Tulips Chen

不到20天，17个城市楼市限购限贷政策升级加码。以春节为起点统计，全国楼市已掀起调控潮。据中原地产研究中心统计数据显示，春节后至今，以北京认房又认贷为标志，全国超过22个城市出台了针对楼市的调控措施。

多位分析人士向《证券日报》记者表示，预计整体房价增幅将回落，成交量将降低。

值得关注的是，以北京“317”政策为例，据麦田房产观察统计，虽新政执行细则尚未明确，目前预估即使以网签为节点， 2月份至新政前，预计全市二手房成交量共计超过35000套，其中近30%属于尚无法办理网签的情形。

22城加码楼市调控

目前来看，不止北京、上海等一线城市限购限贷升级，房价过热二线楼市调控政策也纷纷从严，环京八城也启动了限购，甚至四线城市也加入了限购队伍，不少城市在楼盘预售方面监管加强，从入口端限制房价报批价格，其严厉程度不亚于2014年。

对此，克而瑞房地产研究认为，此轮调控从短期来看，无疑将进一步抑制投资购房，有效抑制信贷资金流入房地产市场，尤其是流入一线及热点二线城市的房地产市场，随着环一线城市也纷纷加入限购行列，热点城市需求外溢仍会寻找新的投机、投资目标，带动当地市场非理性的量价齐升，恐将造成“按下葫芦浮起瓢”的结果。当然从结果导向来说，投资需求外溢、返乡置业到恐慌性购房对三、四线城市来说，短期可能实现库存的快速去化，是一个利好也是一个机遇。

就目前市场实际来看，大部分二线及三、四线城市市场热度仍在持续，一、二线城市的土拍热度仍持续高温，后市房价看涨预期普遍存在。在资金脱实就虚的基本面没有彻底改变之前，短期限购、限贷的需求端的围堵效果不会特别显著，总体来说，要想市场稳定发展，一方面重点在于增加土地合理供给，控制好供应总量和节奏，另一方面要严格收缩信贷杠杆，挤压投机资金的获利空间，对投机投资购房釜底抽薪。

对于整体市场而言，多数业内人士认为，房价涨幅将收缩，包括目前限购限贷最为严格的北京市场。

链家研究院院长杨现领认为，参考过去的经验和上海、深圳的经验，预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少，价格涨幅出现收窄乃至回落，市场的反应还需进一步观察。

北京30%在途交易遇风险

值得关注的是，业内解读北京“317”新政后发现，此次新政对在二手市场的“连环单”杀伤力更大。

杨现领称，考虑到目前北京二手房市场上70%以上为换房群体，“认房认贷”严格了首套标准，换房群体“先卖后买”也被界定为二套，首付为60%(普宅)或者80%(非普)，首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比的减少，其中影响最大的则是已成交但未网签的群体(保守估计有1万单左右)，要注意后期的违约风险。

据麦田房产观察统计，若以网签为节点，波及的在途交易非常多，不仅仅体现在有多次房贷记录的客户上。2月份至新政前，预计全市二手房成交量共计超过35000套，其中近30%属于尚无法办理网签的情形，主要是换房客户尚未办理完前一笔交易的流程，甚至有多连环客户目前尚处于“流程排期”之内。

对于换房客户而言，首付比例出现明显增加，绝大部分换房先卖后买客户为二套(除非之前那套全款购置)，这一方面带来在途交易无法按合同执行，需要增加首付支出;另一方面，首付预算的增加可能带来客户购买力的相对减少，后期成交量将会出现大幅下滑，成交均价的涨幅也有望出现收窄。

值得关注的是，针对受影响的在途单，麦田房产通过与买方与业主沟通发现，目前受影响的在途单，半数都能达成一致，短期达不成一致的往往是客户换房造成的，购买房产的买家自己也受到了政策影响，所以需要先明确前一笔交易，才能明确自己的履约情况。

另据麦田房产统计数据观察，从个案来看，出现业主降价行为，林肯公园(资料、团购、论坛)大户型之前业主报860万元，出售意愿低。新政第二天，直降25万元，早已看妥的客户直接签约了。但整体来看，新政后首个周末，3月18日至3月19日二手房看房量和成交量相比上个周末均下降30%左右，并未出现断崖式下跌。