Tulips Chen

1月10日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心房地产大数据项目组完成了首份大数据房价指数(Big Data Housing Prices Index, BHPI)报告。中国社科院城市与竞争力研究中心研究员、房地产大数据项目组执行组长邹琳华代表课题组发布指数称，从全国来看，热点城市房价同比涨幅巨大，局部房价泡沫突出。长三角和珠三角板块房价开始停涨，但京津冀和中部城市板块房价仍在走高。大城市进入高房价时代，北上广深等18个样本城市房价中位数破万元。2016年一线城市新兴城区的房价涨幅要显著高于老城区，表明具有中国特色的特大城市郊区化的时代已经来临。

热点城市房价同比涨幅巨大 京津冀和中部城市板块反弹

相比2015年，珠三角城市不再领涨，京津冀及长三角城市改当房价领头羊。大数据房价指数显示，2016年12月，样本城市全国综合指数同比上涨41.93%。其中，样本城市京津冀综合指数同比上涨63.78%，长三角综合指数同比上涨53.76%，中部综合指数同比上涨38.22%，珠三角综合指数同比上涨18.56%。样本城市中，房价指数同比涨幅达50%以上的依次有廊坊(燕郊)、天津、上海、石家庄、厦门、北京、东莞、武汉等城市，其中廊坊(燕郊)的同比涨幅在100%以上居全国首位，天津、上海、石家庄、厦门等在60%以上。另有郑州、福州、苏州等城市在同比涨幅40-50%之间，南京、济南、广州、无锡、长沙、杭州、青岛、南昌等城市同比涨幅在20-40%之间。

2016年10月以来，随着各城市调控政策的密集推出，热点城市总体房价环比涨幅迅速收窄。大数据房价指数显示，2016年12月，样本城市全国综合指数环比上涨2.23%，涨速比9月下降3.87个百分点，但比11月要上升0.54个百分点。其中，样本城市中部综合指数环比上涨3.68%，京津冀综合指数环比上涨3.36%，涨速较前两个月均有所反弹;长三角综合指数环比上涨0.06%，珠三角综合指数环比下降0.59%，房价已经出现停涨或微降。2016年9月，样本城市中房价环比涨幅在10%以上的有天津、郑州、石家庄、无锡、廊坊(燕郊)、北京等6城市，基本分布在京津冀或长三角板块。2016年12月，上述热点城市房价环比涨幅分别收窄为天津的2.42%、郑州的3.67%、石家庄的5.13%、无锡的-2.05%、廊坊(燕郊)的3.02%和北京的3.25%，除石家庄外环比涨幅均在5%以内。2016年12月，南京、武汉、西安、重庆、大连等城市房价环比已经接近停涨，深圳、无锡、杭州、合肥、烟台等城市房价出现不同程度环比下跌。

部分大城市进入高房价时代 新兴城区涨幅显著高于老城区

大数据房价中位数显示，2016年12月，样本城市中房价中位数高于40000元/平方米的有北京(55525元/平方米)、上海(52000元/平方米)、深圳(49523元/平方米)3个城市，在30000-40000元/平方米的有厦门，在10000-30000元/平方米的有廊坊(燕郊)、南京、天津、福州、杭州、广州、苏州、合肥、郑州、青岛、武汉、石家庄、济南、东莞。

北京房价近5年总体上涨188.46%,年均递增23.6%，其中通州总体上涨239.97%居北京各区首位，房山总体上涨126.24%居各区末位。以2012年1月房价为100，到2016年12月，各区定基房价指数由高到低分别为通州(339.97)、大兴(305.58)、顺义(301.57)、西城(293.8)、东城(288.68)、海淀(288.25)、朝阳(287.04)、石景山(282.02)、丰台(278.11)、亦庄(271.44)、昌平(267.14)、门头沟(257.61)、房山(226.24)。北京近5年房价表现从高到低的大体顺序是重点发展新城区、核心旧城区、非核心旧城区、其它新城区。

上海房价近7个季度(21个月)以来，总体上涨97.95%,月均递增3.47%，其中长宁总体上涨111.52%居上海各区首位，奉贤总体上涨63.62%居各区末位。以2015年4月房价为100，到2016年12月，各区定基房价指数由高到低分别为长宁(211.52)、宝山(207.07)、松江(205.05)、嘉定(202.27)、闵行(203.48)、普陀(197.64)、浦东(197.44)、静安(195.05)、闸北(188.58)、杨浦(179.57)、黄浦(177.81)、徐汇(175.72)、青浦(169.06)、虹口(168.17)、奉贤(163.62)。上海房价表现大体也是重点发展新城区高于旧城区。

深圳房价近7年总体上涨279.63%,年均递增20.99%，其中宝安总体上涨356.58%居各区首位，福田总体上涨236.03%居各区未位。以2010年1月房价为100，到2016年12月，各区定基房价由高到低分别为宝安(456.58)、南山(398.85)、龙华新区(395.36)、龙岗(387.07)、罗湖(352.86)、福田(336.03)。深圳近7年房价总体表现大体也是新城区高于旧城区。

一线城市新兴城区的房价同比涨幅要显著高于老城区，老城区高房价的挤出效应上升。主要城区大数据房价指数显示，2016年12月，北京各城区房价同比涨幅最高的为通州(76.7 %)，最低的为西城(44.47 %);房价环比涨幅最高的为门头沟(5.3 %)，最低的为西城(0.67%)，作为优质学区、传统老城区的西城区由于房价基数过高、居住环境相对较差，房价已现颓势。上海各城区房价同比涨幅最高的为松江(91.15 %)，最低的为黄浦(47.06 %);房价环比涨幅最高的为静安(5.72 %)，最低的为虹口(-1.3 %)。深圳各城区房价同比涨幅最高的为龙岗(16.97 %)，最低的为南山(4.82 %);房价环比涨幅最高的为龙华新区(0.82 %)，最低的为龙岗(-2.34%)。除了一线城市外，其它一些大城市房价上涨结构也有类似表现，如南京、成都、天津等，新兴城区如南京江宁区、成都天府新区、天津西青区等在各区块中房价涨幅居前列，而传统老城区如南京鼓楼区、天津南开区等房价表现相对滞后。

中国社科院城市与竞争力研究中心研究员姜春梅介绍，BHPI指数根据采自互联网的数百万条存量住房实际成交数据，利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。BHPI为月度指数，包含环比、同比、定基和中位数四个维度。BHPI指数体系目前覆盖了33个主要城市和数十个重点城市的主要城区。作为基于互联网大数据的开放式房价指数，今后指数样本将逐步覆盖全国所有城市。

专家分析称，引入大数据，对于房价数据统计编制有重要的作用。通过新技术的应用，BHPI指数尽可能规避房价指数编制常见的阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受，是现有官方房价统计指数体系外的一个有益尝试、补充和参考。