Tulips Chen

　　

本刊记者 曹海鹏I摄

　　《中国经济周刊》记者　孙维晨︱北京报道

　　2011年，国内房地产市场上，商业地产一枝独秀。

　　住宅市场愁云惨雾，商业地产热血沸腾。写字楼、商铺、城市综合体等各色项目在全国大干快上。暂无政策压力的商业地产开发商们极尽所能，用商业地产项目产生的利润弥补了住宅市场的盈利压力。投资者们则迅速从居住项目中抽回资金转投商业地产。

　　明年，商业地产销售价格和租金将出现怎样的变化？供应量急剧上升，会否让商业地产好景不长？

　　租金上涨最高超过70%

　　“就在前不久，一位陕西买家一次出手数千万投资北京南二环附近的一栋写字楼用于出租，目前已经全部租完。”国内某商业地产开发企业的销售总监告诉《中国经济周刊》，无论是整售还是出租，今年的商业地产行情一直不错。

　　2011年，北、上、广、深以及大量二三线城市的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率呈现明显攀升。价格的升高得益于市场需求的攀升。

　　以商业地产最具代表性的甲级写字楼为例。2011年前8个月，由于北京甲级写字楼新增项目屈指可数，供需矛盾日益突出。内、外资企业对地理位置具有优势、设施完备的甲级写字楼都表现出强劲的租赁需求。《中国经济周刊》记者根据公开数据整理发现，今年第三季度北京甲级写字楼的存量面积为646.9万平方米，与第二季度的653.8万平方米相比，仅仅三个月北京市场就消化了10万平方米的写字楼。市场分析认为，这部分主要由位居北京的金融和能源企业承租。

　　据房地产服务机构戴德梁行统计，2011年第三季度，北京可租赁优质写字楼面积供应紧张，各核心区域写字楼纷纷提高租金，新入市项目也相应提高报价。这导致北京甲级写字楼的平均租金水平继续保持高增长速度，达到每月每平方米226.93元，环比增长10.72%。甲级写字楼的空置率降至新低，达4.37%，环比下降1.82个百分点。

　　而在2011年的上海，甲级写字楼同样出现供不应求的局面。

　　市场咨询机构的数据显示，截至2011年11月底，上海甲级写字楼的存量面积为57.05万平方米。供不应求的结果依旧是写字楼租金价格上升。2011年11月，上海甲级写字楼市场租金上涨1.0%，进入第四季度的前两个月，甲级写字楼租金已合计上涨2.1%，延续第三季度租金整体上涨3.3%的势头。

　　在天津、沈阳、重庆等地，写字楼、商铺以及大型综合购物中心的租金都出现明显上涨，空置率不断降低。

　　一家香港上市房企商业地产业务负责人闻名（化名）对《中国经济周刊》表示：“由于今年很多一线城市和热点城市的甲级写字楼没有新增供应，而且今年经济还算稳定，写字楼的租金回报率一直不断增加。有个别项目的租金同比最高上涨超过70%。同时，商铺以及综合购物广场的租金也不断增加。商铺的租金今年同比增幅大约为10%。”

　　闻名认为，形成这种局面的根本原因是，尽管今年房地产住宅市场受到调控，但是中国从经济危机中恢复的效果较好，内需得到明显提振。在宏观经济向好的环境下，企业也愿意扩大生产改善办公环境。“不过，这种租金迅速上涨的情况目前已趋于稳定。年底前可能不会再出现明显的变化。”

　　明年价格将继续上涨

　　即将到来的2012年，或许依旧是商业地产的加速岁月。但“加速”或许只能用来形容供应量，而不能说明租金价格。在市场开始对明年的宏观经济隐现担忧的背景下，2012年商业地产各种形态项目的供应量大幅增加，或将导致价格增幅有限。

　　闻名告诉《中国经济周刊》：“明年一线城市和热点城市的商业地产供给量，预计会明显增加。”他认为，从2009年开始，很多开发商转型或在原有基础上新增商业地产项目。同时，随着新入行开发商在操作商业项目的经验积累，很多项目会提速建设。这意味着一些商业地产项目将于2012年进入市场成为新增供应量。

　　另外，由于住宅地产被调控，各地方政府在出让土地时，也有意大幅提高商业金融用地的比例。比如江苏常州11月份挂牌的30幅地块中，用地性质基本都是商业用地，而纯商业用地占比达20%；武汉今年计划出让的35宗土地中，除去工业用地，商业和商住综合地块比重也在两成以上。本刊记者查阅北京2009年商业金融用地的成交情况时发现，当期北京共成交34块土地，建设用地面积为112.65万平米，规划建筑面积316.3万平米。而2010年成交的地块中，包含或纯商业金融用地大约有53块。

