Tulips Chen

随着新型城镇化推进，居民正常住房消费的愿望转化为现实，再加上金融等政策支持，城市住房需求特别是改善性住房需求还是有望持续释放的。

刚刚过去的2021年，全国商品房销售面积17.94亿平方米，同比增长1.9%；商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%，双双创下新高。

这是国家统计局发布的最新数据。据此计算，2021年全国商品房均价为10139元/平方米，涨幅为2.8%。无论是房价还是销量，都显示了房地产市场的较强韧性。

国家统计局数据还显示，2021年全年GDP同比增长8.1%，相较于“6%以上”工作目标，年度任务已经完成。一切都在向着全力稳增长的目标迈进。

“房地产增长对经济增长总体上还是起到了拉动作用。2021年房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点。”国家统计局局长宁吉喆表示。

与此同时，货币政策偏松窗口实际打开。就在1月17日，央行开展7000亿元1年期MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.85%（此前为2.95%）、2.1%（此前为2.2%）。逆回购利率与MLF利率同时下调10个基点，是2020年4月以来首次下调。此举被市场解读为相当于央行变相“降息”。

“MLF操作利率将大概率引导本月LPR报价同步下调，其中5年期LPR可能同步下调10个基点。同时，不排除后续央行仍有降准的可能性。”交通银行首席研究员唐建伟表示。

这对于2022年楼市走向企稳是一个好消息。“随着新型城镇化推进，居民正常住房消费的愿望转化为现实，再加上金融等政策支持，城市住房需求特别是改善性住房需求还是有望持续释放的。”宁吉喆说。

房企信心仍然不足

2021年是房企普遍感受艰难的一年。这一年，房企融资端几近枯竭，资金链压力前所未有，债务违约不断。

最直观的表现是，房地产投资销售等多个指标，几乎都走出了一条下滑曲线。

根据国家统计局数据，2021年全年全国房地产开发投资14.76万亿元，同比4.4%，两年平均增长5.7%。房地产开发投资增速自去年3月起已连续10个月收窄，并已步入“过冷”区间。尤其是2021年12月单月，房地产开发投资同比大幅减少13.9%，如此大的降幅只在疫情爆发之初即2020年2月出现过。

唐建伟认为，原因在于房企在项目施工和土地购置方面积极性都不高。尽管去年四季度起信贷政策向松调整，但尚未完全扭转房企对未来市场的预期，体现在项目施工中，尽快竣工形成推盘的收益性并不高，导致开发企业新开工和施工动力不足。

2021年房屋新开工面积同比下降11.4%，房屋施工面积增长5.2%。12月单月，房屋施工面积和开工面积均同比大降，增速分别为-35.35%和-31.15%。

另一方面，拿地端仍十分萧条，尽管在最后一次集中拍地中多地降低了拿地门槛，但房企积极性并没有被提振。2021年房企土地购置面积2.16亿平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款1.78万亿元，增长2.8%。

这一切根源在于房企资金端压力仍在，2021年房企到位资金20.11万亿元，比上年增长4.2%，较1-11月收窄3个百分点，累计增速已连续10个月收窄。

其中，国内贷款2.33万亿元，同比下降12.7%；利用外资107亿元，同比下降44.1%；自筹资金6.54万亿元，同比增长3.2%；定金及预收款7.39万亿元，同比增长11.1%；个人按揭贷款3.2万亿元，增长8%。

从销售端来看，2021年全国商品房销售额突破18万亿元，同比增长4.8%，两年平均增长6.7%。但从单月变动来看，自去年5月份以来月度销售增速已连续7个月下行，全年同比增速相比上半年增幅下降了34.1个百分点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为，商品房销售金额增幅大于销售面积增幅主要原因是，商品房成交区域越来越集中于东部及几大都市圈。2021年，东部地区销售面积占比超过4成，达40.8%，比重较2019年和2020年分别提升2个和0.4个百分点；在销售金额上，房价更高的东部区域占比达56.8%。

托底楼市 2022信贷投放有望发力

二手市场房价触底的先行信号，开始出现。

据国家统计局数据测算，2021年全国商品住房销售均价为10139元/平方米，同比增长2.8%。2018-2020年房价增速分别为10.7%、6.6%、5.9%，年度增速不断下降。

从单月房价同比增幅看，自2021年8月份开始，已连续5个月负增长。12月份，住宅均价同比增长-0.2%，较11月份的-1%已明显缓解。这也说明，随着近期纾困政策的实施，房价开始趋于稳定。

几日前，国家统计局发布了12月份70个大中城市房价数据。2021年12月，70个大中城市中，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨4.4%、2.8%、0.9%；环比涨幅分别为-0.1%、-0.3%和-0.3%，相比11月份数据一线城市跌幅略扩大，二三线城市跌幅略收窄。至少这是一个积极信号，说明一些城市持续下跌的态势是有所遏制的。

12月份，70大中城市中有15城新建商品住宅价格环比上涨，11月为9城，其中杭州新房价格环比上涨0.5%领跑全国；二手房环比下跌城市数量则没有增加，这说明至少悲观情绪是略有减少的。

一线城市二手房价格率先止跌回升，由11月环比下降0.2%转为12月上涨0.1%，这是一个重要信号。因为按照过往惯例，二手房市场领先于新房市场，二手房止跌是市场触底的先兆。

但城市之间亦分化明显，北京、上海二手房价12月份环比分别上涨0.8%和0.4%，广州、深圳则分别下降0.3%和0.4%。据一位市场人士监测，二手房市场也呈现出长三角率先触底的迹象。

宁吉喆表示，随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。

他分析道，一方面，我国仍处在城镇化持续发展阶段，2021年末，城镇常住人口比2020年末增加1205万；特别是流动人口38467万，比上年末增加885万，这都带来了新增住房需求。另一方面，房地产市场供给在逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。同时，房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环，也有利于保障群众正常居住需要。

从政策层面看，“稳字当头、稳中求进”成为2022年经济工作、宏观调控主基调。国家层面亦多次强调，满足合理住房需求。

去年12月末央行召开的2022年工作会议强调，“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展”。多位银行界人士认为，房地产信贷投放量的改善有望在2022年发力。

“央行调降MLF操作利率将引导LPR报价下降，尤其是中长期贷款利率下行，将有利于满足楼市开发企业和购房者的融资需求，有效托底房地产市场。”交行金融研究中心资深研究员夏丹表示。