Tulips Chen

在民营房企不断“暴雷”的2021年，地方国企的比较优势得到了凸显。

3月10日，越秀地产股份有限公司（股票代码00123.HK，以下简称“越秀地产”）公布了2021年的经营成绩单，销售额仍收获了20%的增长，首次突破千亿元至1151.5亿元。营业收入、核心净利润均录得了正向增长，“三道红线”也保持在绿档。

越秀地产董事长林昭远认为，2022年中国房地产市场的总规模可能略有回调。基于这个判断再综合公司持有的2146亿元可售货值，该公司定下了今年7%的销售额增长目标。

截至目前，粤港澳大湾区已有多家民营房企陷入了流动性危机，一些尚未“暴雷”的企业也在加紧处理资产，希望寻得有心有力的“白武士”接盘。林昭远透露，该公司与出险房企一直在接触、洽谈相关项目，“钱不是问题”。

今年增长目标降至7%

销售重心仍在大湾区

业绩公告显示，2021年越秀地产的营业收入约为573.8亿元，同比上升24.1%。权益持有人应占盈利约为35.9亿元，同比下降15.5%，核心净利润约为41.5亿元，同比上升3.2%。毛利率约为21.8%，同比下降3.3个百分点。

从销售的比重来看，这家来自广州的地方国企依然把重心放在了以广州为核心的粤港澳大湾区，年内在大湾区实现合同销售金额约713.7亿元，同比上升12.1%。其中，来自广州的合同销售金额606亿元，同比上升8.6%。

2021年，受行业流动性影响，不少民营房地产企业减少了在土地市场的投资，而央企、国企则趁机吸纳了不少土地储备。期内，越秀地产在全国18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米，约56%通过非公开竞争模式获取，其中TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土地储备的2.3%、25.5%、9.3%。截至2021年12月31日，越秀地产在全国已布局29个城市，总土地储备约为2711万平方米，91%位于一二线城市，其中粤港澳大湾区的土地储备占总土地储备约55%，而广州的占比高达47.6%。

虽然2021年销售额录得了20%的同比增长，优于不少同行的表现，但对于2022年越秀地产态度谨慎，仅将销售目标定在1235亿元，增幅7%。林昭远解释，这一目标是综合考虑了今年的供货情况，以及对市场走势的预判。就行业成交总量来看，“很多机构预测目前已经到了顶点，接下来总体规模也许会有回调。”2022年，越秀地产预计有2146亿元的可售资源可供给市场，参考2021年58%的去化率，基本可实现销售目标，“如果市场好可能增幅会高一点。”

今年的前两个月，开发商们普遍感受到了市场的沉重压力，行业销售额同比下滑明显。2022年1月至2月，越秀地产累计实现合同销售金额约78.64亿元，同比下降约42%，合同销售面积约31.3万平方米，同比下降约35%。

对于未来的销售表现，林昭远还是比较乐观的，他认为目前无论是中央还是各城市的政策，无论是限购端还是金融端，都有利于行业的回暖。“我个人预判，3月份应该会有一些回暖。”

积极接洽收并购标的

钱不是问题

就2021年而言，国企的背景优势体现最明显的无疑是融资端，在不少民营房地产企业被抽贷、发不出新债的背景下，越秀地产境外发债的融资成本还创下了历史新低，6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别低至2.8%和3.8%，60亿元公司债的票面利率也仅3.29%。期内，该公司平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%，截至2021年底的现金及现金等价物及监控户存款总额约为405亿元，较年初上升8.6%，剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%和1.36倍，“三道红线”维持在绿档水平。

基于账上有405亿元现金，且融资渠道通畅、成本低，越秀地产在投资端并未有压降的计划。2021年，该公司花了444.8亿元买地，是2020年的2.5倍，2022年的买地预算是457.2亿元，也占到了销售额的37%。

在越秀地产的“6+1”增储模式中，收并购这一模式于过去数年并未有抢眼表现，而今年，该公司管理层透露将更多关注收并购、合作的机会。

早在2021年12月，越秀地产的母公司——越秀集团就已派出代表进入中国恒大的风险化解委员会。2021年1月，有消息指广东省政府召集了多家民营房企与国有房企，为部分出险企业项目的收并购“牵线搭桥”，越秀地产便是与会国企之一。

“钱不是问题。”林昭远表示，在并购贷方面，各大金融机构已经主动对接了越秀地产。该公司也一直在研究、接触和洽谈出险房地产企业的项目，但是，“和我们的城市重叠度偏离的，也不一定会考虑。”

合作开发已经是地产业内的主流开发模式，越秀地产2021年新增的37个项目只有1个的权益占比是100%，其余均为合作开发。林昭远强调，该公司目前合作的对象有央企、当地的国企，除了个别项目，大部分项目的发展还是比较正常。个别项目包括与花样年合作的重庆“新山和悦”，以及与中国奥园合作的广州“越秀奥园华发·亲爱里”。今年1月底，花样年已经将所持“新山和悦”项目公司的41%股权转让给了广州国资发展基金，据知情人士透露，越秀地产将在适当的时候从广州国资发展基金手里收购这部分股权。位于广州增城的“越秀奥园华发·亲爱里”项目，越秀地产持有40%的股权。

“虽然目前合作方出现了一些困难，但项目规模不大，且建设资金已经提完，因此影响不大。”林昭远表示。