Tulips Chen

筹谋多时，越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”，00123.HK）终于迈出了TOD业务外拓的第一步。

5月10日，越秀地产宣布将斥资17亿元收购杭州一个项目公司51%的股权，获得杭州地铁勾庄TOD项目，这是其在广东省外的第一个TOD项目。一个多月前，该公司刚透露计划以50.1亿元的代价取得广州琶洲南TOD项目的49%权益。

待这两笔收购完成后，越秀地产将拥有8个TOD项目，成为国内开发TOD项目最多的开发商之一。

据了解，TOD项目被这家地方国企视为达成“十四五”目标的重要抓手，为此将不断追加投资。5月11日，越秀地产有关人士对中国房地产报记者表示，未来公司将继续在一二线城市获取更多TOD项目，视投资机会每年新增一两个项目，按总投资额的10%~20%来铺排。

“特别希望能够走出广州”

公告显示，越秀地产通过股权转让的方式从杭州地铁开发有限公司手里收购杭州北汇置业有限公司51%股权，交易总额17亿元。杭州北汇置业有限公司持有杭州地铁勾庄TOD项目，占地面积约为19.49万平方米，许可建筑面积(GFA)约为22.59万平方米，未来将建成一个大型综合商住项目，包括5栋高层住宅、27栋中层住宅、12栋洋房以及一栋公租房。

这个项目是杭州地铁集团在2021年5月杭州的集中供地中竞得的，总成交价为29.82亿元，楼面地价约13200元/平方米。地块有销售限价的要求，所建商品住房毛坯销售均价不高于26090元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。拿地后不久，杭州北汇置业有限公司便成立，成为项目的开发主体。

2022年4月2日，杭州北汇置业有限公司51%股权在杭州产权交易所挂牌转让，转让底价为7301万元，但受让方同时也须受让对应的债权。受让方还被要求，必须至少拥有1个地铁车辆段上盖物业项目开发操盘经验，且项目地上建筑面积不少于25万平方米。

此前，杭州地铁集团已转让过不少TOD项目的股权，合作对象包括万科、绿城等。

这一次的股权转让，竞得人是越秀地产，股权加债权的成交总额约为17亿元。该公司表示，勾庄TOD项目是杭州场段类TOD项目中难得以住宅为主的项目，商业及办公的物业占比低，具有较高的市场价值，且在区位和配套等方面也占据优势。

虽然杭州地铁集团拿地已经将近1年时间，但至今尚未开工建设。据越秀地产方面透露，该项目有六七十亿元的货值，计划在2022年底上市销售。

在今年3月份的业绩会上，越秀地产董事长林昭远曾表示：“特别希望能够走出广州，拓展广州以外的TOD项目，如果有好的机会，越秀地产也会采取积极的态度推进这项工作。”如今也算是得偿所愿。

此前，为了走出广州，越秀地产做了不少准备工作。早在2020年6月，其母公司广州越秀集团就与长沙轨道交通集团、广州地铁集团在湖南长沙签署了三方战略合作框架协议，希望能尽快踏出“轨交+物业”全国化的第一步。

公开资料显示，除了长沙、杭州，越秀地产还积极在其他城市进行TOD项目的拓展。2021年11月，在重庆市轨道交通6号线线路总体策划、示范站点TOD综合开发策划和城市设计方案征集中，林同棪国际工程咨询（中国）有限公司+广州市城市建设开发有限公司+重庆市轨道交通设计研究院有限责任公司获得了评选的第一名，广州市城市建设开发有限公司即为越秀地产旗下子公司。

TOD是一个关键领域

越秀地产的TOD业务开启于2019年，那一年，广州地铁集团成为了该公司的二股东，二者携手探索“轨交+物业”的开发模式。合作推进的很迅速，2019年，越秀地产已有13.2%的土地储备以及50.8亿元的合约销售额来自TOD项目。

2020年，越秀地产再度出手收购2个TOD项目，将此类项目的土地储备建筑面积增加至388万平方米，占了总土地储备的15.8%。当年，TOD项目在销售端获得了大丰收，5个项目全年贡献了约170亿元的销售额。

2021年，该公司仅新增了广州星航TOD项目，对应土地储备建筑面积21万平方米。截至2021年末，其TOD项目土地储备的总建筑面积为376万平方米，占总土地储备的13.9%。TOD项目的销售额为179亿元，占总销售金额的15.5%。

在林昭远看来，未来TOD项目的销售额有机会可稳定在200亿元以上。在3月份的业绩会上，他表示目前有开发TOD项目能力的企业确实还不算太多，所以竞争没那么激烈，“我们有一定的优势。”据其介绍，在越秀地产的“十四五”目标中，TOD是作为一个关键领域进行关注。

研究机构关注到了越秀地产大力拓展TOD项目背后的驱动力。兴业证券认为，该公司的TOD项目具有周转快、毛利率高的特点。项目具体的运营数据没有在年报中披露，但越秀地产方面对中国房地产报记者表示，目前该公司的TOD项目在地理位置和交通方面均有明显优势，是客户购房时考虑的重要因素，盈利指标都比较好，比多数普通的住宅项目毛利率要高。

分析越秀地产TOD项目的收购节点，不难发现，周转快、毛利率高有一部分是因为广州越秀集团发挥了重要的孵化作用，在项目具备销售条件前才注入越秀地产，大大缩短了项目的投资回报周期。例如，广州地铁集团在2021年2月以82.34亿元拿下了琶洲南TOD项目的地块，2021年6月开始动工，7月份引入广州越秀集团旗下公司联合开发。2022年4月6日，越秀地产宣布将收购该项目49%的股权，20天后，项目便拿下了首期三栋楼共288套产品的预售证。

不过，相较广州本地的项目，越秀地产在杭州拿下的勾庄TOD项目就没有这样的优待了，虽然是在项目拿地一年后才收购，但并非一进入就可销售，还需等到年底才有现金回笼。因此，快周转、高毛利的优势能否延续到省外项目，还有待检验。