Tulips Chen

2022年2月，中国房地产市场下行趋势延续，最新百强房企销售业绩表现也说明一点，房地产市场信心尚未恢复，短期内房地产企业仍面临较大的销售压力。

具体来看，2月百强房企销售业绩同环比双降，且降幅较往年同期明显较大，其中同比降幅接近“腰斩”，较2021年月均水平更是下降近六成。2022年企业融资环境继续保持严峻，随着上半年债务集中到期，部分企业偿债压力进一步加大。而房企投资方面也将受到销售下滑与偿债的影响，拿地积极性仍将保持谨慎，央企国企仍是拿地主力。

从近期政策层面来看，虽然有所缓和，但就目前的市场情况而言，政策放松力度和形势与2008年及2014年不能同日而语，且远远达不到扭转市场颓势的作用，尤其是对于三四线成绩及弱二线城市，短期内市场信心和预期仍然不足，房地产市场下行压力仍然较大。

01

百强房企销售同比降幅进一步扩大

2022年2月，中国房地产市场延续下行调整趋势，叠加春节期间市场预冷，企业销售同比降幅较1月进一步扩大。

CRIC数据显示，2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。

从全口径销售业绩来看，百强房企实现销售金额4635亿元，环比1月下降20.8%，同比降幅也接近47%，较2021年月均水平降低56%。

由于2月份叠加春节期间市场进一步降温，整体行业信心不足，市场整体供求和成交都没有明显转暖迹象，企业推盘及营销积极性也普遍不高。短期内，市场下行压力仍然较大，后续3、4月份市场能否回暖仍有待观望。

图：2019年至2022年2月百强房企销售规模及同比变动(亿元)

数据来源：CRIC

02

上半年房企偿债压力难言乐观

房企销售业绩下滑的同时，仍面临较大的偿债压力。

从历年来房企融资来看，年初融资规模相对较高，但由于大部分房企融资受限，2022年1-2月行业典型房企的发债并没有迎来明显改观，同比远低于历史同期。且从融资结构来看，新发债企业仍以国资队为主，国企央企的发债总量占到近5成。

从债务到期情况来看，2022年房企的到期债券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平。特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期占今年总债券到期量超过60%。

房企债务违约潮仍将持续爆发，金融机构的白名单也主要针对国资企业以及部分优秀的民企，短期内大部分企业的偿债压力仍难言乐观。

图：2022年3-12月100家行业典型房企债券到期情况(亿元)

数据来源：CRIC

03

房企投资积极性尚待修复

资金压力下，房企投资积极性正在修复，尤其民营房企的土拍参与度仍然保持谨慎，在销售下滑和偿债压力之下，房企投资积极性有待进一步提振。

2月中旬，北京打响了新年集中供地的“第一枪”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地块底价成交，2宗地块达到最高限价。其中除了华润、中海、保利等行业TOP10的央企、国企积极参加，旭辉、绿城、金地等进取型的民企也均有斩获。

无论从整体溢价情况还是流拍情况来看，首轮土拍的热度较2021年末的最后一次集中土拍有回暖迹象。实际上，今年以来政府在土地出让的规则上有所放松，叠加部分企业上半年补库存的需求，预计核心城市的土地市场信心将会有所提振。

但由于行业现在仍整体处于低谷期，民营房企没钱拿地已成为共识，拿地积极性还需要一段时间的修复，国企和央企“托底”的现象仍将持续。

图：北京2022年首次集中供地房企拿地情况(亿元)

数据来源：CRIC

04

2月成交创近年来单月新低

2月，房地产市场下行压力不断加剧，成交创近年来单月新低。CRIC数据显示，28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%。

一线城市供应再陷低迷，成交全线回落，同、环比分别下降25%和42%。其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近。上海市场热度惯性延续，新开盘项目平均去化率接近60%，核心地段限价盘仍能实现“日光”，成交同比增长33%。

24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。其中，8成以上二、三线城市成交同比下滑，近4成二、三线城市成交同比腰斩。苏州、杭州等房地产市场近乎停摆，成交皆创新低。南宁、东莞等市场下行压力加剧，成交同比跌幅超70%。

今年三、四线城市返乡置业明显弱于往年，房企“内卷”式降价，扬州、淮安等折扣力度低至85折，但对成交拉动效果有限。究其原因，核心在于楼市大环境持续转冷，品牌房企接连爆雷，叠加居民消费预期转淡，导致市场信心严重缺失。

05

政策利好旨在稳定市场信心

近期，政策利好的暖风频吹，比如全国性商品房预售监管资金规范化调整、并购贷款不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理等，尤其近期浙江、南宁、菏泽等14省市涉及公积金贷款放松、重启最低首付20%等房地产纾困政策落地。

政策的核心目的在于稳定并引导恢复市场信心，以进一步促进房地产业的健康发展和良性循环。

以全国性商品房预售资金监督管理办法的出台为例，新规本质上仍以保交付、维护消费者权益为首要目标，可以有效补足部分省市预售资金监管长期缺位的政策短板;更为重要的是对部分城市“一刀切”式监管的纠偏，长期以来预售监管资金的使用受限，一定程度上挤占了企业的有效流动性，适度纠偏之后，一定程度上将缓解企业的资金周转压力，利于行业以及企业的信心恢复。

2022年房地产市场惨淡开局，至2月市场下行趋势延续，市场信心尚未恢复，房企销售压力加剧。短期来看，房地产行业政策调控的主基调不会改变，房地产市场仍将面临较大的下行压力，行业整体销售规模仍将保持稳中有降的态势，3月成交整体提升幅度有限，而受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。各城市市场不容乐观，未来将持续分化，随着市场信心逐渐恢复，理想预期下，上半年核心一、二线城市市场或将率先企稳回升，下半年弱二线及强三线城市或将轮动复苏。