Tulips Chen

在整体经济不景气和行业下行压力等诸多困难面前，房企积极“自救”，坚持不躺平。

今年年初，正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”，6158.HK）管理层曾表示上半年公司可以完成30亿元至40亿元规模的资产盘活处置。如今半年已过，资产盘活进度不达预期，但正荣地产仍在加速处置资产“自救”。

8月15日，正荣地产公告称，将出售公司持有的泉州正朗置业有限公司（以下简称“正朗置业”）51%的股权及销售贷款，代价为1.02亿元，交易将以现金形式支付。

对于此次交易，正荣地产董事会认为，能够在日益严峻的经营环境中为公司提供即时现金流入，从而增加流动性，满足公司营运资金需求，降低债务水平，保证公司整体经营稳定。

实际上，今年以来，正荣地产已经进行过多笔资产处置。除了出售上述泉州项目公司股权，正荣地产还在今年3月27日公告将正隆（佛山）置业发展有限公司51%股权出售给新希望地产，交易对价1.56亿元。

除了公告过的交易，据接近正荣地产的人士介绍，正荣地产一些项目公司股权转让陆续在谈，并已经完成了一些出让，比如其中天津的两个项目公司股权分别转让给了合作方美的置业和中骏集团。

“正荣地产也有就其他的项目公司股权转让和资产处置事宜在做洽谈，但在目前整个市场资金面都相对紧张情况下，很多谈判都需要过程和时间。”上述人士表示。

加速资产处置应对资金压力

今年以来，在销售市场下行以及融资闸口紧闭的情况下，民营房企普遍面临流动性紧张，正荣地产亦如此。

今年2月，正荣地产选择将旗下多笔临期美元债做了展期处理，但即使如此，资金压力依然较大。

在年初的投资者沟通会中，正荣地产管理层坦言公司目前面临的流动性压力非常大，主要是因为受限资金比例极高，造成整体的可动用资金非常有限。据其管理层介绍，受各地预售资金监管政策收紧影响，正荣地产资金受限比例达账面资金95%，真正可以动用资金只有5%。而今年前俩月，正荣地产从项目公司回流的资金仅有2亿元左右。

现金流几近枯竭，债务压力却未减，面对此情况，正荣地产管理层提出了部分资金回笼方案，其中就包括梳理一批合作项目，与国企、央企洽谈股权转让。上半年资产处置目标是希望可以完成30亿元至40亿元规模的资产盘活。

彼时，正荣地产董事会主席黄仙枝恳切表示，希望债权人给正荣地产一年时间以稳定经营，解决债务问题。

但显然，一年时间还是略显乐观。

在业内人士看来，去年下半年至今，选择美元债展期的房企不断增多，对临期债务进行交换要约也是当下房企可选择的较好的债务管理方式。从企业展期情况看，一般展期时间多为一年。

“本来以为展期一年可以时间换空间，但现在看来，市场短时难以好转，一转眼马上到四季度，很多房企债务展期到明年，也还是很难还上。”一位房企人士表示，在当前市场和行业环境下，房企唯一能获取现金流的方式可能就是处置资产。

此次正荣地产将旗下正朗置业转让给地方国资也基本符合公司处置资产的计划。

根据公告，正朗置业是正荣地产及晋江百宏房地产开发有限公司的合营企业，主要从事房地产开发。目前，合营企业的项目已基本竣工，且约90%的可出售物业已售出。出售事项完成后，正荣地产将不再持有其任何权益。

泉州隽德静水投资合伙企业作为此次交易的买方则具有地方国资背景。根据公告介绍，买方由泉州市国投资产管理有限公司（以下简称“泉州国投资产管理”）、厦门熙蕊宸投资有限公司以及福建省金同共益投资有限公司共同持有，持股比例分别为62.75%、31.37%、5.88%。其中，泉州国投资产管理是由泉州市国资委全资拥有。

另外，本次交易出售事项的代价总额为1.02亿元，包括待售股权的代价约3657.24万元及销售贷款的代价6542.76万元。

处置资产的矛盾点在于，合作方或者接盘方更愿意接收优质项目，困难项目依然难以处置盘活。如果房企把旗下优质项目都转让出去，那么困难项目更加没有盘活的可能性。这也是正荣地产资产处置进度未达预期的重要原因。

销售遇阻 上半年预警亏损

当前，在行业整体不景气的情况下，正荣地产的销售也遇到了阻碍。

根据机构的统计，今年前7月百强房企销售额同比去年下跌了近50%，今年全年预计同比下跌可能达到30%。

根据正荣地产披露的前7月未经审核业绩数据也显示，其累计合约销售额约为233.72亿元，相比去年同期的943.39亿元，同比大幅度下跌。

8月15日晚间，正荣地产还发布了盈利预警。截至2022年6月30日，正荣地产预期集团于上半年将录得母公司拥有人应占亏损约25亿元至约30亿元，而2021同期则录得应占溢利11.66亿元。

正荣地产表示，亏损是受新冠疫情持续反复、国内房地产行业整体需求下滑及融资环境持续收紧等影响，导致与去年同期相比，项目售价下降、毛利率下降及计提资产减值有所增加，最终结转收益未达预期。

作为房企内生造血渠道，销售的重要性不言而喻，但目前，对于出险的民营房企而言，销售也成了共同的“纠结”和“矛盾”。

上述房企人士表示，目前民营房企几乎都没有新增项目，手中的存货如果都折价销售，那么整个公司的资产价值也会相应折价，而公司的负债金额却不会打折。但如果不降价处理，这种行情下，很多项目并不好卖，没有销售就没有回款，自然就没有经营现金流。

在其看来，目前的房地产市场依然很难，短期内没有看到复苏的希望。“接下来几个月，房企会纷纷开始美元债重组，因为展期的债务很快就会到新的兑付节点，但房企依然很难还上，所以大家就干脆重组美元债。”该人士表示。

就在8月初，龙光集团宣布将暂停支付5笔境外美元债到期利息，称会尽快推出境外整体债务管理方案；紧随其后的是，弘阳地产也在8月11日晚间宣布与债权人沟通寻求债务整体解决方案。

不过，在不少业内人士看来，推动境外债务整体重组并非易事。

“现在都是博弈。”上述房企人士表示，如果企业境外有资产，那么境外投资人可能会希望通过执行境外资产解决债务问题，这种情况下投资人就会对境外债务整体重组反对情绪较大。

该人士进一步表示，短期内房地产市场已无回暖的可能，比较乐观的预期是明年下半年才会有所好转，毕竟从政策传导至市场再传导至企业需要时间。