　　这将意味着从2012年初到2013年，在这些地方将有大量的商业地产项目以预售的方式进入市场。

　　在上海，许多原计划在今年入市的项目，由于招商不足或其他原因导致延期，如不出现意外，将于2012年上半年入市，这将导致2012年供应激增，销售压力较大。

　　市场研究机构第一太平戴维斯预计，上海甲级写字楼市场将有10个项目在2012年入市。其中大多数位于浦西，将为写字楼市场新增59万平方米的供应面积，较前三年平均供应量约多出11%。

　　中国中铁作为从事房地产开发的央企、其旗下中铁建工下属的北京中铁华升房地产开发有限公司总经理王景明，接受《中国经济周刊》记者采访时表示：“2012年中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅仅因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。”

　　但众多经济学家和券商的分析师近来都对未来宏观经济表示悲观。

　　中国国际金融有限公司首席经济学家、董事总经理彭文生认为，低迷的外部形势会使2012年国内经济增长有明显下滑。中国银行首席经济学家曹远征也认为，2012年中国GDP将告别两位数增长，但由于工业化和城镇化的存在，预测增速将在8.8%左右，CPI增幅仍然在4.2%至4.5%之间，而且这样的态势可能会维持相当长的时间。

　　多位商业地产从业者以及商业地产投资基金经理认为，由于商业地产项目供给大量增加，而宏观经济环境或出现下滑，明年商业项目的租金回报水平或许只能同比增加5%。闻名则认为，明年商业地产租金水平增幅同比不会超过3%。

　　王景明认为，“明年商业地产的租金回报率不会出现大规模减速。如果有项目出现租金降低的情况，那么肯定是因为自身的品质问题，而不是行业原因。并不是每个开发商都能够做商业地产开发的。”

　　戴德梁行商业地产服务部中国区董事张家鹏向 《中国经济周刊》表示：“明年全国一线城市的商业地产项目会出现明显的供应增加。尤其像北京、上海等城市，不管是商铺还是综合购物中心或写字楼都将出现继续上涨。但是涨幅也不会像今年出现环比10个百分点的涨幅。”

　　专访中铁华升房地产开发有限公司总经理王景明：

　　供应量上升不影响明年行情

　　《中国经济周刊》：目前，中国的宏观经济是否还有足够的动力促进商业地产出现快速增长？

　　王景明：我认为，我国的宏观经济有足够的动力促进商业地产的持续稳定增长。

　　从“十二五”规划中可以看出，“扩大内需、消费方式转变、加快发展服务业”等经济发展战略，都非常有利于商业地产持续稳定增长。以北京为例，确立了“建设有中国特色世界城市”的目标，努力打造“国际活动之都、世界企业总部之都、高端人才之都，先进文化之都、和谐易居之都”。为了促进南城发展，北京市政府还提出了《促进城市南部地区加快发展行动计划》，2900亿政策投资大力发展南城。可以说，以上一系列宏观经济的发展战略，都成为促进商业地产稳定持续发展的动力。

　　《中国经济周刊》：经过一年的转型，很多开发商都已正式投身商业地产。这是否意味着，未来一年，中国一线城市的商业地产供应将出现明显提升？

　　王景明：中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅仅是因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。

　　面对中国城市化发展的市场大蛋糕，很多开发商都希望投身商业地产，分一杯羹。但是，商业地产与住宅开发不同，它对于开发商的要求更为严格，从规划、招商到后期运营，需要全程运筹。因此，并不是每个开发商都能够做商业地产开发的。

　　《中国经济周刊》：在供应明显上升的情况下，商业地产的租金回报率或整体出售的价格是否会出现下行？

　　王景明：我认为，影响商业地产租金回报率和价格的因素不是在于供应量的上升，而是在于市场需求和项目品质两大因素。

　　市场需求是影响租金回报率和价格的外在因素。随着我国城市化进程的加快，对商业地产的需求也必将大大提升，所以，即使商业地产的供应有所上升，租金回报以及价格也将会呈一种平稳上升的趋势。

　　项目品质是影响租金回报率和价格的内在因素。很多开发商进入了商业地产领域，必然会出现一些滥竽充数的产品，他们的租金回报率和价格肯定会出现下行情况。

　　商业地产的价格优劣，永远和市场需求及项目自身品质密不可分。在任何时期，都会有价格下行的项目，也都会有价格上行的项目。当然，从市场整体来看，随着中国城市化进程的加快发展，商业地产的未来前景总体还是被看好的。

　　《中国经济周刊》：中铁华升未来一年将在商业地产领域如何布局发展？是更倾向于城市综合体还是纯写字楼、商铺等业态？

　　王景明：在商业地产的开发中，我们更注重品牌的打造。目前我们正在倾力打造“诺德”品牌。我们曾经投资开发并建设了深圳诺德中心、大连诺德大厦、青岛诺德中心、包头诺德国际花园等“诺德系列”项目，目前正在开发北京诺德中心，这是我们“立足北京，布局全国”的重要战略。

　　就业态而言，我们认为“因地制宜”是关键。打造综合体还是纯写字楼或者商铺，不是由开发商倾向决定的，而是由项目所在城市和区域的发展需求决定的。