Tulips Chen

5月10日，克而瑞研究中心“数智洞见 疫中探市”——疫情下住宅市场趋势线上发布会圆满举行。克而瑞研究中心联合八城机构，携手基金券商、业内企业高管共启线上论坛。

中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲做了《回归新发展常态，拥抱新发展模式》的主题分享，从市场、行业、房企等维度进行了解读。

竺劲表示，对于中国房地产行业，中信建投认为有以下几点可以关注：

第一，中国房地产将进入新常态

未来3-5年，中国房地产销售面积会稳定在16-17亿平左右。2021年下半年以来的调整只是对常态的回归，而2022年下半年，市场将出现回升。

第二，新常态下，楼市将长期分化

当前，五大城市群的发展比较确定，其中的核心城市产业和人口会进一步上升，核心城市中的核心区域资产价格也会进一步上升。同时，房企进入低杠杆和低利润率后，信用将变得更为重要。

第三，房企经营业绩出现下滑

2021年，上市房企（A+H）总营收60409亿元，同比增长12.6%，创历史新高；但归母净利润2419亿元，同比大幅下降48.8%，延续2020年的下滑趋势，降幅较上年扩大41.3个百分点。归母净利润下滑的主要原因有二：1、综合毛利率仅21.5%，较上年下降5.5个百分点；2、少数股东损益占比较上年有明显上升。

第四，三道红线指标整体改善

2021年年末，行业现金短债比为1.1倍，较上年年末下降0.2略有恶化，主要因在手现金水平下降带来，包括市场下行导致的销售回款下降，也包括融资难度的增长。行业净负债率为70.2%，较上年年末下降1.0个百分点出现改善。A股房企的扣预资产负债率为72.5%，较上年年末下降0.1个百分点基本持平。总体来看，在行业调控与市场调整的影响下，房企负债规模压缩、负债率有所下行，财务状况出现了部分改善。不过，2022年一季报显示，受销售回款等因素影响，财务状况较2021年底有所恶化。

第五，央企、大型房企各方面表现俱佳

相较于其他类型房企，央企、大型房企在盈利水平、费用管控能力、规模扩张性、财务健康程度等方面均具备较大优势，在行业下行期间拥有更强的风险抵御能力，同时也具有更充裕的资金和资源获取更多市场份额，因此有望在未来发展中持续胜出。

第六，大型房企对2022年展望以稳为主

大型房企在2021年的业绩会上普遍表示市场预期不明朗，绝大多数未提及销售目标。投资拿地聚焦强基本面城市，力度求稳。对收并购总体保持谨慎，坚持精选项目。房企短期追求稳健发展，中长期则看经营性业务的发展和综合实力的提升。