Tulips Chen

摘要：有消息显示，越秀地产位于沈阳的越秀南塔项目因涉及阻挡附近民居采光而遭到抵制，于今年5月初被迫停工。如果算上一年前的那次停工，这已是该项目两度因为同样的问题陷入施工停滞期。该公司相关人士透露，挡光是因为地块容积率较高导致规划的高层建筑所致，目前正与相关方紧密沟通协调，但暂时难以确定复工时间。

　　正处于全国布局快车道上的越秀地产完全没有料到，扩张路径上遭遇一道难以化解的阻力。

　　有消息显示，该集团位于沈阳的越秀南塔项目因涉及阻挡附近民居采光而遭到抵制，于今年5月初被迫停工。如果算上一年前的那次停工，这已是该项目两度因为同样的问题陷入施工停滞期。

　　该公司相关人士透露，挡光是因为地块容积率较高导致规划的高层建筑所致，目前正与相关方紧密沟通协调，但暂时难以确定复工时间。

　　挡光事件

　　越秀南塔，是越秀集团进军北方市场的重要一步。

　　2011年3月22日，越秀地产下属企业顶卓有限公司通过拍卖竞得沈阳市沈河区南塔街129巷-2地块（下称“该地块”），并设立沈阳越秀地产有限公司作为该地块的开发主体。

　　资料显示，拍得地块大约5个月后的8月25日，越秀地产支付土地价款及契税共计22.4亿元，并与沈阳市规划和国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

　　该地块总占地面积13.1万平方米，容积率4.0，商业占比40%。取得地块后，越秀地产根据规划条件计划将项目定位为沈水之滨地标性江景豪宅。

　　按照越秀地产目前制定的快速周转策略，项目需要在拿地后两年时间（待确认）内达到销售条件。不过，两年之后，这个项目非但未能在预定时间被推向市场，反而陷入停滞状态。

　　可查询的资料显示，沈阳市规划和国土资源局沈河分局在2013年4月1日为项目下发了《建设工程规划许可证》（建字第210103201300002号）；沈阳市城乡建设委员会于2013年4月15日为该建筑工程下发了《建筑工程许可证》（编号210100201304150801）。

　　10天之后，越秀南塔工地开始施工。但有知情人士透露，不到一个月之后的5月初，这一项目因规划设计方案涉及阻挡了附近民居的采光问题，施工受到被影响居民抵制而被迫停工，截至目前仍无复工迹象。

　　对于这一“挡光门”事件，越秀地产相关负责人接受《第一财经日报》采访时坦承：根据设计方案，项目建成后确实会阻挡对面的阳光2000小区部分住户采光。

　　根据越秀地产沈阳公司提供的材料，该公司委托专业设计院出具了挡光分析报告，结果显示南塔项目整区对周边小区造成挡光的户数为500多户，挡光面积约50000平方米。其中，项目一期对阳光2000小区造成181户挡光影响，挡光面积约20000平方米。

　　因此，只有妥善解决了挡光问题，这个被集团寄予厚望的江景豪宅才有望恢复正常施工。

　　双方博弈

　　可查询的信息显示，越秀南塔的挡光问题最早暴露出来是在去年5月。

　　2012年5月，在沈阳市规划国土局对该项目进行规划审批公示期间，阳光2000小区居民就以“被挡光”为由开始上访。随后该市规土局以处理挡光问题为由，始终未给该项目核发建规手续，直到今年4月。

　　越秀地产相关负责人表示，拍地之初，地块确立的容积率是不低于4，这个先决条件决定了项目将设计为高层建筑。资料显示，该项目规划总建筑面积约67万平方米，其中住宅约30万平方米，写字楼12万平方米，服务式公寓5万平方米，集中商业3万平方米。住宅部分建筑高度从100米到180米不等。

　　挡光问题突然爆发后，为了尽快解决以减少时间拖延所带来的资金时间成本的增加，越秀地产在2012年5月向沈河区政府出具了解决挡光问题的承诺，并缴纳200万元作为承诺处理挡光的保证金。

　　2013年3月份，根据沈河区政府的指导意见，越秀地产又按照《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定（沈阳市政府令第64号）》的要求制定了对被挡光单元的货币补偿方案。

　　该公司沈阳公司相关负责人称：“南塔地块属于二级区域，根据64号令，最高挡光补偿标准为610元/平方米，我们按照一级区域的补偿标准（最高为700元/平方米）提供货币补偿，此外针对部分小区采用电取暖的实际情况，还额外给予采暖补贴，总补贴标准达到了正常标准的1.6倍。”

　　不过，这一补偿方案依然没能获得被挡光居民的认可。据了解，截至目前只有26户居民签订了补偿协议并足额领取补偿款，而大多数居民依然不同意越秀南塔项目上马施工，因为该项目的建成无疑会直接造成其现有住宅的舒适度进而导致房屋市价下跌。

　　停工，无疑导致越秀地产在该项目上的时间成本逐日增加。消息显示，各方仍为此事的解决方案进行协商，但截至发稿前，这个投入数十亿的项目依然处于“瘫痪”状态。

　　有知情人士私下评论，越秀南塔事件暴露出地块出让前相关的规划工作存在遗漏，没有充分考虑到项目建设与周边环境的和谐共生关系，而此类事件在国内许多地方急功近利的土地财政之下普遍存在。事实上，鉴于多方均处于不同的利益诉求之中，越秀南塔问题的解决，势必需要某个主体作出让步，要么开发商放弃利润，要么地方政府主动降低容积率退还土地差价，要么就是周边居民牺牲采光。

　　越秀地产相关负责人表示：鉴于地块形状是沿江的狭长走势，基本没有更改设计的空间，加上当初拍卖地块时公司按照4的容积率支付了土地款，并且已经四证齐全，假如降低楼层高度便直接意味着亏本，从上市公司的角度考量，企业很难作出这样的抉择。