Tulips Chen

这两日，地产股久违上涨。

8月16日收盘，房地产开发板块整体涨幅达到2.01%，其中有93只个股上涨；8月17日，房地产板块再度强势拉升。

消息面上，据市场消息，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券，为这些房企提供流动性支持；监管部门近期指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

据媒体报道，示范民营企业涉及旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团和新城控股等。多家房企回应表示，目前正在沟通中，具体信息以公司公告为准。

在此之前，今年5月碧桂园、龙湖、美的置业3家民营企业被监管机构选定为示范房企，随后新城控股、旭辉也加入优质民企名单中，获准通过信用保护工具的方式发行人民币债券。

在支持房地产企业合理融资需求的背景下，融资扶持政策正向民营房企倾斜。

房企资金压力尚未有明显改善。

8月15日，国家统计局公布了1-7月房地产行业数据，其中商品房销售面积和商品房销售额同比分别下降23.1%和28.8%，7月单月商品房销售规模在年中高增后回落。

在此背景下，1-7月房地产开发企业到位资金依然处于历年较低水平，仅有88770亿元，同比下降25.4%。其中，7月房地产开发企业到位资金11923亿元，较6月环比下降27.5%，同比下降25.8%。

大多数民营房企的融资现状依然较为困难。

从国内贷款来看，包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等，7月国内贷款仅为1224亿元，环比下降了30.5%，同比下降36.8%。6月房企国内贷款出现回暖，但7月未延续增长趋势，反而回落至年内继5月后的次低。

7月房地产开发企业到位资金（自筹资金）4271亿元，同比下降20.6%，降幅较6月扩大3.1 个百分点，环比由增转降为30.7%。

值得注意的是，自5月16日碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，民营房企债券发行逐步恢复。此外，7月25日，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，其中提出推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。

房企发债有了小幅回温，据CRIC数据显示，包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前7月同比下降5.3%至3448亿元，降幅较前6月收窄2.5个百分点。其中单7月为445亿元，环比下降34.8%，同比上升16.1%。

但目前来看，当前房企获得资金渠道仍然相对受阻。

从融资情况来看，7月房企融资环境仍未有本质改善。

CRIC数据显示，7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。值得注意的是，这是房企融资量连续第4月环比减少，房企融资难的问题仍然较为突出。

7月房企发债348.88亿元，环比增加10.3%，同比减少40.4%。境内发债占比超9成，达到319.7亿元，环比增加4.2%，其中中期票据发行迎来突破，达到150.3亿元，环比增加59.7%，同比增加156%。

从发债主体来看，境内发债主体仍然以央企国企为主，除此之外还有龙湖等部分经营情况良好的民营房企。

另据克而瑞资管（CAIC）数据显示，7月房企发债主体数量有所回升，增至44家，其中，10家为民营房企，占比略有回升。

今年以来，国企发债融资占比持续攀升，6月集中度达到了92%，7月多家民企到期债券达成交换要约发债置换，受此影响，国资房企融资占比回落至56%，民企发债融资占比首次回升至40%以上。

从房企发债利率来看，民企方面，由于7月境内仅有龙湖和滨江成功发行债券融资，发债利率回落至6.66%。

接下来，房企仍将面临不小的偿债压力，尤其是民营房企。

据CRIC监测数据显示，8月共有34笔债券到期，去除已提前赎回部分，还将有492亿元到期债券规模，相较于7月偿债压力有所减小，债券到期规模环比减少33.5%。

具体房企而言，单笔金额最高为金融街于2015年发行的40亿元的公司债，而蓝光到期的1只公司债已经出现了实质性违约。

另外，据克而瑞资管（CAIC）统计，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1812亿元，其中海外债约为617亿元。四季度，民营房企合计共有1000亿债券即将到期，海外债约占总规模的43%。

尤其是今年10月，房企将再次迎来债券到期小高峰，预计将有近800亿债券到期，其中近500亿为境内债券。

今年8-12月，有5家房企债券到期规模超百亿，合计到期规模约663亿元。

其中，恒大、富力、阳光城已经出现不同程度的债务违约问题，中国铁建、保利发展年内尚有135亿元债券到期。除此之外，合景泰富也有近87亿元债券到期，近期，合景泰富已开始着手积极出售资产筹措资金，7月以13亿港元出售香港一项目公司50%销售股份及股东贷款。

在近期销售端遇冷回落、房企融资渠道不畅等因素影响下，房企资金压力依旧不容乐观，部分房企融资难的问题仍然存在。

因此，政策的支持对于房企融资而言，可谓及时雨。

现阶段重塑市场信心比什么都重要。

今年5月以来，监管层不断释放支持民企融资的信号，融资端已出现了积极的一面。

短期来看，利好政策覆盖面还比较窄，仅个别优质房企获益，预计未来房企的融资环境仍将继续优化，随着政策加大对民企融资的支持力度，接下来优质民营房企优势将继续扩大，尤其是示范民企，将进一步降低债券发行成本，与其他房企拉开差距。

政策的传导仍需要时间，再加上覆盖面有限，多数民营房企还将面临融资难、融资贵的问题，接下来融资政策还将继续支持企业合理融资需求，房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”能力。