Tulips Chen

这两天，主打商管型物企相继发布了2021年年报。

3月31日早间，华润万象生活发布2021年度业绩报告。3月30日，中骏商管发布2021年度业绩报告。同一天，星盛商业发布2021年度业绩公告。

从他们的业绩报告中可以看出，这三家物企在核心利润上都处于明显增长态势。

值得一提的是，这三家物企都有自己的“特长”。从综合实力上来看，华润万象生活以88.75亿元的营收和17.02亿元的净利排在榜首。从毛利率上看，商管属性突出的星盛商业毛利率最高。从商业板块来看，有着商业拓展方面天然优势的中骏商管取得了较高的增速。

三家企业核心利润同比明显增长

这三家物业公司在核心利润上都处于增长态势。

在营收上，华润万象生活全年收入为人民币88.75亿元，按年增长30.9%。全年毛利润为人民币27.59亿元，按年增长51.0%。实现核心净利润17.02亿元,同比大幅增长108.5%。

另一家物业中骏商管，其实现收入12.3亿元，同比增长53%；毛利润5.8亿元，同比增长63%；归属母公司净利润2.81亿元,同比增长80.19%。

营收最低的当属星盛商业了。报告期内，实现收入5.72亿元，同比增29.5%，毛利约为3.30亿元，同比增32.9%，归属股东净利润1.84亿元，同比增45.8%。

单从商业运营及物业管理服务收入上对比来看，华润万象生活的实力相对较强。

在商业运营及物业管理服务板块上，华润万象生活收入为35.65亿元，按年增长23.2%。中骏商管商业物业管理及运营服务收入5.6亿元,同比提升51%。星盛商业是一家纯商业运营物业企业，因此5.72亿元的收入均是商业物业。

“剔除掉住宅物业服务板块收入，星盛商业和中骏商管商业运营及物业管理服务收入大致量级相当。而华润万象生活商业运营及物业管理服务收入是星盛商业和中骏商管的6～7倍，处于优势地位。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示。

商管赛道传统选手华润万象生活领跑

从综合实力来看，华润万象生活属于三者中的“佼佼者”了。

在这三家物企中，华润万象生活以88.75亿元的营收和17.02亿元的净利都排名榜首。

华润万象生活在收入的较好表现主要源于规模的增长。

截至2021年末，华润万象生活提供物业管理服务的全业态在管建筑面积为1.648亿平方米；提供商业运营服务的已开业购物中心数量为71个，已开业写字楼数量为25个。

华润万象生活董事局主席李欣在公司2021年业绩会上表示，“2022年将是物管规模扩张年，抢抓市场机遇，实现有质量的跨越式增长，2022年计划全年获取第三方面积超1亿平方米，计划外拓10个购物中心，新开18个购物中心。”

资料显示，华润万象生活物管业务积极向“城市空间运营服务商”转型，坚持有质量的规模增长，全年外拓面积同比增长320.3%，重点发力城市公共空间赛道，其在管面积占比提升至18.9%。同时，华润万象生活抓住市场机遇，实现收并购突破，先后于2022年初落地禹洲物业、中南服务两个优质项目，并购新增在管面积7248万平方米，并购完成后总合约面积将突破3亿平方米，进一步提升区域浓度和规模效应。

而中骏商管在商业物业管理及运营服务收入增速在三者中是最快的，达51%。华润万象生活为23.2%，星盛行业为29.5%。

中骏商管方面表示，在商业方面，中骏商管在全国各地布局 32 座中骏世界城，截至目前，已进驻北京、上海、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的 TOD 项目。2021 年 12 月，中骏商管在全国集中就开业了 4 座中骏世界城。

在毛利率上，星盛行业的实力最强，其毛利率为57.7%，华润万象生活的毛利率为31.1%，中骏商管的毛利率为47.2%。

一位业内人士表示“相比于其他物企，星盛商业商管属性突出，另外，星盛商业深耕深圳与大湾区，外延至长三角城市群，城市的消费水平较高，盈利较高。”

在汤晓晨看来，“华润万象生活在商管赛道上是传统优势选手，商业项目经营稳健，能够给服务带来更好的支撑。星盛商业和中骏商管均是成长型选手，尚有较大发展空间。”

主打商管型物企的市场空间或达千亿元以上

资料显示，2021上半年商管型物企包揽了毛利率榜单前三，分别是星盛商业56.7%、中骏商管49.3%、合景悠活44.2%。商业赛道的其他物企，如华润万象生活、宝龙商业等，毛利率均超过了平均值。

商管型物企的较高毛利润，迎来了众多物企争相效仿把商业运营纳入物管板块。

2021年4月，碧桂园服务收购碧桂园4家商管子公司；5月，正荣服务8.9亿收购正荣商管99%股权；11月，融创服务斥资19亿元收购融创文旅旗下商业运营板块公司融乐时代。

华润万象生活总裁喻霖康在业绩会上表示，“在传统住宅和写字楼、产业园赛道上，每年市场还是15万亿元～17万亿元的市场，还有大量的新物业交付。在存量市场中，物业企业还可以通过收并购方式来取得增量，此外，就是城市空间管理能增加新的空间。去年，华润万象生活对外拓展中城市公共空间占了相当大的比例，城市空间服务比例也提升到了18%。”

在喻霖康看来，“无论是商管还是物管，实际上都是在对资产进行管理。公司的目标都是为了客户实现他们拥有的物力空间保值和增值。一方面，从提供的服务取得服务费，另外更进一步拥有很大的客户群体的时候，可以做更多的资源整合平台，提供给客户更多的增值服务，收取额外的收益。”

汤晓晨表示，“商办物业服务市场标准化程度高，盈利模式清晰。国内商办物业整体市场空间在千亿元以上，过去优质商办物业多由外资服务，未来国内企业在此领域将逐步占据较大市场。”