Tulips Chen

今年的年报季，比往年透露出更多行业信息。

受母公司、关联公司的影响，已有数家头部上市物业管理企业宣布延迟年报发布。

3月21日晚间，世茂服务发布公告称，2021年经审核全年业绩将延迟刊发，原因是审计程序受到影响：其一，集团的若干管理层及雇员在最新一波疫情中被安排接受检疫隔离，其二，从第三方取得若干外部确认函以进行审计之工作有所延迟；3月21日，雅生活服务发布公告称，由于公司需要更多时间审定全年业绩，董事会宣布董事会会议日期将延期至2022年3月31日举行，此前该董事会会议曾拟于2022年3月28日举行；3月22日，恒大物业发布公告称将延期披露年度业绩，公司在审核2021年年度的财务报告过程中，发现公司有约为人民币134亿元的存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行； 3月22日，融信服务也发布公告称，罗兵咸永道会计师事务所已辞任公司核数师，由于核数师变更以及疫情反复限制集团及时收集必要文件的能力，公司无法于2022年3月31日之前落实2021年度的经审核综合财务报表。

在这些企业推迟业绩发布时间的情况下，远洋服务控股有限公司(以下简称“远洋服务”,股票代码:06677.HK)属于年报按时交卷的一批。

3月18日，远洋服务发布了2021年报。年报显示，全年实现营业收入29.66亿元，同比增长47%，毛利润为8.25亿元，同比增长61.3%，净利润为4.41亿元，同比增长68.1%。

在一年前的2020年业绩会上，远洋服务董事局主席兼总裁杨德勇曾表示，远洋服务2021年合约面积超1亿平方米，在管面积8000万平方米，收入30亿元，净利润4亿元，2021实现社区增至业务收入占比20%以上。

如今看来，杨德勇的这番话基本上算是兑现了承诺。

对于未来计划，远洋服务方面表示，“（公司将）坚持高质量收并购，完成标杆项目瓯睿物业、未来和谐和大连正源的收购，收并购合约面积766万平方米，以提升区域密度为导向，布局高品质的住宅、商写和医疗业态。”

在2022年业绩指引方面，杨德勇表示，2022年预计收入和净利润增速在40%到50%，净利润率保持在现有的水平。合约面积1.5亿平方米，在管面积能够超过1亿平方米，主要是通过外拓来实现。

物业管理

仍是主要收入来源

远洋服务的业务分为三个部分，物业管理及商业运营服务、社区增值服务和非业主增值服务。

2021年年报显示，远洋服务物业管理及商业运营服务收入为15.88亿元，占比达53%，是其第一大收入来源。其中，商业及写字楼板块收入达4.6亿元，占物业管理及商业运营服务收入的29%。社区增值服务收入为7.89亿元，占比为27%，同比提升11个百分点。非业主增值服务收入为5.88亿元，占比为20%。

值得注意的是，和2020年同期相比，物业管理及商业运营服务收入占比下降，从66%下降至53%。在整体营收中，社区增值服务收入占比由16%上升至27%，但其毛利率从62%降至40%。

在盈利方面，2021年，远洋服务毛利润为8.25亿元，同比增长约61%，毛利率约为28%，较2020年上升约3个百分点；年内溢利为4.41亿元，同比增长约68%；公司拥有人应占溢利为4.39亿元，同比增长约70%。

远洋服务方面表示：“受益于高毛利润的商业及写字楼板块运营业务开展，以及增值服务板块大幅提升，公司收入结构持续改善。”

截至2021年12月31日，远洋服务物业管理服务的总合约建筑面积约为1.06亿平方米，总在管建筑面积为7350万平方米，分别较2020年12月31日增长约49%及62%。其中，来自第三方的合约建筑面积累计达5360万平方米，占总合约建筑面积比例由约33%提升至51%。

规模增长、社区增值发力

“从数据上看，主要是规模扩张、业态丰富及社区增值服务业务的增长带来的。”克而瑞物业管理企业研究总监汤晓晨表示。

截至2021年12月31日，远洋服务物业管理服务实现合约建筑面积1.06亿平方米，较2020年底新增 3480万平方米；在管建筑面积7350万平方米，较2020年底新增2800万平方米；来自第三方的合约建筑面积累计达5360万平方米，占总合约建筑面积由约33%提升至51%。

2020年12月17日，远洋服务正式在港交所上市。远洋服务把扩大规模当作其上市融资首要目的，将上市融资约60%及8.6亿元用于选择性地把握战略投资及收购机会，并进一步发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模。

不难看出，远洋服务也在加快扩大规模速度。

2021年7月，远洋服务就花2250万元完成收购瓯睿物业80%股权，加大医疗服务业态布局；2020万元为收购主要于郑州从事提供物业管理服务的公司51%股权的部分付款。

除了规模的扩展，社区增值服务也是远洋服务的营收保障。

在汤晓晨看来，“社区增值服务代表了物业企业的探索性业务，其占比增长有助于优化企业营收结构，但需保持持续性。”

一位业内人士表示，“对于社区增值服务来说，说明远洋服务在逐渐进行业务结构优化，这一点具有积极意义，至少说明当前物业企业在积极做结构优化，类似结构有积极的意义，能够扩大业务收入来源和丰富业务收入渠道。”

相关研究机构分析人士认为，“首先，远洋服务营收增加的基础之一是管理规模的迅速扩张。其次，远洋服务营收结构中，受益于高毛利的商写运营业务开展、增值服务板块收入大幅提升以及公司收入结构的持续改善。同时，公司积极推进标准化及精细化管理，远洋服务净利同样表现不俗。”

在上述分析人士看来，“当前社区增值服务板块已经是各家物业企业竞逐的赛道，远洋服务过去一年在社区增值服务板块聚焦主力赛道，实现跨越式增长，具体来看，远洋服务在社区增值服务板块聚焦经纪业务、美居服务、社区零售、社区空间运营四大主力业务。”

资料显示，远洋服务经纪业务收入同比提升533%至2.06亿元，全年新开租售门店40家，项目覆盖率达26%。租售成交额超过30亿元。美居服务方面，业务覆盖新房拎包入住、老房装修及适老化改造。社区零售收入同比提升2630%至1.27亿元。