备货值权益比例57.5%。

有业内人士表示，上半年销售回款仅有322亿元的滨江集团，拿地金额却高达445亿元。明显攀升的负债对滨江集团未来发展造成一定的压力。

受到逆势加仓的影响，该公司上半年有息负债增加100.45亿元，负债规模也在攀升。财报显示，截至6月末，滨江集团有息负债规模558.07亿元，较2021年末增加100.45亿元。其中一年内到期的非流动负债为109.46亿元，同比涨幅10.4%，涨幅明显。

相比之下，一些老牌房企的投资力度已经大幅缩小。2022年1月~7月，金地新增项目土地总价72.1亿元，新增计容建面46.5万平方米，拿地较为谨慎。

拿地方面，金地披露，2022年以来，公司迅速适应市场变化，严格把控投资标准，加大对一二线城市的深耕力度，同时量入为出，压缩投资规模。

但上半年缩减投资并未影响金地推出货值。进入下半年，金地可售资源充足。投资者会上，金地管理层披露，公司未售货值7150亿元，计划2021年8月~12月份推出货值1200亿元左右。2023年根据市场变化调整，市场变化较快。

中信证券在其最新研究报告中认为，2022年8月~12月金地将新增供货值超过千亿元，新增供货中有约40%均集中在上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市场相对较好的核心城市，为今年后续销售工作提供坚实的保障。

金地压缩投资规模也有益于其控制负债。标普认为，“考虑到公司拥有的充足土地储备，我们相信金地集团能在2022年~2023年有效控制其债务增长。今年上半年公司土地投资大幅下降，土地投资策略审慎，金地充裕的土地储备足够维持未来至少四年的开发工作，因而我们不认为金地集团有补充土储的急迫需求。”