Tulips Chen

“根据我们的判断，2015年的市场肯定要比2014年要好。”3月4日，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受21世纪经济报道记者专访时如是表述。

泰禾集团董事长黄其森

    他解释称，原因主要有两个，一是降息、降准以及各地方政府的政策调整，对房地产市场基本面有利好。

    另外一个是预期的扭转，2013年底，大家对2014年的楼市预期较好，但其间市场急转直下，楼市抛出了崩盘论等诸多消极的市场判断，与市场预期背离，经过1年多的消化，大家对中国经济、房地产进入新常态有了更好的预期。

    黄其森也注意到，近两年来，官方针对房地产的表述从此前的抑制、调控而替之为支持、消化。

    当然，黄其森也表示，降息不会导致房价暴涨，新常态下，房地产行业将平稳发展，部分中小开发商将会出局，洗牌后，行业也将更健康。

    对楼市有信心

    黄其森的战略布局眼光和杠杆运作手段一直被业内津津乐道，过去两年，泰禾集团以“黑马”之势，在北京、上海等土地市场上高歌猛进。

    这和此前的市场环境密不可分，黄其森说，前两年，泰禾集团坚持高负债高周转，是根据前两年市场情况所做的战略选择。

    “前两年，市场这么好，除了福建，泰禾就是到北京、上海拿地，而不到三四线城市去。”黄其森介绍。彼时黄其森就注意到三四线城市可能面临的过剩问题，一方面，三四线城市供地规模很大；另一方面三四线城市多是人口净流出，没有这么大的消化和去化空间。

    因此，黄其森称，在战略布局上，泰禾的布局重点只集中在大本营福建以及北京、上海一线城市，一线城市怎么看都是风险最小的地方，而不到三四线城市，甚至是杭州这样的优秀的二线城市。

    虽然市场存在分化，但黄其森告诉21世纪经济报道记者，仍然对房地产很有信心。2015年的政府工作报告有关房地产的表述为，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

    在黄其森看来，改善性住房需求的释放是个长期过程，中国的房地产市场依然大有作为。

    他也表示，当前房地产去化压力比较大。黄其森建议，企业要做好战略布局，控制好节奏，也要深耕产品。建议北京总价千万以上住宅取消限购在2015年的两会上，黄其森带来了包括“北京总价1000万以上住宅建议取消限购”、“自住型商品房可适时退出”等和北京楼市息息相关的诸多提案。

    3月6日，全国人大代表、北京市常务副市长李士祥在接受采访时表示，北京到2020年人口将控制在2300万之内，这也是北京的理想人口数字，并表态称，北京的房地产限购政策“肯定不会取消”。

    限购政策不会取消并不意味着没有调整完善的空间，黄其森也认为，北京限购承载了城镇化布局和人口控制的目的，不会轻易取消，但是可以相应完善。黄其森建议，有人建议在北京取消单价5万以上的商品房的限购，这有一定道理，但随着北京房价的上涨，以总价为标准更符合实际。

    “总价1000万以上是个门槛，不是一般普通消费者能承受的，这几年北京每年顶多消化两三千套，无伤大雅。”黄其森建议，放开这类住宅限购，去行政化，可以活跃市场，增加税收。

    黄其森还建议，自住型住房可适时退出北京市场。值得一提的是，在2014年的提案上，黄其森对自住房持支持态度。黄其森称，调控不能僵化，要动态、适度、适时调控，“去年北京自住房的推出，解决了夹心层的居住问题，平抑整体房价，目前来看达到了预期效果。”

    但随着房价走缓，自住型商品房政策价格优势正在不断减弱，导致弃购现象大量增加。加之，规划与户型设计的瑕疵、地段偏远、配套不足、未来出售的种种限制等问题，让自住房原本优势的吸引力大幅下降。

    在黄其森看来，稳定住宅消费，到了必须考虑自住型商品房退出的时候了。