Tulips Chen

行业下行期，偏安一隅的杭州老牌房企众安集团开始了规模扩张。

50亿元收入，70亿元并购贷，40亿元拿地，这几组数字让众安集团在当下的地产圈引发关注。

“房地产市场永远是多元组合的，不等于说大就是好，也不等于说小就是没有。”此前，众安集团董事局主席施中安在接受采访时提到。从2017年销售额突破100亿元，到2021年的280亿元规模，这或许就是施中安所说的：“我们会顺着每年发展的增幅规律去寻求稳健的规模。”

但一张营业收入和净利润同频下滑33.2%和96.5%的成绩单，一出手就花掉总营业收入的八成买地，众安集团是否存在财务风险引发了投资者关注。

5月10日，众安集团管理层在线上投资者交流会上表示，因为结转的原因，导致2021年确认销售较2020年有所下降，也导致了利润和利润率的下降。公司对2022年增长保持乐观，未来会积极参与杭州甚至整个浙江、长三角区域的拿地开发。

截至5月12日收盘，众安集团报收0.28港元/股，总市值15.78亿港元。有投资者热议，前4 个月43亿元拿地的钱，快能买3个众安集团了。也有股民提出，从报表看众安家里确实“有矿”，大多是底价拿地，之前是一直没有下力气“挖”，这两年开始努力“挖”了。

克而瑞研究中心认为，众安集团2022年销售目标300亿元，目前土地储备总量可以支持众安在收缩投资规模的情况下保持业绩。未来1-2年众安集团将迎来偿债高峰，需进一步关注债务安全。

用净利润的100倍拿地

继111亿元在2021年新增12幅土地后，今年前四月又以43亿元的权益拿地金额位居百强房企拿地金额榜单的第17位，以151亿元的全口径新增货值排在百强房企新增货值榜单的第15位。

这个榜单上的“新面孔”就是众安集团。

在3月25日进行的杭州市首批集中供地中，众安集团以39.09亿元的总价获得5宗地块，总建筑面积34.46万平方米。获取地块数量仅次于杭州本土房企滨江集团和绿城中国，后两家企业分别获取地块11宗和7宗，总价分别为184.35亿元和146.38亿元。

1997年成立，2007年在香港上市，众安集团是浙江省第二家在香港主板上市的房地产企业，施中安也是首位坐拥两家上市公司的浙系地产商。他一直信奉用健康的理念来管理企业，企业走自己的发展目标。

从众安集团历年的业绩报告来看，这家老牌房企从2020年开始从稳健发展转向规模扩张。当年斥资199.15亿元新增21个项目，总建筑面积约233万平方米，同比增加677%。2021年新增项目12个，总建筑面积约193万平方米，总土地成本约111亿元。2018年和2019年，众安集团的新增土地储备合计才51万平方米。

“三道红线后，中小房企面临的困境更多。众安集团选择低谷期大胆出手，也是一种‘淡市’平衡术。80%的土地储备在杭州周边，说明众安向外拓展很谨慎，这也符合浙系房企的特点。”上海某房企内部人士表示，如果地块处于城市核心区又有溢价空间，我们也敢于出手。

众安集团管理层在投资者交流会上表示，作为上半年少数参与拍地的民企，杭州的5宗地块虽然存在溢价，但是会将利润率维持在10%-15%。

此前的2月10日，众安集团便联合杭州西湖投资集团斥资4.3亿元拿下西湖区一宗地块。3月初，众安集团再度出手斥资5.5亿元拿下丽水市一宗地块。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，众安集团逆势拿地与强周期房地产行业的“顺周期出货，逆周期拿地”的操作策略有关，另一方面也说明企业对于市场近期回暖以及未来走势比较有信心。但在当前销售和拿地规模收缩成为行业“新常态”的背景下，要考虑企业自身的流动性承压。

净利润下滑九成

即便是大举扩充土地储备，众安集团仍保持着浓厚的“浙系”房企标签。

财报数据显示，截至2021年12月31日，众安集团的土地储备总建筑面积约为1048万平方米，从土储结构看，87%分布在长三角。

“虽然区域性房企在面临市场竞争时有自身优势，仍逃不开扩张的道路。众安需要在黑铁时代找到一条差异化有质量的规模增长之路，同时在规模之上实现利润，避免陷入瓶径期。”某房地产观察人士认为。

2021年众安集团实现全口径销售额279.3亿元，同比增长27.3%，其中约97%的销售额来源于浙江省内，大本营杭州贡献占比达44%。

不过在销售规模增长的同时，众安集团的营业收入和利润遭遇了“滑铁卢”。

2021年业绩报告显示，众安集团实现营业收入49.69亿元，同比下降约33.2%；毛利为14.76亿元，同比下降约34.2%；对应毛利率29.7%，同比下降0.5个百分点；净利润0.385亿元，同比减少96.5%；母公司拥有人应占利润约为7310万元，同比减少91.2%。

这一众下滑的数据跟施中安常常挂在嘴边的“健康和稳健”脱离。他在2021年主席报告书中写到：众安集团将积极遵循中央政府“三道红线”等措施，努力保持战略和财务稳健。在变局中开新局，保持高质量发展。

关于地产结转问题，业绩会上众安集团管理层预期2022年会有修复，全年结转收入会在100亿元以上。

起始于2020年的大举扩储，使得众安集团的净负债率由2019年的30.1%上升至2021年的76.3%，剔除预收款后的资产负债率由2019年的54.8%上升至2021年的66.9%，不过仍满足“三道红线”绿档要求。

在业绩会上，公司也发布了未来债务管控目标，保持资产负债率小于65%，净负债率小于40%以及现金短债比大于1.2。

截至2021年底，众安集团持有现金77.5亿元，非限制现金53亿元，借款总额约为169.9亿元，其中一年以内债务占比21%，1-2年债务占比45%。其他隐性负债方面，企业应付贸易账款同比增长至21.3亿元，另有其他应付款项及合联营垫款分别为10.4亿元及11.4亿元。

“这意味着，众安集团面临一定的债务兑付压力。”柏文喜说，企业的资本性开支是建立在对未来市场和营业收入上升的预期基础之上，如果楼市下半年能回暖，众安集团的财务安全就有保障，否则企业运营和安全可能面临重大财务风险。

克而瑞数据显示，今年一季度，众安集团的全口径销售额为18.8亿元，权益销售额为11亿元，较去年同期的70亿元和41.5亿元分别下滑了73%、73.5%。

市场普遍认为，受疫情影响楼市走向还未明朗之时，众安集团逆势突围或缘于农行70亿元并购贷的支撑。

3月23日，众安集团公告，农业银行将授予其 70 亿元并购融资额度，重点支持该集团在住宅、商业、物业和酒店等板块的并购和重组。

众安集团认为，与农行签署《并购业务战略合作协议》有利于其与农行建立深度的战略合作伙伴关系，以支持本集团在地产方面上下产业的并购业务发展，令该集团更好地把握市场上所呈现的收并购机遇。

有消息透露，众安集团管理层在投资者交流会上表示，杭州所拿的那几块地也体现了众安和农行的合作，农行的并购贷准确提供了资金方面的支持。

施中安在接受采访时曾经说过：“我在企业的治理中特别注重现金流的管控、企业的周转率和企业的盈利能力。”现在这些成了他和众安不得不面对的考验。